共有产权让居者有其屋 淮安13万能买一套商品房

　　居者有其屋——检验房地产政策的基本标准

　　一个房地产政策的标准要在居者有其屋的时代得以拥护，就要体现其在这个时代的优越性。

　　1998年，我国停止福利分房，经济适用房成为了解决占城市绝对比重中低收入家庭住房问题的主要渠道。但是在实践中其不科学性和弊端突显，应保的没有保，不该保的搞倒卖，大量国有资产在此流失，由于其产权模糊，无适用法律。于是经济适用房在住宅产业化和市场化突飞猛进的博弈中又退出市场。如今，突出的住房问题依然难以解决，经济适用房便再次通过国务院文件重返住房供应体系。

　　有了前车之鉴，如何让经济适用房突破瓶颈之灾，江苏省淮安市房产局在解放思想大潮中，调查研究经济适用房保障模式如何与政策接轨、与法律接轨、与市场接轨。在此基础上创新性地推出以出让土地方式建设共有产权经济适用房。

　　要突破长久以来的瓶颈束缚，最简单快捷的方法就是打破瓶颈。淮安市在此敢于先行，一刀转乾坤，改变了传统的经济适用房的划拨土地方式。将保障住房价格参照商品房执行政府指导价，低于同期和同区段商品房价格的10％，按照购房人和政府的出资比例构成共有产权房，其个人出资等同于相同面积传统经济适用房价格，明确产权，有法律保障，以此来替代传统经济适用房保障模式。

　　这一模式一经推出就得到了保障户的积极拥护。虽然是共有产权经济适用房，但是其本身是商品房。个人产权部分的出资额还低于购买同面积的商品房，购房人无须多出钱。

　　此外，个人产权部分的权利和普通商品房一样，享受保值和增值。并可以像商品房一样设定抵押、申请公积金贷款和商业贷款。只要按照产权比例将收益与政府分成，还可以自由的将共有产权房进行换租甚至转让。这一切，都有法可依。

　　相比之下，购买传统经济适用房将会失去购买商品房的机会和成本。传统经济适用房在退出时，无论是由政府原价收回加银行利息，还是个人获取一半增值收益，在房价攀升的大趋势下都会低于同样出资额的商品房收益。

　　这一天壤之别的差距，无论从住房保障的切实落实，还是从保障户的经济收益，到法律规范的咬合，传统经济适用房保障模式在这里都无法和共有产权经济适用房相比拟。

　　社会学家赞美淮安是创新型政府

　　南京大学社会风险与公共危机管理研究中心研究员、中国房地产协会会员、社会学博士周凯教授，在了解了淮安这一保障模式后给予了积极的肯定，他认为淮安是一个创新型的政府，淮安市房产局是一个创新型的团队。

　　周教授认为，经济适用房的保障一直是困扰各级政府大问题，这一民生问题的焦点，就在于商品房价格大大超过了大多数百姓心理和实际收入的承受能力。在此背景下，淮安共有产权经济适用房模式的社会意义就显得难能可贵。

　　他告诉记者，淮安市政府推出的这一保障模式，重大意义在于政策制度的创新。新模式有力的解决了过去经济适用房的种种弊端，创新的解决了“进”和“出”两个标准的矛盾。其重大亮点在于这是一个很成功的模式，以充分的市场化手段，解决市场化进程中半市场化半行政的矛盾，扫清了“双轨制”导致的模糊地带。

　　周教授感慨，创新是一个民族生生不息的源泉。一说到创新，全社会的注意力都会集中到科技、技术等等领域。而政府制度的创新和政策的创新恰恰是目前走向现代化社会所亟需的。

　　传统经济适用房问题困扰了我们多年，淮安这一科学的保障模式出现，充分说明了我们并不缺乏创新的人才，而在于怎样让创新的成果能够脱颖而出、破茧而出。邵明说，创立共有产权模式，杜绝申购中的弄虚作假，实际上也是“革”了房管及有关方面以权力分配保障资源的“命”。他说实行这一制度以来，没有任何人找他们说情或“开后门”买房，没有了这种权力实际上也没有了麻烦和压力。但他们更有体会的是，培育政策创新的土壤在很多地方还有赖于人民群众与社会各界的支持和理解，有赖于相关领导的宽容和真正的思想解放。突破这些束缚才能激发创新的勇气，打造创新型政府，营造创新的氛围，开创创新型社会。

　　刚刚结束的中央经济工作会议提出：要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，淮安市的做法，正是实践这一指导方针的诠释。