楼市政策组合拳出击 房市继续挤泡沫

　　进入12月，中央政府再次出手调控楼市，政策细则频繁推出，步步收紧。随着“国四条”及一系列调控政策的出台，供求关系极度失衡、价格已至高位的房地产市场开始发生微妙的变化：投资客抛售套现，开始离场；购房者开始步入观望；地产股震荡下行，多空分歧；房企开始调整战略，应对可能的风险；一切都是那么似曾熟悉———当前楼市和2007年底的情形惊人的相似。

　　房地产商“不差钱”

　　在投资客意识到高位来临开始抛售的同时，部分房地产企业也注意到了楼市存在的风险。

　　在北京，风险表现为投机过度。从今年6、7月份开始，住宅市场由春节后的自住需求开始转变为投资需求。“由于通胀预期的加大，很多企业都在强调其产品的保值增值功能，以吸引投资性购房者。”投资者王强表示。

　　中国指数研究院调查显示，2009年1-9月，北京单价1.6万元以上的中高端楼盘成交套数占比达20.1%，特别是单价3万元以上的高端楼盘，尽管成交套数占比仅为2%，但销售占比超过10%。进入第四季度，这一数据依然在上升。从18000元/平米飚升至40000元/平米的太阳公元，甚至成为今年的新盘销售冠军。

　　尽管房企已经开始有意识进行市场调整，但国土部严打囤地的动作，已让房企真正感受到调控的阵痛。

　　12月23日，国土部宣布对北京、上海等9省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，保利、中海、华润等大牌房企赫然在列。王强认为，去年以来房地产开发投资始终不足，是导致市场供需不平衡的原因之一，而国土部严格执行闲置土地政策，将促使房企加快存货周转。

　　不过，岁末中央接连出台“遏制房价”政策，对“不差钱”的房产大鳄们并未“伤筋动骨”。“多半开发商实力雄厚，受政策影响不大。”一位国企房地产商对记者表示，国土部的“督办”反而使得不少囤地囤钱观望的房企，开始“盘活”手中的大笔资金。

　　“即使在2008年市场最不好的时候，绿城都没有停下开工的步伐。”绿城中国营销总经理裘剑平表示，绿城今年的销售将达到450亿，如果去年停工，今年就没得卖。今后绿城还将保持持续的开工和周转速度。

　　去年和今年大批出让土地的五环外地区，如奥北、大兴、房山、通州等，房企纷纷加快项目开发进度。11月17日，绿地集团今年7月在大兴所拿的黄村地块，已经开工，预计明年年中开盘；万科副总裁毛大庆透露，万科9月在房山所拿地块，也将于明年10月上市销售。

　　这种改变也将反映到股市，12月房地产调控政策密集出台后，沪深股市地产股出现大幅回调，之前重仓地产股的基金大批出逃。中金公司报告认为，促供给的调控政策，意味着高周转、全国布局的龙头公司有望扩大市场份额，获得更好的销售表现。

　　中金公司建议投资者，从三、四线地产股中回归到一、二线地产公司，重点是明年销售资源丰富、布局合理的行业龙头和区域龙头。

　　“中断的调整”再继续

　　“正如"国四条"所言，内地部分城市房价上涨过快，需要遏制。”北京联达四方机构总裁杨少锋认为，楼市部分地泡沫化是此次调控开始的原因。

　　“国四条”出台前，迪拜危机爆发，许多在此投资房产的内地商人血本无归，由此已经引爆了内地楼市“泡沫论”之争。万科董事长王石“放言”，中国内地一线城市有些区域泡沫已经显现，如果这些泡沫向二、三线城市扩散，将会演变成为日本泡沫经济时代曾经经历的情景，他为此表示担忧。“当市场发生变化的时候，或者突然不好的时候，我们怎么办？”王石说，万科已经做好应对泡沫破裂的准备，不拿地王，不囤地，不捂盘。

　　似乎在印证王石的判断，12月18日，美国《福布斯》杂志刊文称，中国房地产泡沫位居全球第二，仅排在黄金之后。

　　内地关于房地产泡沫的说法，始自2003年，而房地产调控也自那一年的央行121号文件开始，一直持续到2007年底。到了2008年，政策效应才开始显现，房地产成交陷入低迷，价格下跌，泡沫开始挤出。

　　但包括王石、任志强在内的多位业内人士和专家学者认为，2008年的金融危机“拯救”了房地产业———为了拉动内需，中央政府在2008年底出台了一系列房地产优惠措施，地方政府也出台了大量救市政策，许多濒临破产的企业起死回生，房地产价格也再度大幅上涨。

　　花旗银行大中华区首席经济学家沈明高认为，这是一次夭折的调整，泡沫挤出“中断”，让部分房企和炒房者得到喘息的机会。

　　目前新一轮的调控政策出台，是否是对2003年以来的政策的传承和接续？“一旦宏观经济复苏基础坚实，调控楼市是必然的。”中原地产华北区总裁李文杰曾表示。

　　下一步看信贷调控

　　北京贝塔工作室合伙人、清华大学博士杜丽虹认为，单靠二手房营业税改变，或国土部严查囤地，并不能直接抑制房价过快上涨。2008年房价出现下行，是不断加息、信贷调节、税收管控等多个政策叠加的效果。她认为接下来还应出台更为细化的调控政策对市场施加影响。

　　中投证券房地产行业首席分析师李少明指出，收紧二套房贷对抑制房价过快上涨最有效。她分析，近期中央政府已连续通过税收、土地等方式收紧房地产宽松政策，预计针对商业银行的二套房贷严控政策或将出台。

　　“调控已从最初的"限供应"到"限需求"，转到目前的"促供应"。”上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，虽然目前来看，调控政策并未超过前几年的严厉程度，但可以明显看到，政府部门对于哪些政策对市场更为有效，已了然于胸，营业税细则马上执行，接下来将落实“差别化的信贷政策”。

　　由于此前召开的中央经济工作会议已经明确，要增加普通住房供应，鼓励自住和改善型购房需求。因此回建强认为，针对首套自住房，信贷政策依然是优惠的，投资投机购房需求将受到重点“照顾”，相关成本将陡增。

　　张大伟预测，营业税细则的出台，明显区分了投资、投机需求，2010年北京中高端二手房市场成交量暴跌已成定局；此外，这一政策的实施，以及后续调控政策的出台，还将使得明年2季度房价存在下跌的可能。 (来源：新京报)