2009 谁是房价高涨的推手？

　　涨价，是2009年京城楼市的一大关键词。但与涨价相伴的，还有货币政策、地王、刚需等等。而正因为这些因素的存在，才有了今年房价的持续上涨。

　　领涨者：

　　刚需释放热场，

　　助推开发商酝酿涨势

　　“原来的房子卖16000元，现在卖11000元，为什么不买？”“一期供不应求，排号的那么多，为什么不涨？”说起今年的楼市涨价，不能不说春节之后的“小阳春”。说起“小阳春”，高策地产董事长李国平在接受《广厦时代》采访时，说了这样两句话。在李国平看来，正是因为小阳春中刚性需求的释放，买房人重新入场，排号、抢购再现楼市，直接给了开发商后期开盘涨价的信心。而这种涨价，其实是因为有了前期降价作为铺垫。

　　比如在望京区域，新盘均价早在2007年初就超过了11000元/平方米，最高时的平均价格在16000-18000元/平方米之间。计划在2009年年初开盘的合生麒麟社，一度传出开盘价将在15000元/平方米左右，但2月中旬最后开盘只有10800元/平方米。热销随之而来。无独有偶的是，包括东湖湾、方恒国际中心、首开知语城等项目在内，2008年均有2000元到4000元不等的降幅。不只是在望京，位于上地区域的橡树湾，2008年夏天，小户型曾一度卖到16500元/平方米；到2008年末2009年初，这一户型降到不足14000元；还有在2008年就开始降价的美利山、万象新天等等。

　　凡此种种，购房人把降价看在眼里、记在心里，到今年春节前后，不再观望，压抑了一年左右的刚性需求开始释放，久违了的水泄不通景象再现多个售楼处，于是有了部分楼盘的热销、售罄。“小阳春”就此出现，口袋慢慢鼓起来的开发商就开始酝酿涨价了，紧随“小阳春”的小幅试涨在部分楼盘初见端倪。

　　推涨者：

　　天量放贷

　　通胀预期 “地王”迭出

　　虽然小阳春中出现了部分涨价的现象，但因为涉及的楼盘少、涨幅低，更多的业内人士认为新一轮的价格上涨是从今年五六月份开始的。而此时，多个助推因素开始发挥威力，于是辐射面广、速度渐快的涨价开始了。

　　而在这些因素当中，首推宽松的楼市政策和适度宽松的货币政策。亚豪机构市场总监郭毅认为，推动房价上涨的表象是购房消费力的持续复苏。深层次原因在于宽松的政策环境，如包括二套房贷优惠在内的一系列救市政策，降低了购房成本、交易成本，扩大了购房群体，市场需求增多。另一方面，宽松的货币政策缓解了开发商的资金困境，加上开发商从小阳春以来的销售回款，有了涨价的底气。根据国家统计局数字，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

　　信贷政策对楼市、对房价的刺激不止于此。4.58万亿——当5月上旬，中国人民银行发布报告公布了一季度信贷数字后，“通胀预期”愈加明显。在通胀预期的压力下，寻求资产保值、升值成了许多购房人，特别是投资客的当务之急。这也表现为京城楼市高端住宅在普通住宅之后开始升温，投资型购房需求接棒刚性需求，外地购买力的需求持续进入。大量的资金和购房需求涌入，房价应声而涨。

　　而除了投资客的资金，还有实体产业转移而来的资金。由于钢铁、水泥等制造业本身产能过剩，实体产业获得的信贷资金只能另寻“出口”，于是楼市也成了实体产业投资、避险的选择。根据媒体报道，10月，全国人大常委会原副委员长成思危称，有2.1万亿信贷资金并没有进入实体经济，而是进入了股市楼市。

　　实体产业转移而来的资金，造成另一个引人注目的结果就是央企大举进军房地产，带有央企背景的房地产企业成为土地市场的“黑马”，制造出一个又一个“地王”。而“地王”导致的直接结果恰恰又是拉高了开发商和买房人对房价的预期，进一步推动房价上涨。

　　5月21日，广渠门10号地拍卖会上，由于有央企中国电子背景的房企半路杀出，富力最终被迫以10.22亿的高价突围；6月26日，同样是有中国电子背景的成都中泽置业凭借溢价124%的19.6亿元，拿下奥运村乡地块；6月30日，具有中化集团背景的中化方兴以40.6亿元赢得广渠路15号地，楼面价达到1.53万元/平方米(除去廉租房)。

　　“地王的产生直接抬升了房价预期，带来了地王周边楼盘和二手房的涨价。”李国平表示。而从实际情况看，根据当时中介公司的统计，例如广渠路10号地拍卖结束后，周边二手房价格立竿见影地上涨了8%-10%。还有业内人士表示，首城国际从5月的14800元涨到两三个月后的18000元，与广渠路15号地的拍卖关系很大。

　　一系列的救市政策、接踵而来的天量信贷，无怪乎独立经济学家谢国忠在年中对媒体表示,本轮房价的上涨最初是地方政府推动的,其次是货币政策和投资人的通胀恐慌。

　　追涨者：

　　楼盘追涨区域标杆项目

　　买房人追涨被迫买单

　　“地王带动周边楼盘价格，本身也是周边楼盘追涨。”业内人士表示，楼盘定价一贯有看着区域标杆楼盘定价的传统。除了地王拉升的房价预期，在售楼盘看到区域标杆楼盘涨价后，也会选择跟涨。“你追我赶，加上购买力的支撑，房价不涨才怪。”

　　今夏，在位于朝阳公园区域的泛海国际售价涨到24500元/平方米时，周边原先卖16000元/平方米的楼盘随之涨到18000元。而在京西，一准备上市的楼盘负责人对我们表示，周边楼盘涨到16000元、17000元，自己楼盘的售价也将从预计中的11000元上调到13000元。

　　除了楼盘追涨，楼市的另一种“追涨”同样抬高了房价，而这种意义不同的“追涨”更为尴尬。

　　“买涨不买跌”是楼市的通例。于是在看到房价上涨后，越来越多的购房人开始入场，排号、交诚意金，几千人排几百套房。一位开发商告诉我们，看到购房人的热情，开发商心里有底，即开始提高房价往下筛购房人，“这是许多开发商都会用的销售策略。”而即使抬高了房价，筛去一部分购房人，依然供不应求，于是再涨价、再筛，买房人就此陷入了“不排号买不到房、排号又推高房价最终让自己买单”的尴尬境地。

　　领涨、推涨、追涨，“导致房价上涨的是综合性因素，没有最关键的因素。”李国平如是说。（文/张旭）