恐慌性购房渐歇 北京楼市成交“降温”

　　地产新政出台后的一周内(12月14日至20日)，全国32座主要城市中有19座城市成交面积出现环比下跌。其中，北京楼市降温明显，期房成交量环比降幅达33.9%，创10月以来最大周跌幅。

　　家住北京西南二环的陆先生近期计划置业升级，拟出售自住用房后购买一套高端公寓。但调控政策一出台，陆先生打算出售的二手房突然“不好卖”了。“12月初，90平方米的房子报价220万元，看房的人来了十几拨，并很快有客户应价；但调控政策出来后，原先的客户就不再接受220万元的价格了。”令陆先生郁闷的是，他看中的新房项目价格并没有松动。

　　9日，国务院将二手房营业税免征期限由两年改为五年；14日，“国四条”出台，以遏制房价过快上涨势头；17日，财政部等五部委联手打击开发商囤地。近期中央密集出台的房地产宏观调控政策，正在改变购房者的房价上涨预期，10月以来的恐慌性购房潮开始消退。

　　中国指数研究院的最新数据显示，地产新政出台后的一周内(12月14日至20日)，全国32座主要城市中有19座城市成交面积出现环比下跌。其中，北京楼市降温明显，期房成交量环比降幅达33.9%，创10月以来最大周跌幅。

　　提价空间现瓶颈

　　“现在北京的房价已经将大部分城市居民的购房需求排斥在外了，而没有这部分刚性需求的支持，房价继续上涨的空间将很有限。”一位资深房地产人士对中国证券报记者表示。

　　今年以来，北京大部分新盘项目的销售均价翻番。12月第三周，北京一手商品住宅销售均价达19849元/平方米，同比上涨125.8%，环比上涨16.4%，比2007年末的均价高出40%左右。

　　另据统计，北京在售的50个主流楼盘中，约有41个楼盘今年的涨幅达到50%以上，涨幅超过100%的楼盘达到12%，多个楼盘的涨幅超过2007年的幅度，所有老项目后期的售价达到历史最高。其中，涨幅最高的楼盘为太阳公元，首次开盘时的价格为18000元/平米，目前报价为42000—46000元/平米，涨幅达到156%。

　　“今年北京楼市普涨，所有的楼盘都出现价格上扬，开发商至少一个月便会上调一次价格。从6月份开始房价快速上扬，平均每个月的涨幅达到每平米上千元。但目前，开发商对2010年的提价预期已趋于谨慎。”一位新盘项目的销售负责人表示。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，历来区域内房价是“比着涨”。在政策宽松的背景下，新盘项目入市时往往吸引大量购房者排号认购，加之市场预期向好，买房存在利润空间，开发商提价的信心也十分充足。但经过一年的暴涨，房价已处于历史高位，后期买房者中相当大比例是投资性购房需求。这部分需求对政策的反应最敏感。政策收紧后，投资性购房者进一步入市的意愿将大为降低。

　　更重要的是，购房者往往是“买涨不买跌”，如果明年房价继续快速上涨，政府必然会出台更为严厉的调控政策。搜房全球机构副总裁肖勇认为，管理层后续可能会针对个人房贷优惠政策做出进一步调整，这对房价的影响将是实质性的。

　　近期，高层持续表态，将在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。业内专家指出，投资需求一旦受到挤压，房价上涨动能将明显减弱。

　　成交需求或透支

　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，相比2008年时的低迷，2009年楼市需求已经提前透支。他预计，今后楼市可能会进入修整阶段，“行业自身有内在调整要求，加之政策微调的因素，明年上半年，特别是一季度，房地产市场成交量将萎缩。”

　　受营业税优惠政策到期的影响，北京二手房市场成交在12月份出现井喷，集中过户现象十分普遍。业内人士指出，今年以来，北京二手房交易放出天量，但预计明年的市场行情将不太乐观。

　　链家地产统计数据显示，2009年1-11月，北京二手房交易量为236577套，相比去年同期的67034套，涨幅高达253%；比2006-2008年三年成交之和还高出1万余套。从12月上半月的数据推算，12月北京二手房成交将达到40000套左右；2009年全年二手房成交将达到27.6万套，同比上涨273%。

　　另据北京市房地产交易管理网数据统计显示，2009年1-11月，新建商品住宅成交15.8万套，12月上半月成交10537套，预计2009年全年新建商品住宅套数预计为17.8万套左右。2009年，北京新房、二手房成交之和将超过45万套。

　　业内分析，目前，市场整体交易价格已偏离居民实际购买力，同时楼市将再次面临政策调整考验，2010年北京楼市整体需求将下滑。我爱我家预计，明年北京二手房市场的有效过户成交量将在13-15万套左右，新房销量也将下滑。

　　美联物业市场研究部的报告显示，12月，北京二手房成交虽然继续创新高，但新增客户量已开始下降。数据显示，12月前20天，北京二手房新增客户咨询量环比下滑20%，需求下降主要发生在9日遏制房价上涨政策出台以后。

　　库存偏低有望改善

　　受楼市库存消化和新开工低迷的影响，北京楼市在售住宅新盘量在一年内下降20%。不过，今年北京市加大土地一级开发和供应的力度，业内预计，期房库存偏低的状况有望改善。

　　据搜房网新盘数据监控中心统计，截至2009年12月中旬，北京市在售住宅新楼盘的数量为354个，而今年初，北京楼市在售住宅新盘数量为443个，一年内，住宅新盘量减少89个。另据北京市房地产交易管理网数据显示，截至2009年12月22日，北京市可售商品住宅期房存量为60250套，已降到近三年来的历史最低点，比年初下降近5万套。

　　如果按照月均近2万套的销售速度计算，北京目前的新房期房存量仅能维持到明年3月。因此，北京市近期开始敦促地产商加快开工，增加市场供应。

　　北京市统计局数据显示，1-11月，北京完成房地产开发投资额2230.9亿元，同比增长47.7%，增幅比1-10月回落3.1个百分点。土地一级开发投资继续大力推进。前11个月房地产开发完成投资中，土地一级开发投资达873.4亿元，占全部房地产开发投资的39.1%。

　　在搜房网日前举行的“关注购房者”行动上，专家指出，目前，北京商品房新开工面积降幅稳步缩小，竣工面积同比由降转增。同时，北京已经提前一个月全面完成今年经营性土地供应计划，还将在12月加推300公顷土地。预计明年下半年开始，北京新盘放量将逐步增加，届时可售商品住宅期房存量将有望回升。业内人士指出，随着新城开发和基础设施的完善，未来北京楼市供给低迷状态将不断改善。 (来源：中国证券报)