农村产权抵押成都试点 先保生存权再行房地流转

　　农村产权抵押成都破题

　　保障生存权，再行房地流转

　　本报记者 刘振盛 成都报道

　　有了《成都统筹城乡综合配套改革试验总体方案》这把“尚方宝剑”，成都着手探索建立农村产权流转担保体系。

　　近日，成都市政府向各家金融机构下发《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法（试行）》三个具体操作文件。

　　文件从操作思路、配套措施、组织保障等方面给成都市农村产权抵押融资试点定下基调。

　　此前，成都市已成立成都市农村产权流转担保股份有限公司（下称：产权担保公司）和成都农村产权交易所（下称：产权交易所）。作为两大配套机构，产权担保公司负责农村产权抵押物担保，而交易所则负责各种产权抵押物品流转。

　　产权担保公司“搭桥”

　　2008年5月，产权担保公司正式成立，该公司由成都市现代农业发展投资有限公司（下称：农投公司）、成都市小城镇投资有限公司、成都市现代农业物流业投资有限公司和十八家成都区（市）县现代农业发展投资公司共计21家股东共同发起，注册资本为3亿元。

　　截至目前，产权担保公司的在担保的业务有18笔，已出意向函有15笔，担保余额在6亿~7亿元。

　　根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》，土地承包经营权、宅基地使用权等尚不能用于抵押。并且抵押融资的金额也比较小。一些商业银行对于这种既找不到法律依据，也并不易赚钱的业务“不感冒”。

　　然而农村产权如无法抵押融资，农村资产就难以激活。“在文件出台之前，做农村产权抵押贷款的主要是成都市农村信用社，他们作为本土的金融机构，在政策的执行方面会更配合些。”一位担保公司高层说。

　　成都在试点中，通过专门成立的担保公司做担保，然后农户用房屋产权、土地承包经营权等提供反担保。这一操作模式的好处在于避免了与相关法律规定相冲突。

　　担保公司业务主要分为行为担保和信用担保。行为担保是指对成都市范围内的土地承包经营权、林权等流转行为进行的担保，目的是防范和化解流转行为可能给农民和业主带来的风险。

　　信用担保则是农村各类权属证明质押融资、利用宅基地、农村房屋、新居工程抵押融资等进行的担保。

　　上述文件的出台，意欲解决农村产权直接向银行贷款的难题。不过，在文件中也提到，倘若银行不愿意直接接受这类抵押物，产权担保公司在其中仍需要发挥搭桥作用。

　　对于农村产权抵押贷款，商业银行担心在于，农村没有类似城市中完整的房屋、土地流转体系。

　　为了解决这一难题，2008年10月成都市成立了成都农村产权交易所，这是全国第一家综合性农村产权交易所。

　　其主要业务为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供专业服务。目前，该产权交易所已经把触角已经延伸至双流县。截至今年9月，已流转3.4万宗、交易额15.3亿元。

　　在上述出台的文件当中，产权交易所将发挥至关重要的作用。

　　“组织产权流转、招拍挂等交易活动，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。国土资产管理部门、房产管理部门和农业行政主管部门为农村产权的流转办理变更登记手续。”文件指出。

　　保障农民基本生活

　　对于农村产权抵押贷款，此前不少专家和业内人士都担忧，万一发生贷款风险，农户手中的房屋或者土地承包经营权都将交到银行，是否会引发新的农户失地等社会问题。

　　对此，上述文件着重提出，既要保障农村居民基本生产生活条件，同时，当债务履行期满，抵押权人未受清偿的，应通过经济、法律或行政等多种方式确保金融机构抵押权的实现。

　　以房屋产权抵押贷款为例，农户在抵押农村房屋时，还必须承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所，并且征得所在农村集体经济组织同意。

　　此外，对于集体建设用地使用权和土地承包经营权抵押融资，借款人都必须坚持不改变土地所有权性质、不转移农村土地占有和农业用途的前提。

　　在保护金融机构合法利益方面，上述文件提出，将由成都市和各（区）县政府按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金，用于收购抵债资产。

　　而在农村产权评估方面，上述文件还提出，将建立农村产权价值评估机制。区（县）政府负责制定并公布本区域内农村土地承包经营权基准价格、集体建设用地使用权基准价格和最低保护价格，为农村产权的价值评估提供依据和基础；大力发展农村产权价值评估、法律咨询等中介组织，为农村流转和抵押融资提供服务。