开发商联手中介炒作“末班车” 楼市患上“甲亢”症

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　　一年前的2008年年底，为了刺激当时的房地产市场回暖，从中央到各地政府相继在宏观经济及房地产等行业出台了一系列救市的优惠政策，其中主要包括积极的财政政策和适度宽松的货币政策；购房交易减免契税和营业税；首套及改善型购房房贷利率享受两成首付、7折利率优惠；房地产开发项目自有资本金比例降低，以及地方政府出台购房落户等等。一时间，在面临国际金融危机的时候，国内房地产行业却迎来了近几年来罕有的宽松政策环境，市场需求被大大激发，房地产行业成为2009年宏观经济企稳回升的重要动力。不过，这些政策在出台时，大多标明了实施期截至今年年底，现在距离年底只有1个多月时间了。

　　这些涉及民生的优惠政策到期后是否延续？眼下，越近年关，老百姓越发无法释怀——这些短期性的刺激政策，有哪些措施会取消，又有哪些措施将调整或延续，相关职能部门如住房和城乡建设部、央行、银监会等，能否尽早给老百姓一个统一明确的信息。

　　近两个月来，李先生的手机每天都收到至少3条来自房产中介的短信，除了常规的楼盘介绍，最多的是让他看了心里七上八下的所谓“善意提示”：房产交易优惠政策今年12月31日将到期，如有买卖需求请抓紧时间。李先生看中宝山的一处新盘，打算卖掉旧房子换一套，但楼价的“一日一变”让他难以下手，而不绝于耳的“末班车”言论又让他跃跃欲试，心中烦躁无比。

　　类似有李先生这样心态纠结的买房人或卖房者，在今天的上海不在少数。专家指出：异化的市场信息正在扭曲楼市真实的供求关系，按照常理，11月份是传统的楼市淡季，但本市的住宅成交量和房价却一路猛涨，且已逼近今年年内的最高峰值。一大批赶搭“末班车”的购房者，使盲从性、恐慌性的楼市消费一时间活跃空前。

　　抢搭“末班车”引发成交高涨

　　然而，相关职能部门方面，这边说政策收紧的讯息刚风声四起，那边又有消息出来澄清或辟谣称：政策调整与否暂无新说法。相关职能部门此类的“生态不平衡”，往往让购房者雾里看花，莫衷一是。

　　市场普遍预期政策拐点明年即将到来，无论是刚性需求还是投资客都盘算着抢搭政策优惠的“末班车”。今年第四季度以来，上海楼市出现了成交量大涨，盲从性、恐慌性的楼市消费空前活跃。11月份，传统淡季的上海楼市，无论是一手房，还是二手房，或成交量或房价，都已逼近今年年内的最高峰值。北京、南京、杭州等城市的楼市也概莫能外，在10月底11月初都出现了“集中成交”的现象，特别是二手房市场因交易税减免优惠到期在即，在年底前井喷式上市和成交已不可避免。以上海21世纪不动产的统计数据为例，11月上半月，二手房成交量较10月同期增长约40%，其中二手房价增幅超过4成的有浦东、杨浦、闸北、宝山等四区。可见，赶在优惠政策到期前享受税费减免、降低交易成本，是这一波刚性需求购房者如此积极入市的主要动因。

　　同样，新推楼盘基本上都是开盘即售罄，也有的开发商甚至奇货可居，索性来个捂盘停售。尽管目前银行已经开始收紧房贷，但仍有相当一部分购房者愿意加大首付比例，在规避资金风险的同时享受最低房贷利率折扣。因此，新开楼盘价格又会在前期的基础上向上调整，这也是上海楼市成交均价不断上涨的主要原因。

　　在频传房产交易政策有变数的背景之下，楼市销售旬月之间出现如此巨大的反差，不得不令人深思其中的利益攸关方的炒作意味，对这些优惠政策是否有变数的讯息，相关主管部门的“失语”，让房屋中介商或地产商私底下趁机放大炒作而四处放风。诸如不少中介一方面以交易税费将增加为由，催促房东挂牌出货；另一方面又利用契税减免政策即将到期，促使购房者赶紧下单，以种种说辞大玩促销游戏，以提升自身的业绩。

　　有业内人士指出，不可忽视的是，房价到了目前的水平上，无论是拿了高价地的国企，攥着数套房的投资客，还是放出大量按揭贷款的商业银行，以及卖地尝到甜头的地方政府，没有谁会愿意看到市场形势发生逆转。但放任开发商和中介肆意炒作，实质是任由异化了的市场信息去扭曲真实的供求关系，楼市其实是患了“重度甲亢”。

　　“终止”或“延续”各有说法

　　国内楼市“政策市”的特征明显，如果政策走向不及早确定，自然会引发市场的疑惑或焦虑情绪。此次，对于房产交易优惠政策是否延续，尽管相关主管部门还都没有明确表态，但是目前已经有一些地方政府对延续优惠措施表示了支持。如安徽、吉林、内蒙古等地方政府最近表示，支持将房地产优惠措施延续到2010年末。其实，购房者更多的疑惑是：如果房价地价仍然不断推高，不就必然会招致政策的调整吗？有此焦虑的不仅仅是购房者，中介公司也担心明年的生意可能没有今年这么好了，是否该关掉一些门店？开发商更担心：房价和需求已透支，明年的销售会不会有问题？坦白说，很多人对于这波突如其来的行情实在有些看不懂。自然，在这样的情况下，人们猜测政府有较大的可能会采取措施做出调整，也就不足为怪了。

　　有专家预测，进入2010年第一季度，一系列救市政策将会全面退出，彼时的楼市可能在紧缩氛围中展开调整周期。一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策肯定会最先叫停：如普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消，公积金贷款最低首付比例为20%等优惠政策也可能进行修改，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停等等。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为，鉴于目前经济回暖、市场向好的形势,去年出台的一系列楼市优惠政策，有可能在年底到期终止。根据以往的经验，房地产开发方面的政策一旦“逆向”调整，楼市肯定降温。所以，未来房价下调并非全无可能。购房者到底何时出手，尤其是自住需求的购房者在此刻抢搭“末班车”，需要三思而行。

　　而主流意见则普遍认为，房地产市场相关优惠政策的调整迟早会发生，但其中鼓励和支持自住的政策，将会以一定程度和方式的延续。有专家指出，由于总体的宏观经济没有出现过热的迹象，而且明年经济工作第一个核心目标还是要确保增长，所以不认为现在就出现了可以取消房地产优惠政策的条件。国家统计局总经济师姚景源认为，国家要保持政策的持续性和稳定性。从这个方面来说，起码鼓励消费、扩大消费的政策不会出现太大的变化。上海财经大学现代金融研究中心主任丁剑平更认为，资产泡沫是世界性的，目前不能挤破，上海将很长时间与高房价共存。比较戳破泡沫的成本，和让泡沫逐渐消失的成本，如果现在戳破房地产泡沫，结局可能是超过十年的衰退。他认为，要逐步化解房地产泡沫，明年是关键一年。

　　抑制投机呼声高

　　面对和普通人收入差距越来越大的房价，楼市政策调整将如何作为？

　　有专家认为，由于目前宏观经济增长尚不稳定，仍存在反复的可能，为避免经济的大起大落，国家有关房地产政策,特别是一些优惠政策不会有太大的改变,但会做适度的调整——对于自住性的购房需求国家将继续鼓励和支持，但抑制投资投机将是新动向。去年优惠的房产政策的出发点都是刺激自住需求，尤其首次置业的中低档住宅需求者，实际上没必要产生恐慌心理。但对于投资投机需求，或二套以上改善需求者，政策肯定会变化。今年房价涨幅过大，民怨甚多，而且资产价格膨胀对经济健康发展有害。政策转而会抑制这类需求。所以，在税收和信贷方面，将会把合理与不合理的需求区分得更加清晰，继续扶持前者，而抑制后者。

　　在当前全球酝酿宽松货币政策退出、国内严控信贷的背景下，即将举行的中央经济工作会议如何为未来的宏观政策定调备受市场关注。中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞表示，国家绝不会打压房地产，让其发挥支柱产业作用、带动经济增长，是必然选择。至于明年的房地产政策，倪鹏飞认为不会发生大的变化，今年楼市过热，明年自然会回落一些；明年GDP增速可能重上9-10%，房地产政策只需保持中性即可。

　　熊海钧 (来源：文汇报)