2009东莞楼市年终盘点：刚性需求大房价涨得高

　　2009年东莞楼市年终盘点 十大关键词串联东莞楼市变化

　　2009年行将过去，在这一年，东莞楼市在国际金融海啸的阴影笼罩下创下了一个又一个奇迹：新建商品房成交量590万㎡，较2008年增长55%，房价触底反弹实现7个月连续上涨的势头，刚性需求爆发，白领大盘热销带动整体楼市回暖……

　　我们推出《2009年东莞楼市年终盘点》，以十个关键用词梳理串联东莞楼市在今年所发生的重要事件及发展脉络，希望读者阅后能对今年的东莞楼市有一个较为清晰的认识。

　　楼市六大关键词

　　楼市急速回暖、刚性需求爆发、白领大盘热爆、房价持续上涨、莞城地王现身、碧桂园及新鸿基先后入莞，以上大事件让今年的东莞楼市热闹非凡。

　　地王诞生

　　7月17日，地块编号为2009G019的莞城体育路地块，以4847.3元/平方米的楼面地价，打破了莞城2007年楼面地价3782.93元/平方米的地王纪录，成为本年度莞城区楼面地价最高的地王。

　　8月13日，南城西平东骏路地块，被深圳中熙地产以2.86亿元竞得，折合楼面地价3399元/平方米；10月，南城区宏伟路东侧地块，被深圳市嘉安达投资集团有限公司以3.02亿元竞得，楼面地价3790元/平方米，超出起拍价171%，成为今年溢价比例最高的地块。

　　点评

　　今年东莞城区优质地块交易成绩显赫，几幅地块都以高价拍出。另一方面，今年土地的供地市场集中在镇区，这在一定程度上抑制了外地开发商的拿地意愿，也与政府有意控制优质用地的出让有很大关系。

　　白领大盘

　　9月26日，光大集团率先推出两个全新白领楼盘景湖时代城和黄旗印象。景湖时代城先声夺人，开盘首日以360套的成交量刷新了今年个盘单日成交的最高纪录，更是本年度销售量最多的楼盘。

　　万科金域华府以9000元/平方米以上的成交均价成为售价最贵的白领盘，而中信凯旋国际则凭借开发商超强的品牌号召力创下从蓄客到开盘的最短时间纪录。

　　点评

　　今年下半年以来东莞城区市场三大白领大盘的热销带动了整个市场中小户型热卖的势头，在随后几个月的楼市销售排行榜中，排名前十位的热销楼盘基本上都是以推售中小户型的楼盘为主。业界人士预计，未来一年，在刚性需求主导的市场下，此类楼盘还将继续领航楼市。

　　楼市回暖

　　2009年东莞楼市在2月中旬开始回暖，刚性需求、改善需求、投资需求等持续释放，成交持续放量，全年预计新建商品房成交量约590万平方米，较2008年大幅增长55%，接近2007年市场高涨期的成交量。

　　市场回暖的信号也影响着土地市场的成交。进入2009年，土地流拍现象明显好转，上半年全市流拍的地块只有3宗。到了下半年，土地市场交易渐入佳境，优质地块再度出现多家开发商入场竞争、高价成交的情况。

　　点评

　　市场回暖的背后更多是政策优惠的支持。2008年国家出台了刺激购房需求的相关优惠政策，广东省也出台“省十五条”刺激楼市，较低的房价及宽松的信贷政策促使累积已久的购房需求突然爆发。

　　房价反弹

　　合富辉煌、中原地产对东莞楼市本年度的月度住宅成交签约价显示，2月是东莞房价自调整期来的最低点，从3月开始，东莞房价出现触底反弹，并进入上升通道。

　　房价从3月开始出现史上罕见的“七连阳”，住宅签约均价由2月的5160元/平方米，持续上涨至9月的6995元/平方米，前后房价累计上涨1835元/平方米，涨幅达35.5%。

　　点评

　　作为二线城市的东莞，虽然房价也出现了连续多月上涨的“七连阳”，但从整体来看，东莞房价与去年相比只是恢复到去年的水平，远远未及2007年的高位，整体表现较为理性、健康，从这一点看，东莞购房者显然比较幸福。刚性需求

　　2009年是东莞购房群体出现“质变”的一年，占大比例的成交者为首次置业者及改善型置业群体，这两类人主导着2009年东莞楼市的兴衰演变。

　　上半年东莞住宅签约面积约290.6万平方米，较2008年同期大幅增加85.2%。到了12月，成交主体仍以刚性需求群体为主，在市场大受欢迎的户型以80~120平方米的紧凑型两房、三房为主。而大户型洋房、豪宅类项目在下半年“遇冷滞销”。

　　点评

　　因为刚性需求的突然爆发，东莞楼市终结了以豪宅、大户型产品独领风骚的市场格局。中央对2010年“抑制房价”、“打击投资投机购房”的政策定调，在很大层面上决定了明年楼市的购房群体仍会以刚性需求置业者为主。

　　大鳄入莞

　　8月13日，位于大朗镇大井头的商住用地开拍，最终被鹤山市碧桂园物业发展有限公司以总价6亿元夺得，楼面地价为1690元/平方米。在毫无征兆的情况下，地产巨头碧桂园正式进军东莞。

　　11月17日，香港新鸿基地产高层来莞考察项目。事实上，在来莞考察以前，新鸿基旗下佳得利有限公司已与石龙房地产公司在香港签约，联合开发“奕翠园”商住区。由于政府方面与其招商合作的意愿强烈，未来其在莞开疆辟土的空间非常大。

　　点评

　　有人预测，碧桂园开发速度极快，并习惯以价格优势抢占市场，它的到来有可能会左右周边市场的房价；而新鸿基素以开发豪宅产品著称，该集团的进入不仅令东莞明年的豪宅市场更为精彩。

　　与楼市有关的四大关键词

　　今年发生的几件与楼市紧密相关的大事件，我们也不能忽视。城轨动工、东莞“三旧”改造启动、新一轮城建热潮的兴起，在不久的将来将对东莞楼市造成深远而长足的影响。

　　而开发商与业主之间的规划之争，在今年也提升到一个前所未有的高度。

　　城轨动工

　　热炒了几年的珠三角城际轨道与东莞市内轨道交通建设终于从纸面规划落在实处，于今年陆续开工。

　　目前东莞城际轨道与市内轨道交通已经开始施工的线路主要有三条：一是东莞市内轨道交通的首建线路R2线，其首期工程石龙段站点已经率先动工，穗莞深城轨东莞段虎门白沙站也已动工，而另一条城际轨道莞惠城轨东莞段的新城市中心站也于今年年底正式开工。

　　点评

　　城际轻轨是实现珠三角一体化、打造城市间一小时生活圈的首要条件。

　　对于轻轨附近的物业升值，市场可以有无限的想象力，但购房者必须有一个清醒的认识：房价不会因轻轨动工就能暴涨，投资轻轨物业，需要有足够的耐心去等待。

　　城建热潮

　　11月18日，东城政府投资140亿元的20项重点工程项目正式启动，这也是继东莞市政府砸百亿进行“五年见新城”的“造城运动”后，又一次大手笔投入城市建设的政府重大决策。

　　在经济保增长的压力下，东莞希望利用这次金融危机作为契机调整经济结构和产业升级转型。在加大投资的宏观调控思路下，东莞新一轮的投资热潮开始启动。

　　点评

　　“五年见新城”的“造城运动”为东莞确立了一个中心主城区概念，东城、南城、新城市中心区、鸿福商圈、东莞大道沿线，这些因“造城运动”而出现的片区是引领东莞房地产市场的最核心地段。可以说，政府每一次“造城”都会给房地产业带来深远影响，这次也不会例外。

　　“三旧”改造

　　8月19日，东莞市政府召开保增长、保红线国土管理工作会议，其中一项最重要的议题就是从9月起全面实施旧城镇、旧村庄及旧厂房的“三旧”改造，用10年时间盘活30万亩“三旧”土地，挖掘存量土地潜力。对于土地资源相当紧张的东莞，30万亩“三旧”土地将成为未来房地产开发的一条生命线。

　　12月下旬，有关“三旧”改造的配套政策及实施细则正式出炉，多个中心区旧村、旧厂改造项目经盘活后有可能进入土地市场成为优质的商住开发用地。

　　点评

　　“三旧”改造对东莞城市化进程的推动、对房地产业的发展无疑相当利好。开发商可能会因此获得大量优质土地，而东莞的城市价值也可能在改造中获得大翻身。

　　规划之争

　　今年，开发商与业主之间最突出的矛盾就是规划之争。因楼盘改规划触及业主利益而引发的纠纷频频出现在各大媒体，典型案例如御花苑别墅变高层、星城国际花园小区商业街变市政路等。虽然许多楼盘业主的抗争甚至诉讼，但都没有取得令人满意的结果。

　　据了解，去年共有51个楼盘涉及规划调整，今年进行规划方案调整的楼盘也不在少数，如果开发商对公众知情权加以剥夺和隐瞒，预计日后此类纠纷会越来越多。

　　点评

　　开发商不顾及民众意愿擅改规划、刻意隐瞒规划内容才是引发纠纷的最根本原因。相关主管部门在受理规划调整时也应慎重考虑民众利益，督促开发商将规划调整“阳光化”，才能避免更多的纠纷发生。 (来源：广州日报)