房价涨得快卖主找茬撕契约 二手房买卖纠纷增多

　　卖房后反悔，父子“设计”诉讼，父亲告儿子不赡养，要把当初赠予的房子收回。之后双方“和解”，调解书确认房屋归父亲。买房人发现后申请再审，一中院再审后方才真相大白。

　　日前，记者在采访时了解到，随着本市房价的大幅度上涨，本市各区法院受理的二手房买卖纠纷案件逐渐增多。

　　法官告诉记者，虽然这些案件表面上起诉理由众多，但起诉的背后，多数卖房者的心理是相同的：他们试图通过诉讼，将原来低价卖出的房产夺回，减少“损失”。

　　当今现象·案件增多

　　05年以来官司随房价涨

　　记者从朝阳、通州、大兴等区法院的立案部门了解到，2005年以来，各法院受理的二手房买卖纠纷案件呈上升趋势。而据媒体报道，北京的房价正是从2005年开始逐年大幅攀升的。

　　通州法院研究室主任张萍表示，从以往案件来看，二手房买卖纠纷案件增多的原因在于房价涨得太快，有的房主刚签完卖房协议不久，就发现房子又涨了不少，于是在办理过户前开始后悔，寻找各种理由“变卦”。

　　为此，买房人只得起诉到法院。“尽管真实的"理由"当事人不会在明面上说，但法官经过细致调查后，往往都会发现这一现象。”张萍说。

　　记者同时了解到，在司法实践中，该类案件以卖房人败诉居多。

　　多数官司卖房时没房本

　　记者同时了解到，在这些案件中，多数卖房者在当初卖房的同时，因买房者故意拖延、开发商方面手续不齐全等种种主客观原因，没有给买房者办理房屋产权证。

　　对此张主任解释道，根据物权法规定，不动产物权的设立和转让，经依法登记才发生效力。

　　只有办完房屋产权登记，房屋的产权才算真正地完成了转移，房子才算是真正属于买房人所有。

　　在没有办理房屋产权证的情况下，首先，房屋买卖行为是否具有效力，在法律上是有争议的。虽然本市各个法院根据目前房价大幅度上涨的大背景，普遍认为认定买卖行为无效有失公平，但并没有可以直接依据的法律规定。

　　其次，如果没有办理过户，卖房者将房屋转移给第三方就有了可乘之机。

　　依据物权法第106条，符合“第三方获得房屋时是善意(即不知卖房者系非法)的”，“以合理的价格转让”，“房屋已经办理了产权登记手续”的情形，买房者即便通过诉讼也很难取得房产。

　　律师提醒

　　针对目前出现的二手房买卖纠纷倍增的现状，北京市天瀚律师事务所律师李振江提示购房者，应从以下方面保护自己的合法权益，规避风险。

　　1.签约时应考虑房价上涨因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并尽快办理过户手续。

　　2.签约时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明，或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

　　3.交易时买卖双方应当选择正规房屋中介机构。对买卖双方商定的内容，应以书面形式最终确认。

　　4.购房者不仅应在购房前到现场查看房屋，还应向物业公司、邻居、开发商了解情况。

　　5.法律明确规定，农村宅基地上所建房屋不能上市交易，由此已经引发大量纠纷，建议城镇居民不要贪图便宜而购买。