来源：南方日报
南方日报讯(记者/姜岩)把旧城镇、旧村庄、旧厂房这些城市“疮疤”变成亮点，化腐朽为神奇，简称为“三旧”改造。
12月18日，市委、市政府召开全市“三旧”改造动员大会，会议发布《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》(以下简称“细则”)和《东莞市“三旧”改造实施细则操作指南》，明确了多项推动“三旧”改造新措施和优惠政策。
细则要求，镇街要将土地出让纯收益按不高于60%、不低于30%的比例返还给村集体。
市委书记刘志庚在动员大会上说，市、镇两级政府不能想着从“三旧”改造中赚钱获利，而要把为群众打造宜商宜居的良好环境作为“三旧”改造的重要目的，把群众满意作为衡量“三旧”改造工作的重要标准。
按照政府的“让利”政策，东莞“三旧”改造结合国家和省的支持政策，将给予被改造方、用地单位在市属税费减免、出让收益分配上多项优惠。
刘志庚说，该政策含金量高，操作性强。下一阶段，至少选择一个成片拆迁改造项目和一个单宗改造项目作为示范和样板。
市国土资源局相关负责人表示，拆迁补偿安置和社会资金的引进，是“三旧”改造的难点，而此次实施细则的最大亮点则是通过市政两级政府直接“让利”:市级让利给镇街，镇街则部分让利给被改造方和社会资金参与者，提高社会资金参与积极性和解决拆迁难题。
■优惠政策关键词
○分享土地出让收益
让农民共享土地出让收益，是细则的亮点。
按照细则，征收农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让收益可以返还给村。镇街要将土地出让纯收益按不高于60%、不低于30%的比例返还给村集体，用于保证被征地农民原有生活水平补贴支出，补助被征地农民社保支出以及农村集体设施建设支出等。这意味着被征地农民除拆迁补偿外，还可获得土地出让分成。
此外，“三旧”改造中，需要搬迁的国有企业用地，镇街可从土地出让纯收益中按不高于60%、不低于30%的比例返还给企业，专项用于支持企业发展。
○税费减免
用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，免缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费。
在“三旧”成片拆迁改造过程中，需缴纳耕地占用税、契税、征地管理费等13项土地税费，经营性用地需缴纳360元/平方米。除应缴省的费用外，市一级可得约230元/平方米，镇一级可得约40元/平方米。细则规定，市一级税费230元/平方米全额返还给镇街，平均每亩镇街可增加收益15万元。
○土地出让金返还
采用政府主导或引入社会资金参与的“三旧”成片拆迁改造项目，土地出让金扣除按规定提计的农业土地开发资金(15元/平方米)后，余额全部归镇街。
采用集体经济组织将其所有的集体建设用地改变为国有建设用地后，自行改造的“三旧”成片拆迁项目，土地出让金扣除按规定计提的农业土地开发资金后，余额归村(社区)。
对于集体经济组织将其所有的集体建设用地改变为国有建设用地后，与有关单位合作开发建设的“三旧”成片拆迁改造项目，土地出让金扣除规定计提的农业土地开发资金后，市、镇、村按2:4:4的比例分成。
■语录
“三旧”改造必须充分尊重群众的意愿，切实维护群众的权益，特别是拆迁补偿安置，是“三旧”改造过程中与群众最息息相关、最容易引发不稳定因素的环节。对此，用地单位应该按照有关法律、法规，按照尊重历史、利于改造的原则，对拆迁人给予补偿安置。在坚持阳光拆迁、依法拆迁、制度拆迁和文明拆迁的同时，还要刹住“三旧”改造期间抢搭抢建之风。对少数无理取闹、漫天要价、阻碍拆迁进程的，要反复、认真细致地做工作，尽可能化解矛盾，保证改造顺利进行。
拆迁要注重扶助弱势、充分考虑被拆迁户尤其是困难户的利益，尽可能帮助他们解决实际困难。
“三旧”改造要坚决杜绝改造的盲目性和随意性，避免越改越乱；编制“三旧”改造规划，要充分考虑城乡功能再造、产业转型升级、城市空间布局优化、环境资源保护等综合因素。
“三旧”改造并不是全部都要改，要尊重历史人文传承因素，有历史人文的该保留的还是要保留。
———刘志庚
■新闻背景
单位土地GDP，东莞不够高
新加坡每平方公里的GDP是14.5亿元，深圳是4亿元。东莞呢?
东莞只有1.5亿元。
在18日上午召开的全市“三旧”改造动员大会上，市委书记刘志庚列举了这几个数字后说，东莞差距相当明显。
他说:“通过‘三旧’改造向存量要增量、向效率要空间势在必行。要通过改造，打造一批有代表性的‘城市名片’，推进产业结构调整和优化升级，不断改善农业生产条件和农民生活环境。”
目前，东莞的土地开发强度已超过40%。会议认为，东莞土地开发粗放，低效用地突出，资源瓶颈制约越发明显。
明年是全市“三旧”改造的关键年，计划至明年底改造完成3万亩。
副市长梁国英在会上说，“三旧”改造工作必须立即上马，各镇街必须在2010年底前完成编制工作。在实施拆建时要通过深入动员平稳拆迁，拆前要先做好群众的生活安置，不搞野蛮拆迁，建设过程中要加强资金监管，严保建筑质量，防止成为烂尾楼或劣质建筑。谭志红
■政策要点
“三旧”定义
“三旧”，即旧城镇，旧村庄，旧厂房。
旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地。旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设置配套不完善的旧村庄或旧集体物业用地。旧厂房主要指布局分散、土地利用效率低下、不符合消防和环保要求的工业用地。
改造类型
“三旧”改造分为成片拆迁改造(75亩以上)和单宗项目改造两类。
成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种方式进行，单宗项目改造也分为四个方式，分别是已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属、超占土地完善手续等。
工作原则
根据会议公布的《东莞市“三旧”改造实施细则》，“三旧”改造的基本原则是规划先行，成片改造，并兼顾单宗项目改造。
成片改造的面积必须在75亩(5万平方米)以上。在2007年6月30日之前，土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，可被纳入“三旧”改造的范围。存在不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划、不符合产业发展政策和行业发展规划、权属有争议等情况的，不在“三旧”改造之列。
阶段目标
根据规划，全市“三旧”改造近期目标是到明年底改造3万亩，中期目标是到2015年完成改造10万-15万亩，远期目标是到2020年完成改造30万亩。
为保障明年完成3万亩的改造任务，市政府将按照每个镇街现有建设用地总规模的2%给各镇街下达“三旧”改造任务，预计最多2000亩，最少200亩。
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