世博楼市多空博弈 地王频现或拉高房价

　　世博，让城市生活更美好。美好生活的基础就是至少拥有一套自己的住房。曾几何时，世博利好带动了上海楼市飞速发展，如今面对去年迅猛上升的房价，年底开始的调控政策陆续出台，让自住购房者对于世博年的房地产市场又多了一份期待。税费调整、经济适用房逐步推广、开发商心态变化等相关因素的影响下，包括浦江板块、三林板块等世博板块在内的众多热点区域依然值得期待。

　　世博年政策

　　关键词：营业税

　　三大难题值得关注

　　2009年12月22日财政部发出关于调整个人住房转让营业税政策的通知，对营业税的征收时间、征收方式进行了明确。此次财政部对营业税政策操作方式的明晰比前期市场的猜测来得温和，这也加重了业内外对明年上半年楼市逐渐企稳走势的认可。

　　汉宇地产董事总经理施宏睿指出，对于地方政府来说中央一级明确了营业税的征收办法却给地方政府出了一个不小的难题。

　　难题一：普通住宅大面积消失。目前是上海二手房交易中普通住宅已经不足5成，面对普通住宅不再“普通”，地方政府是否需要再次调整普通住宅标准。

　　难题二：对普通住宅领域政策优惠是否会鼓励投资、投机资金进入普通住宅市场。

　　难题三：“非普通”变身“普通”，利益驱使阴阳合同泛滥。

　　关键词：利率

　　贷款利率或将上调

　　对于明年贷款利率将如何变化、首付比例及相关税费是否会有所调整，对此，上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜表示，明年的房价在今年的基础上趋稳，不会有超过10%的浮动。在明年，政府会继续支持老百姓自住买房，并会增加低端廉租房的供应，且这类住房价格回调的可能性较大。此外，由于今年的经济复苏情况已经比预期的好，随之而来的通货膨胀也将促使明年的贷款利率有所上调。赵炜预计明年一、二季度贷款利率及存款利率都会有一定的上调。除此以外，在房价仍然无法得以控制的情况下，交易环节的税费(如契税等)也会相应增加。

　　关键词：物业税

　　呼之欲出稳定房价

　　2009年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委员会2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　顾海波指出，研究开征物业税并非是第一次提出。征收物业税，能改变非理性的投机心理预期，能起到加大住房投机成本、抑制投机需求和稳定房价的作用，而且物业税对第一套住房建议不征税或象征性征税，并不会增加自住老百姓的负担，物业税可以说是房地产可持续发展的稳定器。而且有助于改善地方税。

　　与此同时，对于物业税，顾海波指出，需要注意以下几个方面：

　　1、确定不同的税基和税率，调节财富再分配。对廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房不征收；一套房不收或象征性征收；对二套以上住房、高档公寓和别墅等高端商品房实行高税率。

　　2、建议外商和外资率先征收。

　　3、建议对企业房产、厂房、办公楼、商场等物业率先征收。

　　4、二套以上、闲置房、出租房、高端商品房先征。可以采取超额累进的物业税。

　　5、房地产政策和房地产调控是个系统工程，单靠物业税(税收)是起不了作用的，必须从房地产供应政策、信贷(利率)政策、税收政策、行政政策以及产业政策等诸方面进行协调调控才能真正起到作用。

　　世博开发商

　　地王频现或拉高房价

　　7月23日，金地集团拍得赵巷10号地块，价格为30.48亿，为今年第一个“地王”。

　　8月27日，华润置地拍下南翔两块地，价格为35.22亿元。

　　9月10日，中海地产拍得长风地块，价格为70.06亿元，创下“总价地王”。

　　9月17日，海航集团、保利地产分别拍得黄浦江沿线两幅地块，价格为18.24亿元、30.05亿元，创下“单价地王”。

　　9月30日，绿地集团拍得龙华地块，价格为72.45亿元，刷新上海“地王”纪录。

　　11月4日，川沙新市镇A08-03地块，价格为11.9亿。拍出1.402万元／平方米的楼板价。这幅看似普普通通的地块，因为迪士尼而和当地地价新高扯上了关系。

　　12月23日，新江湾城C6开拍，最终被中建地产以37.2亿元价格摘取，折合楼板价32484元/平方米，创造了板块土地成交价格新高，并且该楼板价已超越当前新江湾板块住宅均价。

　　业内分析人士指出，09年地王的频频出现，预示着房地产开发商对于未来上海楼市发展前景的看好，当然这和今年楼市火爆、众房企大量回笼资金也有着密切的联系。“地价实际上可以直接反映出房地产商对于未来房价的预估，而新江湾城目前的房价已经足以支撑该地价表现。橡树湾二期联庭别墅在开盘当天即取得了近3亿元的销售业绩就是最好的证明。”某开发商相关负责人表示。

　　“目前房地产市场价值衡定的原因之一就是土地价值，土地价值的走向会导致相关区域的房产价值将被重估。结合上海楼市近期整体趋势，就可以发现，近期杨浦区、外滩沿线先后明显上涨，尤其是一些竞争优势明显，具有增值潜力的项目，在重估过程中面临较大投资机遇。”华润置地上海董事总经理谢骥表示。

　　业内专家指出，通常而言，一个楼市板块的形成必须具备三个条件，区域内有一定数量的楼盘；有代表性楼盘出现；区域有一定的特色，并能形成板块效应与其他板块相抗衡。然而，这些必然因素，却需要一定的外力催化，目前看来，除了轨道和配套规划之外，“地价热”效应是形成板块价值的最重要的外因。民意调查

　　六成网友看空2010

　　接受网易房产调查的网友中，有63.2%认为明年的房价会“下跌”，另外有25.3%的网友则觉得上海楼市会“小幅调整”，仅5.5%的网友觉得明年的房价会“继续上涨”，还有6%的网友对楼市“很难判断”。

　　在面对“2010年你会买房么？”的问题时，有51.1%的网友表示“看具体的情况而定”，22.3%的网友表示“我是刚需，2010年一定要买房”，剩下26.6%的网友表示坚决不买房。

　　至于明年对房价产生最大影响的因素，高达70.4%的网友认为将是“政府的宏观调控”，13.7%的网友则觉得“市场本身的供需情况”影响更大一些，还有6.1%的网友觉得会是“全球金融环境的影响”，剩下9.8%的网友则“不太清楚”。

　　后世博房价 后世博的泡沫思考

　　世博向来被视为支撑起上海房价的重要支点，那么它的出现给不动产带来的实际影响关键体现在基础建设上。首先是轨道交通，以世博为契机，上海的轨道交通网络近年来迅速落成，仅在09年投入运行的就有7、8、11以及9号线的延伸段等。

　　不过值得注意的是，在世博带来的配套下，上海的房价在近几年有了明显的上升，市中心房价目前的单价普遍高于3万，而原本的中环区域单价是在2万左右，短短几年上海区域内找不到万元以下的楼盘，如此大的涨价幅度使人不禁担忧，被世博带动起的房价，在世博后会不会面临一次回调？

　　对此，同策研究与咨询部经理夏宇认为世博对上海房价的刺激停留在05-07年，如今世博概念已经被消耗，随之而来的是依托世博而完善的配套对各个区域产生的间接影响，因此世博之后房价不会出现大幅度回调。易居研究院李战军也表示，上海的商品房源供不应求已经非常激烈，政府要加大供应也存在土地供应不足的困境，只要供需矛盾得不到扭转，房价就不会出现下调，李战军认为世博年房价还有很大的上涨空间。

　　世博之所以被许多人视为支撑房价的主力，很大原因就是出于其给市场带来的预期。但是世博之后，上海还有更多的概念前赴后继。从大浦东要打造的航运、金融中心，川沙的迪士尼，以及大虹桥，无一没有带给市场巨大反应的刺激。周康并入浦东后的，该区域近2万的房价，川沙一房难求的现状以及大虹桥周边交通枢纽带来的预期，都是最好的印证。业内人士分析，需求具有弹性，真正支撑起目前房价是投资者、开发商对于市场的预期，只要不断有概念出台，这种预期就不会改变，也意味着房价很难有下调的空间。

　　世博经适房 满足需求仍靠商品房

　　面对居高不下的房价，经济适用房和廉租房无疑是众多老百姓的福音。但是经济适用房的准入条件，比如年度人均可支配收入不超过27600元，家庭总资产不超过7万等条件过于苛刻，使得大部分有购房需求的人群被排除在经适房之外。但是在近日召开的“2010年全国建设工作会议”上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者，各地可根据建设的实际情况，对经适房申购人群的收入标准进行调整。此言一出，短时给了众多夹心层一丝希望，那么2010年是否意味着有更多的人可以加入到经适房的申请中呢？

　　对此易居研究院李战军认为，这是主观愿望，和实际情况存在差距。从最近公布的经济适用房量来说，也无法全部满足实际申请的人数，如果进一步放宽准入标准，只会造成更多的人希望落空。可以说，加大经济适用的量是一个趋势，是长期的，在明年甚至后年，市场的需求还要依靠商品房。

　　世博年热点区域扫描

　　三林

　　世博年，迎来第一涨幅

　　作为受到世博利好最大的区域，三林在过去几年从一个动迁基地发展成为一个交通便利、配套齐全、品牌开发商齐聚、无人不知的区域。随之而来，其单价也一路飙高，单价逼近2万，即使如此三林仍然一房难求。近期，位于济阳路的万科金色公馆开盘，单价更是高达3.5万，与当前三林2万均价相比，可谓是三林近几年来的第一涨幅。为2010年三林的价格拉开高价序幕。三林的房价一直被外界质疑是世博概念的炒作，甚至不少人预测世博之后，三林房价将面临回调。虽然无法肯定2010年三林房价会以2009年的速度上蹿，但是目前已经清晰的是在金色公馆的带动下，三林迎来新一轮的涨价基调已定。

　　新浦江镇

　　后花园，差异路线或保值

　　虽然浦江镇和三林根本是两个不同的板块，但是由于也受到8号线等规划的利好，浦江镇一直以世博后花园形象示人。浦江镇因为有万科、华侨城、鹏欣集团的联合打造，目前已经是一个呈现意大利风情，定位高端的社区，价格自然也不菲，目前该区域的公寓房价格也已经逼近了2万元，丝毫不逊于距离世博更近的三林。2010年，如果整个市场的上涨基调不变，随着世博的临近，相信浦江镇的房价依然会呈现继续上涨的趋势。而其所选择的高端之路，也使得其与大众化的公寓产品和可预见的经济适用房拉开了差距，成为其相对保值的筹码之一。

　　川沙

　　迪士尼概念或降温

　　2009年川沙可谓是整个上海最后起之秀的区域，先是迪士尼在“民间”的流传促使该区域房价有了不小的浮动，之后官方公布的证实消息为该区域的房价注入了强心剂。短短几天，川沙从原本本地需求主导的区域成为投资者争相竞购的香饽饽，房价也从原本不到万元飙升到1.5万元，甚至高于2号线沿线成熟的张江区域，许多楼盘上演一夜售罄的造钱神话。但是，相关人士却表示，迪士尼对于川沙还停留在概念支撑的基础上，川沙的交通、配套和成熟度远远无法匹配于目前的房价，川沙的房价透支了未来的规划。2010年，随着中央要求楼市降温的基调明显，这类概念区域的热度或降温。

　　嘉定

　　轨道模式逃不开跳价规则

　　2009年底，11号线通车进入倒计时，嘉定的开发商开始蠢蠢欲动，据某位想要购买嘉定新城的人士透露，他看中该区域的一个楼盘，原本定于年底开盘，如今原本开两栋的房源瘦身为一栋，开盘日期遥遥无期，售楼处报出的房价是一天一价，上涨幅度都在5%-10%。业内人士指出，目前不少外环区域的公寓房单价都已经接近了1.7-1.8万，而嘉定新城房价还停留在1.5万以下，11号线开通之后，嘉定的房价难免向松江看齐。在这种预期下，开发商不涨价不符合常理，但是这种涨价后的房源未来还有多大的升值空间，值得买房者和投资者深思。 (来源：上海青年报)