发展租房市场解决房地产两难处境(组图)

房地产的实质：

　　　　储蓄-政府投资的转化器，财富再分配的机器

　　房地产业的收入和资金循环

　　为了说明房地产业在中国经济增长以及财富分配中的极端重要性，我们先来看房地产业的收入和资金循环。如图4示，从左边开始，数额巨大的国民储蓄被吸进房地产业以后，一部分直接或者间接地流入到政府部门（比如说土地出让金、直接或者间接的各种税费）；另一部分资金进入银行和房地产业产业链中（上、下游其实也有各种税和费，该部分进入政府）；此外，还有一部分资金正当或者不正当地由房地产直接进行分配了。这三大块资金最后都形成了投资（储蓄）与消费，投资和消费带动经济增长，经济增长产生国民收入，国民收入再回过头来变成居民储蓄。这就是整个房地产业的收入循环（或者资金循环）。在这个过程中，我们将看到，房地产业实现了财富的再分配和国民储蓄到投资，特别是政府投资的转化。

　　房地产业是最大的储蓄—（政府）投资的转化器

　　我们现在来考察国民储蓄是怎样借助于房地产业转化成投资，特别是政府投资的。如图5所示，居民因为自住、投资或者投机等动机而购买房地产，居民收入和储蓄以购房款和银行给房地产商贷款的形式大量地进入房地产及其产业链。如果综合考虑房地产及其产业链的收入循环，应该有超过50%以上的资金直接或间接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的资金又有两部分支出，一部分形成政府的投资，投资到国有企业和政府项目里去，另一部分因履行政府职能而形成的正常开支（工作人员的工资、集团消费和转移支付等）。流入房地产业的其余资金经房地产产业的循环，进行投资。我们知道，中国经济的增长在很大程度上依赖于投资，而投资中很大一部分是属于政府的直接或间接投资。政府投资在中国经济增长中的极端重要性，在这次经济刺激计划中得到了最好的注释。

　　2009年预计有5.8万亿的巨额资金直接进入房地产业，此外，还有更大规模的社会储蓄通过银行贷给开发商及相关产业。房地产业及其产业链将其中的一大部分资金分流给了政府，政府以此进行投资，另一部分流到房地产相关产业。中国社会中最巨额的储蓄和中国老百姓中最大量的资金是通过房地产业进入经济中的。因此，房地产业是我国现行经济增长模式中，将社会储蓄转化为投资，特别是政府投资的最大的转化器。房地产的价格上涨是保证各级政府收入的需要，是巨额投资的资金来源，是我国目前经济增长模式的最重要支撑。如果改变房地产业的现状，必然严重冲击现行的经济增长模式。换一种说法，如果在经济增长模式作出适应性调整之前，房地产业的重大调整将带来经济增长模式的崩溃。这也是很多人用来维护房地产业现行运行格局的理由。

　　房地产业是最大的财富再分配机器

　　为什么说房地产是最大的财富再分配机器？从收入上来看，居民财富通过房价和银行贷款（包括给买房者的按揭贷款和给房地产商的贷款）集中到了房地产，房地产开发商将一部分资金变成房地产业里的收入直接分配了，这是正当的收入分配；第二部分钱“漏出”去了（即不是正常的生产经营的需要，如利益输送、财富转移等），也就是给相关的关联方好处了；第三，通过土地出让金、相关的税和费以及开发商的所得税等交给了政府，政府开支中有正当的支出，也有不正当的“漏出”；此外，还有一部分资金流入到产业链，产业链通过乘数放大其经济效应，产业链里也有各种税和费，这部分交给了政府，同时产业链里还有正当的收入分配，也有“漏出”。所有这些都构成了收入和财富的分配和再分配。正如前面所说，房地产业涉及的金额是巨大的，对中国经济和中国老百姓来说是最大额的收入和财富，因此，房地产是中国最大的财富再分配机器。

　　关于房地产业中的“漏出”现象。我们在现实中能够感觉得到，不少的文学作品也表现出，从规划、拆迁征地、评估、土地招拍挂、工程建设、安装、监理、采购、验收……甚至销售等各个环节都有很多人获得很大的利益。且不论前面那些与权力相关的各环节中的利益输送，以房子销售为例，改革开放这么多年了，今天买房子还像二十多年前买家电一样，还要开后门。楼盘公开销售前大量的“内部预售”可以使得在“预售”中得到房子的人在短短的几周内获利数十万元。这显然是一种从房地产业“漏出”利益的行为，是社会财富的一种再分配形式。正是因为房地产是最大的财富再分配机器，才使得从中获得巨额利益的人和阶层极力维护房地产业的现状。

　　通过以上分析，我们可以得出关于中国房地产的结论，从目前来看，不能简单地把房地产只看成是老百姓居住或跟其他生活用品一样买卖的普通商品，它的本质是最大的财富再分配机器和社会储蓄向政府投资的转化器。一个人只要买房子，他自己的大部分储蓄就被房地产吸走，并且会带动更大额的银行贷款进入房地产业，这些资金将在多个经济和社会主体之间根据其社会地位高低和权力大小进行分配。与其他产业相比，房地产业的社会涉及面是最广的、调动的财富金额是最大的、时间的跨度是最长的。中国的经济增长主要是依赖各级政府的直接或间接投资，政府投资的资金主要是通过房地产业聚集起来的居民储蓄。

　　综上所述，房地产业是中国社会财富格局得以形成以及经济增长模式得以维持的核心。房地产是最大的“吸金器”

　　房地产关系到千家万户，关系到很多年轻人的基本生存需要，连续多年的房地产价格快速上涨引起了越来越广泛的社会关注。在这里，我不打算谈房价是涨还是跌，而是想从一个不同的角度来探讨，到底怎样看待房地产业的性质？它的经济后果是什么？它的社会后果又是什么？最后我提几点政策建议。

　　房地产业涉及的范围很广，是巨大的财富“吸金器”。从一个特定的时间截面上来说，购房会涉及到年轻夫妇双方的父母，甚至双方的爷爷奶奶，还有双方的亲戚朋友；从时间跨度上来说，房地产通常会涉及到一对夫妇过去几年甚至更长时间的差不多所有的积蓄，同时也会涉及到他们未来十几年甚至更长时间的收入（银行按揭把他们未来的预期收入折现到现在的房子里）。

　　同时，房地产业涉及的资源金额很大，是规模最大的单项商品。2009年商品房年销售额预计会达到5.8万亿（图1）。此外，从老百姓的开支来看，2009年房地产消费占居民消费的比例预计达到48.33%，接近一半（图2）。也就是说，房地产对经济社会、对老百姓等方方面面来说，都是一件很大的事情。

　　房地产把中低收入阶层老百姓的财富基本吸光了，现在很多人变成了“房奴”。这大大加剧了业已存在的收入分配的不平衡。从1992年到2008年期间，如果把1992年标准化为100，则2008年农村人均纯收入是607，城镇人均可支配收入是779，城镇+农村的人均收入是870，而财政的收入（预算内）是1761，财政收入的增长幅度超出居民收入增长幅度的两倍。

　　中国经济增长缺乏持续性

　　房地产把最大量的社会储蓄变成了投资，严重影响了老百姓的日常消费支出，导致消费需求不足；同时，投资中的很大一部分又是效率较低的政府投资。这种不合理的内需结构是我国目前经济增长模式的最重要特征，也是我国经济增长模式的最大隐忧。

　　房地产能否持续支持这样的增长模式？只要把前述房地产的收入循环、房地产实现的储蓄-投资转化以及房地产的收入和财富分配机制结合起来，我们就会发现在房地产业中存在着严重的效率损失和收入损失。主要体现在：一大部分储蓄转化为低效率的投资、一部分收入“漏出”到生产体系之外、不合理的收入和财富分配导致部分经济资源无法有效地回到经济中来并得到有效的再利用。以这种方式建立在房地产业基础之上的经济增长一定是低效率的、低民众福利含量的经济增长。这就是为什么从社会效果和老百姓福利来看，我们的10%的经济增长只相当于别人的2%的经济增长；我们的经济增长到8％以下，其经济和社会后果就像别人的经济衰退。像水的循环一样，如果在循环过程中不断地有一部分“漏出”到循环之外，这样的循环是不可持续的。那么，我国目前的房地产业乃至经济增长模式是靠什么维持的呢？是靠其产业循环过程中劳动生产率的不断提高以及大量廉价劳动力的投入才得以维持的。一旦无法持续提高劳动生产率，一旦依靠大量廉价劳动力创造新价值遇到困难，那么房地产就很难继续支持目前的经济增长模式。

　　普通百姓的贫困化

　　面对快速上涨的房价，无产阶层或者微产阶层根本没钱买房，干脆就死了这条心，只能望房兴叹。中产阶层有相对稳定的收入和一些积蓄，但一旦买房，他的全部积蓄和未来一二十年的收入（甚至连一些亲戚朋友的那点钱）都被搜刮一空，成为“房奴”。

　　房产升值带来的“名义财富增加”对于只有一套自住房的人来说并没有实质的意义。没有了储蓄，未来收入早已被房子按揭“预支”，每月掐算着生活费用的家庭，即使住在市场价不断上涨的房子里，也是日常生活中的穷人。

　　社会的两极分化与食利阶层的形成

　　房地产业再分配财富的依据是权力，结果是严重失衡的倒金字塔形的社会财富格局。尽管任何一个社会的正常财富格局都是倒金字塔形的，但通过房地产再分配形成的财富格局是有很大的社会和政治隐患的。房地产价格的快速上涨以及与此相应的房地产投资和投机的收益以及“漏出”的收入和财富，更加快了这种财富再分配的速度，同时也更凸显了这种财富格局的不合理性和不稳定性。有了两套以上房子的人，就是拥有百万级可变现和可支配财富的富翁，这些人中的一部分将成为中国社会的食利阶层。

　　年轻人的迷茫

　　年轻人步入社会，面临的第一件事情就是要找到一个安身的地方。在租房市场没有发展起来的今天，买房变成了极其困难的独木桥。年轻人买房的钱从哪里来？除了自己的储蓄与朋友之间的一点借款之外，主要是父母在过去长时间内积累起来的储蓄。那些享受了公家分房的父母们，可以为买房的子女提供部分房款。但是，这部分房款来源已接近枯竭。可以想象，自己买房的城市父母以及农村的父母是很难为子女在城里买房提供实质性的资金支持的。

　　每年五六百万的大学毕业生，绝大部分无法摆脱住房的困境。读了四年大学，家里父母已经花费了很多钱，毕业后几乎没有人愿意（回）到农村去。他们即使能够顺利地在城市里找到工作，而他们要买的房子，价低者几十万，价高者一两百万，甚至更高。即使仅仅考虑首付，也需要几十万，而要取得银行贷款也是需要满足严苛条件的。尤其是出出身于农村的年轻人，不管是否大学毕业，他们能够看到希望和出路吗？如果有几千万受过高等教育的年轻人处于这种状况，那就不仅仅是宝贵的人力资源的巨大浪费，而且是一个极其危险的炸药库。

　　30年远望：将再次成为财富再分配的机器

　　我们再往远想一想，30年后中国的房地产将是什么样子？从人口的因素考虑，30年以后，我们父母辈都100岁了，能留下的人数量很少，我们自己这代人，也差不多了。那时候，由现在的独生子女结成的一对夫妇，上面的父母、岳父母，甚至再上面的爷爷奶奶、外公外婆，都走得差不多了。因此30年以后在座的你们每一个家庭可能有5套房子，8套房子，甚至更多套房子。那个时候房子很多，现在说“房奴”是房贷压着很难受，那时候的“房奴”真是被房子压着很难受。30年以后肯定是房子供给很大，剩下的需求在哪呢？即使计划生育政策作了调整，30年以后城市里年轻人组成的家庭也是不多的，一个家庭最多可能生2-3个孩子。另外要考虑的因素就是，城镇化的过程、从农村转到城市来的人，这些人对城镇房子的需求会增加，但他们能出的房价一定比不上城市里成长起来的房子需求者。从现在到那个时候，中小城镇的房子供给也是一个很大的数字。所以，如果不改变现有的趋势，我觉得30年以后在城市里会碰到房子的供求变化问题，房子价格将有向下的压力，至少向上的压力将大大减弱。

　　第二个问题是土地的使用权问题。法律规定住宅用土地使用权到期自动延续，但怎么延续是没有说的，是无偿还是有偿？有偿之下，是便宜还是贵？对不同套数房子有没有区别政策？现在还不知道。我相信，到那个时候，土地使用权的续期很可能成为一个很不确定的因素，政府很可能要根据当时的社会状况做相机抉择。为什么现在不确定？也就是为以后留下一个余地，留下一个非常大的不确定性。这个不确定性意味着，根据当时的情况，房地产有可能会再次成为社会财富再分配的载体。

　　什么支撑着房地产业的目前格局

　　支撑房地产继续运行的机制是什么？是哪些因素保证了再分配机器和转化器的运转？

　　房地产价格上涨的得益者主要是地方政府和房地产开发商

　　很多房地产项目本身就是地方政府的政绩工程，并且在房地产开发建设中得到大量好处；在前述的收入循环流程中，房地产大量的资金首先流向了政府，根据对有关项目的一个调查，房地产开发总费用中有近50%的比例直接流向了政府（图7），加上房地产项目的间接效应，政府的获利将超过房地产项目投资额的一半。政府拿了这些钱一方面用于支持地方经济发展，另一方面形成政府官员的收入（这些收入有正当的，也有不正当的）。同时，获得巨额利润的房地产商以及与房地产有关的关联方，他们逐利的本能形成自我加强机制。土地垄断和人为的供地短缺保证了房地产价格不断上涨

　　现在来看房地产是通过什么样的手段来实现其价格不断上涨的。我认为是土地垄断和人为的土地供给缺口推动房价上涨。我认为，18亿亩耕地这个红线给土地垄断和人为短缺提供了一个很好的借口，但这个做法节省下来的土地是非常有限的，却导致了土地的供不应求和短缺。这里有相当多的人为的因素，为什么有人为因素？因为这样做，对有决定权的人有利。

　　如果我们反过来，增加一些供给，第一年多出5个单位的供给，供过于求，房地产的价格就往下走。以后年份只需要供求平衡，就会在每一年都存在供过于求的房源，房价就很难快速上涨。但为什么不会出现这样的情况呢？因为这样对土地供给的决定者不利，而土地是他们垄断的。

　　现在房地产买卖看起来都是“自愿”的，老百姓常抱怨政府从这里拿了很多钱，批评房地产商暴利，但因为买卖“自愿”的形式掩盖了房地产市场的强制性实质。房地产买卖其实不是“自愿”的，生存的需要是铁一样刚性的需要。事实上，房地产的收入再分配从看起来最“自愿”的市场交易，到最极端的、最强制性的税和费，甚至是地租（土地出让金就是地租，所有权是不卖的），大量的钱是被强制性拿走并被再分配掉的。

　　“地王”为什么会层出不穷?

　　在房地产开发里面有很多的环节，钱是可以“漏出”去的，是可以进行利益输送的。我们注意到，现在的大部分“地王”是国有企业创造的。谁拿到土地的开发权，谁就可以控制整个房地产项目，这些项目涉及的资金总量可能是地价的几倍。一个地价30亿的项目，涉及的资金总额可能超过百亿。而通过对这百亿项目的控制，可以实现多少利益的输送和转移？所以，只有先拿到土地，只有天价的“地王”，才可能掌握资源的控制和分配权。

　　买“地王”首先要有钱，谁最有钱？国有企业最有钱（尤其4万亿投资计划及相应的巨额贷款，民营企业拿不到，全给国有企业了），所以，有这么多的央企去买“地王”。第二，国有企业控制人不在乎钱，即使最后亏损也不需要自己掏钱。如果拿到“地王”开发后有盈利，则是名利双收，自己、企业都得到好处，政绩也随之而来；如果亏损，都由政府和老百姓埋单，不用企业管理者掏钱。但是，企业管理者或者其关联方一定会从这样大规模的项目中得到他们“应得”的好处。所以，不管是盈利还是亏损，国企（不论是不是房地产商）都有天然的追逐“地王”的动机。在这种机制之下，就有可能出现不惜代价、不惜血本争抢“地王”的情景。

　　房地产业求变

　　房地产的现状，有很多的隐患，肯定难以持续。但是，房地产业的变革，将引起经济增长模式、收入和利益格局、政治和社会关系的巨大调整，因此，只要这些相应的调整没有设计好或者准备好，就不可能有主动的努力去打破房地产的现有格局。我们在这里不讨论房地产变革的时机选择以及力度把握，也不展开讨论廉租房以及经济适用房建设作为房地产变革的必要前提，只就发展租房市场谈一些想法。

　　发展租房市场不仅有助于改变房地产的预期，还将实实在在减少对于房子的需求。在租方市场上，过低的房租收益率必然导致房价的下跌和房租的提高。发展租房市场将对投资和投机性购房需求产生挤出效应，增加房源的供应；同时，会更有效地利用已有的住房面积（一套房子可以由几个年轻人合租，而自住的房东很少分租给别人）。

　　发展租房市场的具体建议有：

　　帮助、引导居民意识转型。通过强化收益—成本的核算，提醒30年以后的不确定性，帮助和引导居民意识转型。如租30年到50年的房子，可以过得很舒服，而且经济上更划算，为什么非得自己买房子呢！估计像深圳这样的城市，很多房子差不多已经过了20来年了，过不了多久就会面临30年后的不确定问题了。

　　住房公积金用于支付房租。现在的住房公积金可以拿来买房，也可以拿来给房子大修。有没有可能用住房公积金拿来付房租呢？如果允许使用住房公积金用于付房租的话，很多人就会愿意租房了。尤其现在刚毕业的年轻人，他们的工资不高，住房公积金还是一笔要扣掉的钱。让他们用本来就不多的到手的钱交房租，日子会过得很艰难。如果允许住房公积金支付房租，住房公积金中有他们自己交的一部分，还有企业给他们支付的一部分，加在一起，少的可能几百块钱，多的可能一二千元。尤其在工资比较高的行业，住房公积金每个月超过千元，一个大学毕业生只要有工作，每个月用住房公积金去交房租就差不多了。

　　房地产业涉及的问题太多、太复杂，房地产格局的调整必须要有一系列的政策予以配合。比如说：

　　政治决心和措施。上面讲到，当前房地产的本质是最大的财富再分配机器和储蓄向政府投资的转化器。基于对房地产业的性质的认识，要解决这个问题，首先一定不是简单的市场调节的问题，因为这时市场已经失灵了。因此，要解决房地产问题，首先需要政治的决心和措施，只有政府下决心才解决得了。

　　增加土地供给。土地供给缺口推动房价上涨，因此，应该增加土地供给。增加土地供给是完全可行的，政府用18亿亩耕地红线来控制土地的垄断，造成人为的土地短缺，是推动地价上涨的借口。它仅仅是借口而已，其实节约不了多少土地，人都是要住房子的，该住的还是要住，该建的还是要建。土地的短缺和房价的上涨预期增加了投资和投机的住房占有，反过来加剧了住房的短缺和对土地的占用。要改变现状首先要增加土地供给。

　　大力增加社会住房建设。政府一直在建设保障房，但我觉得做得还不够。所谓的“改善民生”不要停留在嘴上，政府手里的许多钱可以去建保障房。房地产市场可以划分为不同的细分市场。要有足够的廉租房和经济适用房满足老百姓的基本住房需要。这是房地产业改革的前提条件。同时可以发展高端商品房，这是有钱人的市场，但也是高利润、高税收、高风险的市场。

　　中央财政参与土地出让金的分配。中央要部分地上收土地出让金，防止地方政府和官员从这里得到巨大的利益。中央财政分得的金额越多，上收的比例越大，越能削弱地方政府和官员推动地价的冲动。地方政府财政在很大程度上是土地财政，这是一个不争的现实。与土地出让金分成配套的还要有税收分配的改革。

　　加大反腐败力度。上面说到，拆迁、招标、建筑、采购、安装、销售等等环节里都有很多“漏出”存在，也即巨大的腐败在后面，并且这些都与权力有关，这也是房地产市场调控难的重要原因。所以，房地产市场的规范化需要更有力的反腐败措施。

　　对第二套以上房子征收物业税。要抑制非自住需求，除了改变房地产市场价格上涨的预期之外，可对两套以上的房子征收物业税。有人说现在老百姓很穷，“房奴”连交按揭都很困难，交物业税会更惨。那么可以规定一套房不用交，两套以上需要征缴；条件或再放开一点，按人算不按户算，一个人名下一套免交，第二套再征；继续放宽条件，按人头算，不按成年人算。

　　增加买卖差价税收。最后，可以增加房屋买卖差价的税收，以减少房屋投资和投机性资本利得，从而抑制非自住性需求。老百姓花在房子上的支出少了，手头的资金宽裕了，就会有更多的钱去消费，这样，经济增长模式的转型就变得相对容易；让年轻人获得最基本的居住条件，这是未来几年社会和谐与稳定的关键；遏制房地产市场大规模不公平的财富再分配，有利于中产阶级的形成和壮大，有利于社会的转型和长治久安。

　　根据以上对房地产业性质的认识，房地产的变革需要强有力的、坚定的政治决心和措施。发展租房市场可能是走出目前房地产业两难处境的可能选择。 (来源：《中国证券报》)