楼市点刹影响初现 二手房交易冷清议价空间增大

　　楼市点刹影响初现

　　编者按：

　　去年年末，房地产市场宏观调控的两项重要措施已经在市场上初显影响。土地出让中的首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%的规定出台后，不少小开发商开始转向私募基金以求“渡过难关”；而二手房营业税优惠政策取消后，加重了市场的观望情绪，卖方的心理也开始产生微妙的变化。那些等待许久的购房者，真的会再燃希望吗？

　　五成首付威力惊人_小房企四下找钱支付土地款

　　唐文祺

　　加诸于土地市场的“枷锁”起自于去年年末，一则关于提高开发商拿地首付比例的政策文件横空出世，以期从源头上抑制楼市的狂热态势。表面虽然依旧风平浪静，但楼市之下已经开始暗潮涌动。

　　在如过江之鲫的各个外资房地产投资基金中，王先生负责的基金一向作风低调。这只房地产私募基金对于其投资者们的承诺是，以尽可能小的风险，获取尽可能大的利润。正基于此，深谙房地产业操作“门路”的王先生，更愿意选择介入项目公司股权的方式进行投资。

　　不过，这阵子的市场风向变化，让嗅觉灵敏的他预感到了另一种商机。“来找我们借钱的小开发商很多。”他说道，“其中不少人是想借了钱支付土地出让金。”颇为耐人寻味的是，王先生对于“数量众多”的这种变化感知，起自于2009年的12月下半月。

　　最近刚刚向其提出借款要求的，是来自于北京的某一小型房企。虽然名不见经传，但分外扎眼的，却是这小开发商名下拥有的优质地块。以如今的市场价格来衡量，这幅位于北京市中心区域的商住用地“身价”颇为不菲。

　　有人辞官归故里，有人漏夜赶考场。面临去年年底银行机构放贷收紧、土地监控力度加大的局面，不同的决策者自有不一样的打算。“由于地方政府的不断施压，地块必须尽快开工。”王先生解释说。正因为此，毫无开发经验的首轮接手者，只能转让了事。而如今四处筹钱希冀付清出让款项的，正是这一地块的“新东家”。“买卖双方都很急切。因为如果无法在规定时间内筹到钱，交易固然会泡汤，估计这块地都会面临被收回的局势。”

　　按照通常外资房地产投资基金的回报要求，每年的IRR（内部收益率）需维系在25%左右，并以“利滚利”的方式每年递增。这与银行企业借贷基准年利率的5.94%标准来衡量，相差委实太过悬殊。即使如此，由于向银行借贷需要众多硬性指标衡量，且企业资质要求甚严，从而导致不少难以从银行借到钱的小开发商，宁愿借力“高利贷”以期顺利渡过关口。

　　针对土地市场的动刀，是去年年末宏观调控政策出的一记“重拳”。在去年12月17日由财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合下发的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》中，明确规定在土地出让中的首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

　　买家议价空间增大_二手房交易初现冷清

　　唐文祺 实习记者/居然

　　李女士刚刚将自己在浦东内环的一套房龄不到10年的高层住宅挂牌出售，标价285万元。去年夏天她从这里搬走，将房子出租，并且满怀信心地称，等到房子涨到400万元再卖。而12月最高时曾达到300万元左右。

　　北京中原三级市场研究部副总经理宫萍在接受《第一财经日报》记者采访时表示，在刚过去的12月份，二手房房东降价的意愿分外明显。“去年12月上半月的买卖方人数之比为5：1，供求表现失衡，但下半月起就不那么明显了，房东的溢价空间也开始增大。”

　　去年12月23日，财政部、国税总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，宣告了调控政策的尘埃落定。随着优惠政策取消的正式落地，楼市“高热”开始有点退烧，赶挤政策末班车的效应在2009年的12月便开始淡化。在北京，元旦新年之前的一周数据显示，与12月14日至20日的7天成交量相比，有9.2%的环比下降。在上海，与去年11月相比，12月的同期相关数据显示出，已有2~3成的环比跌幅。随着交易量的回落，买卖双方的观望情绪开始有所增长。

　　虽然在优惠政策正式取消之前预留了操作期限，但对于不少买方及卖方而言，仍然未及时赶上末班车。最为直接的市场反应是，相当部分需要贷款购房的客户，索性就此放弃购房行动，改而选择了持币观望。

　　北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在去年12月21日及27日一周时间内，北京存量住宅网上签约成交量为9059套，与前一周9979套的成交量相比，下降9.2%。2010年的北京二手楼市最新数据已经出现，在业内俗称“2还5新政”执行的第一天，北京市二手房住宅网签数仅为13套；1月2日，北京市二手房住宅网签数17套。虽然新年假期为传统意义上的交易淡季，但与前两年的同期时间段相比，可能仍然具备借鉴性。北京我爱我家提供的数据显示，2008年的元旦假期前两日，北京市二手住宅网签数为93套；2009年的同期，则为48套。

　　在上海，调控基调终于赶在2009年的12月30日正式确立。《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》的出台，原本便属市场预料中的事。在此之前，上海二手房市场的观望气氛已经开始弥漫。

　　最为直接的反应来自于去年12月下半月的市场。据上海中原地产虹口区区域总监瞿玲介绍，如果以去年12月15日作为分水岭的话，当月上半月只有三至四成的业主明确将营业税转嫁给下家；但下半月开始，业主不约而同全部转为“净到手价”。以瑞虹新城一套70多平方米的物业为例，在此之前，总成交价210万元为房东的心理底线，但在15日之后，改为了“210万元的到手价”，占成交差额5%的营业税被转嫁给了买家。

　　变化不止于一处区域市场，负责浦东新区的汉宇地产陆家嘴区域总监孙小阳向CBN记者表示，自去年12月以来，一些讲求“快进快出”的投机卖家率先作出调整。“以往频繁跳价的情况减少了，虽然半成卖家报的是到手价，但急着走盘的心态比较明显。”在上海杨浦黄兴板块，21世纪不动产上海锐丰延吉中路分行经理李海平表示，降价房源之中，以对营业税变化敏感的高总价非普通住宅居多，个别房源的实际成交价已比挂牌价格低出约10%。

　　上海中原地产副总经理陈宇珏认为，买卖双方的观望格局或将持续至农历新年，2010年初的2个月间，随着政策效应的逐步释放，二手房成交量预计将有所下降，价稳量跌态势可能贯穿今年上半年。

　　宏观调控再成购房“时间窗口”？

　　杨柏国

　　新年伊始，很多人都有美好的心愿和憧憬，而购房无疑是最重要的愿望之一。

　　2009年楼市的狂飙突进浇灭了很多人的购房梦想，但去年年底的又一波房地产宏观调控，让很多人再次燃起了希望的火花。但房价真会如等待许久的购房者所愿降一点吗？

　　买，还是不买？这个购房中的选择题一直让很多人纠结。特别是自2003年“121号文”起有了房地产宏观调控一说以后，更增加了这个选择题答案的变数。

　　不可否认的是，由于前几年房价对房地产调控近乎绝对的“免疫力”，甚至屡次出现房价逆宏观调控精神走高的经历后，今天已经没多少人还对宏观调控能降低房价抱有希望。而且，甚至有不少业内人士以经验之谈告诉身边的朋友“宏观调控之后的三至六个月是逢低购房的好时间”。

　　房价和宏观调控之间的关系正经历着寓言故事“狼来了”般的尴尬。只是没人知道什么时候狼真的来了。

　　关于中国房地产问题，最重要的外生变量有三个：货币政策（主要是房地产信贷）、土地政策和税收政策，最重要的内生变量有两个：供给和需求。这五个变量之间或呈正相关变动，或呈负相关变动，并非孤立。譬如，信贷和供给成正相关，税收和需求成负相关。历次宏观调控均围绕这几个因素中的某一个或几个着手。

　　这次的房地产调控多少有点出乎意料。在去年12月7日中央经济工作会议闭幕后，各方对会议提出的“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”普遍解读为2010年房地产的重大利好。但是，去年12月14日国务院常务会议没有先兆地提出了保持楼市平稳健康发展“国四条”。随之，有关部委出台了土地和税收的政策。包括上海在内的多个地方政府也积极响应，出台了相关具体措施。

　　从日前出台的调控措施来看，“土地首付50％”更多意在“降温”土地市场，有业内人士认为，这还可能间接惠及大开发商，与房价走势关系不大。而有关税收政策，从以往的经验来看，起到的效果往往是短暂地降低二手房市场流动性后，便被迅速地转嫁给下家。

　　对中国房地产起决定性因素的变量是土地政策和信贷政策。由于分税制下地方对“土地财政”的刚性依赖，寄希望于地价下降来降低房价有点像“与虎谋皮”。2010年的房地产信贷政策尚未明朗，而且中国商业银行与房地产市场也存在高度的“共生共荣”关系。

　　笔者认为，要避免此前发生过的房地产调控“高高举起，轻轻放下”的情况再次上演，或许从国家有关部委到地方政府还需要更多的有效举措和严格执行。而对于在2010年意欲购房的人来说，或许真要按照“宏观调控之后的三至六个月是逢低购房的好时间”去办事。