记者调查2010年调控新政能否“拴”住疯狂房价

　　调查动机

　　“地王”迭出、房价飙升，许多普通购房者从观望到追涨，最后终于被飞涨的房价“抛弃”。在刚刚过去的2009年，房地产再次演绎了疯狂，多年前的贺岁喜剧片《大腕》所戏谑的每平方米4000美元的房价终于变成了现实，只是这一现实无法再令多数工薪阶层发笑。

　　临近2009年年终，国家连续出台金融、土地、财税政策，打击囤地，抑制房价飞涨。国务院总理温家宝就2010年我国经济工作等问题接受媒体采访时提出，要使房地产建设走入一个健康的轨道，维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法犯罪行为。

　　那么，近期房价的真实状况究竟如何？消费者、业内人士对2010年的房价有着怎样的判断？国家调控政策的威力能否显现？究竟该如何界定和打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法犯罪行为？新年伊始，本报记者带着这些问题在北京市进行了实地调查。

　　2010年1月1日，是个人住房转让营业税的征免时限由2年扩至5年的日子，也是位于北京市海淀区双清路和清华东路交汇处的红杉国际公寓开始交纳认筹金排号的日子。

　　年前的大风降温天气延续到了新年元旦这天。上午时分，记者冒着干冷的北风来到了红杉国际公寓。进入售楼处，记者发现，前来看楼的人并不是很多，销售人员带着看房者三三两两围坐在一起，热情地介绍着楼盘详情。

　　售房者海侃

　　每平方米3万还“未必买得到”

　　记者以购房者的身份咨询房价，销售人员随即滔滔不绝地介绍起来：这个项目的类型为精装公寓，今天开始交纳5万元认筹金排号，1月30日开盘销售。如果到时不想买或者由于未中签而没有买到想要的房子，认筹金将如数退还。项目起价为每平方米30000元，均价为每平方米33000元，总价150万元起。

　　当记者拿附近不到2万元的二手商品房价格作比，质疑该项目价格为何如此之高时，另一名王姓销售人员反问记者：“你说的那些房子是什么时候盖的？品质能一样吗？我们这个项目的内装和外装都是国际标准，免费赠送每平方米5000元的精装修，名牌橱柜，品牌家电……而且，你再看看，海淀区还有多少新楼盘可以卖……”

　　一段狂侃之后，销售人员给记者作了一个大概测算：如果要买一套红杉国际公寓50平方米的一居室，20年期8成按揭，则购房者需要交纳30万元首付款，每个月还款7372.06元。在总共300余套房子中，面积为50至87平方米的一居室只有17套，想买未必买得到。如果看中的是数量最多的115平方米的二居室，按照均价每平方米33000元来计算，20年期8成按揭，需要首付款759000元，每月还款18651.31元。

　　这笔账算下来，让旁边的一位看房者发起了感慨：“你们这个楼盘定位的目标销售人群绝对不是普通老百姓。即使是年收入在20万元以上的家庭下决心买下一套二居室，也会迅速沦落为"房奴"，生活质量将大打折扣。北京富人是多，但年收入超过20万元的人又能占到多大比例呢？”

　　记者了解到，去年年底，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合对外发布的消息称，按环路划分，2009年1至11月，北京四环路以内的商品住宅期房售价平均每平方米达到20515元；四环路至五环路的商品住宅期房均价每平方米17523元；五环路至六环路商品住宅期房均价每平方米10665元；六环路以外的商品住宅期房均价每平方米8213元。

　　根据这一最新发布的数据，也有有心人算了这样一笔账：以20515元均价为例，买下一套100平方米的房子，20年期8成按揭，将需要首付款410300元，月均还款10082.52元。如果夫妻二人都是北京市的中小学教师的话，依目前每人三四千元的月工资收入，他们即使全家不吃不喝、不生病、不供子女上学，也需要花5年左右时间才能攒够首付款、将近30年时间还完银行贷款。等钱还完了，也就到了退休年龄了。巧妙伪装

　　捂盘惜售仍是行业惯例

　　在红杉国际公寓售楼处，记者从为数不多的看房者中随机寻找了两家人攀谈起来。经了解，他们每个家庭的年收入的确都不低，均超过了20万元。

　　其中一对夫妻，两人都在位于中关村核心区的一家央企工作，孩子已经1岁，现在和父母住在一起，名下有一套房产，夫妻俩非常希望能够拥有一套自己的住房。

　　月薪都超过1万元的这对小夫妻所倾向选择的是总价较低的50至87平方米的一居室。这对小夫妻已经看了好几家楼盘，最后拿了售楼小姐的楼盘资料表示：“回去和父母再好好商量一下。”

　　另一家当场就交了5万元认筹金的看房者李先生，年龄在40岁上下，2003年由外地来京，持有北京居住证，家住天通苑，孩子正在上初中一年级，夫妻二人现供职于中关村地区的一家民营企业，月薪也都超过1万元。

　　记者见到李先生夫妻二人时，他们正在认真填写一份购买意向调查表，其中包括期望购买的户型、面积、心理承受价格和拟付款方式等。

　　李先生夫妇来此选房的目的很简单，天通苑太远，孩子要在附近上学、参加辅导班，以后还要在此上高中，从天通苑到这里来来回回非常不方便。

　　当记者抱怨3万元的房价太高时，李先生反而好心劝起了记者：“房价有可能降吗？虽然国家最近出台了一系列稳定房地产价格的新政策，但是你仔细想想，房价有可能降下来吗？肯定还得涨……”

　　售楼小姐在一旁相机附和：“这次我们拿出来卖的并不是全部的房子，也就是特惠楼层的七八十套而已，等客户积累到一百多个的时候，我们就摇号开盘，被摇号中签者才有资格购买这些特惠房，没有中签的再等下一批吧。”

　　“什么是特惠楼层？”记者问。

　　“第一期拿出来搞特惠活动的楼层是三层、四层、七层和十三层。等我们1月30日开盘摇号销售时，这些楼层会给一个9.5折和9.6折的优惠价。”

　　“其他楼层为什么不卖？”

　　“也卖，但是没有优惠。即使没有优惠，你现在买其他楼层也不亏，房价在不停地涨，我们第二阶段、第三阶段销售时的价格肯定还得往上调。”

　　记者就此咨询了一位供职于某房地产公司的业内人士，他向记者透露，此种行为是开发商和房地产中介公司惯用的一种房产营销方式，差的先卖，卖一批涨一批，其实就是捂盘惜售。

　　“晚领预售许可证分批销售、大幅提高开盘售价、后续房源转售为租和谎称进入尾盘期等，是最为常见的捂盘惜售形式。通过认筹金的形式统计需求，根据人数决定房屋分期投放比例，人为造成需求旺盛的表现，以加剧购房者恐慌心理，房子更容易高价卖出去。现在大家都这么干，实际上形成了一种价格同盟。”二十一世纪不动产首席分析师孟奇告诉记者。

　　但是，在上述两位业内人士看来，捂盘惜售其实只是房地产市场主体在市场经济条件下的一种自发的逐利行为，是否违法不好判断。他们认为，这种行为不过是和众多的炒房行为一样，构成了房价节节攀升的助推因素，而真正决定房价涨跌的基础性因素则是国家的货币政策和地方财政对于房地产市场的过分依赖。房地产业和其上下游产业对于GDP的拉动一般能达到百分之十几，地方政府频频高价出售土地、以不合理价格征用土地并忙于拆迁也就不难理解了。

　　虽然都是业内人士，但两人都认为，就北京而言，每平方米两三万元、三四万元的房屋单价，肯定不是众多刚性需求者所能够承受得了的。现在买一套房子，往往是倾一家之力，有的甚至是三家之力，将若干年的积蓄拿来才刚刚能够付得起首付款，接下来便是漫长的十几年甚至二三十年的“房奴”生活。沉疴难愈

　　打击捂盘囤地须有“严法”

　　2009年的疯狂房价，让普通工薪阶层甚至高收入群体几近绝望。临近2009年年底，社会期盼已久的楼市调控信号终于发出。“遏制部分城市房价过快上涨”、“打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法犯罪行为”等等表态，似乎让人们窥见了一线希望。

　　“国际上安全的房屋租售比是不低于1：300，而目前北京市的房屋租售比已经达到了1：600，这说明房地产泡沫已经吹得很大了。遏制房价，国家除了要有明确的态度，还要拿出一些切实可行的有效的政策措施、制定相应的法律法规和规章，包括物业税、遗产税在内的增加房地产投资者和投机者房屋持有成本的法律法规，恐怕都需要提到议事日程上来。”业内人士认为。

　　对此，孟奇并不乐观。他认为，对于中国这样的初级房地产市场而言，一些购房者不大关心房子租金的投资回报率，他们更关心房价上涨的心理预期，只要房价不断上涨，房价越高越有人买。现在北京、上海、广州、深圳等一线城市这么高的房价都有人买，大部分是投资而非自住。因此，政府得对症下药。物业税算是较为有效的房价调控手段之一，但由于其涉及的利益攸关方太多，短期内恐怕难以出台。

　　“大部分房地产投资者往往只看到眼前房价在涨，他的房子在升值，总想在房价达到顶峰时把房子甩出去变现，就像击鼓传花一样，只要不砸在自己手里就行了，谁在意房地产泡沫和国家经济？”北京大学法学院教授王锡锌在接受记者采访时不无忧虑地表示。

　　中国商业联合会专家委员、中国城市住宅产业理事会副理事长黄玺庆则认为，直接让商品房降价很难，遏制高房价最主要的还是要增加保障房建设。

　　“土地面积是有限的，保障房多了，商品房占的比例必然就小了。”黄玺庆说，比如，可以拿整个土地面积的70%去建保障房，用保障房解决大部分人的住房需求，剩下30%的商品房就留给有钱人去买。

　　但是，孟奇指出，由于保障性住房对于房地产商而言利润太小，对于地方财政的GDP而言贡献也不大，甚至是“赔本买卖”，地方政府往往难以产生建设积极性，可能就不会认真对待这些有利于民生和平抑房地产价格的限价房、经济适用房和廉租房。有些地方的廉租房建好了甚至还要拿去卖掉，理由就是财政资金短缺。所以，要想真正形成中国房地产市场的双轨制，除了中央的决心外，还需要改变地方政府对房地产行业的过分依赖，不能盲目地一味追求GDP数字，要将经济社会发展的出发点和落脚点放在民生上。

　　“所以，就目前而言讲房地产新政效果显现还为时过早。相对温和的房地产调控政策、开发商囤地和房地产较长的开发周期等因素，都不可能让房价有所回落。”孟奇向记者进一步分析道，由于新房供应量不大、新开施工面积也比往年同一时期低，2010年上半年房价可能还会上涨，下半年也许会有一些缓和。要想让房价回落，关键是二套房房贷、利率等金融政策要跟上。

　　“囤地、炒地变相推高了房价，面粉贵了面包哪有不涨钱的道理？囤地行为必须严厉打击，现在国家有相应的法律法规，但是得不到很好地执行和监督。”王锡锌对记者说。

　　按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。但在现实中，仍有不少地块闲置了数年时间，最终不仅没有被罚款和没收，而且还以高价转让出去。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾向媒体公开表示，中国三分之一的房地产开发公司是从来不盖房子的，就是倒土地。

　　“一方面需要控制土地供应，打击开发商囤地现象，地方政府不能把土地变成自己的银行，财政没钱了就去卖地；另一方面要制定合理、有效的金融政策，控制现金流、重新审视期房销售和按揭制度。前者涉及地方政府利益，后者涉及众多银行包括国有银行的利益，改革起来比较难。”王锡锌说。

　　而对于打击捂盘惜售等哄抬房价行为，王锡锌认为，打击捂盘惜售既难以从法律上加以界定，目前也欠缺相关的法律规定，很难付诸实施。如果要落实下去，首先要解决的就是找到或者制定相应的法律法规和规章方面的依据。（记者刘百军） (来源：《法制日报》)