营业税新政增加5%税收负担 多地楼市成交遇寒流

　　就在寒流席卷大半个中国之时,一度在年底异常火爆的房地产交易市场,也遭遇寒流。

　　记者从北京和上海两地多个机构获得检测数据显示,进入2010年以来,两地二手房成交量均大幅萎缩,中国指数研究院的一位研究员告诉记者,营业税“2改5”是造成现今局面的主要原因。

　　营业税新政增加5%税收负担

　　按照最新的政策,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。2010年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年。这已是自2005年开征此项税费至今五年之内的第四次调整。

　　以北京为例,以一套现总价100万,当初购买价80万的房产为例,如果是普通商品房,则购买未满2年的不受政策改变影响,3—5年内的住房将比此前多征收11000元(税率5.5%),超过5年不征收税费。如果是非普通住宅,则未满2年的按全额征收政策不变,3—5年内由原本差额征收11000元增至55000元,增加了44000元的成本,超过5年的按差额征收11000元。

　　而来自上海多个机构的监测数据显示,1月2日—4日上海一二手房成交量均大幅度减少。

　　而由于交易成本攀升,在二手房市场上,业主普遍加价5%以上,以此转嫁新政实施后的税收负担。

　　“只是一时现象“

　　尽管二手房遭遇强“寒流”,但中国指数研究院的分析员称,这只是一时现象。

　　“我们预计2010年全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势,但涨幅会趋缓,部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于:宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。”

　　一家在美国上市的国内房地产企业负责人告诉记者,增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设,均不是新提法,关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。”

　　在货币政策仍宽松的环境下,“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。中国指数研究院的报告表示,在CPI较低时,宽松性货币政策仍将保持加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在明年二季度出台。即使货币政策收紧,对市场产生影响可能要半年以上,也就是2010年底或2011年初,从紧的货币政策才会发挥作用,而且货币政策的收紧(加息、缩紧银根)是一步步的,效果也需要慢慢释放。

　　根据高盛、中金等机构的研究和历史经验,中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格,中央政府在今年四季度到明年上半年(CPI低于4%,GDP增速低于10%),暂时不会调整货币政策,房地产业的外部政策环境不会发生变化。

　　-数据

　　穗深京沪观望气氛浓厚成交低迷

　　广州阳光家缘网站数据显示,1月1日,广州楼市网签140套；1月2日,网签107套；1月3日,数据是120套。2010年头两天,北京商品住宅期房成交量环比骤降6成,二手房仅成交30套；上海“网上房地产”显示,1月1日、2日、3日,上海全市一手房住宅成交量处于低位,分别为50套、95套、41套；深圳市规划国土委官方数据显示,元旦3日,深圳一手房分别成交93套、99套和96套。

　　北京师范大学不动产学院副院长黄兴文表示,随着政府放出口风遏制房价上涨,消费者看涨预期明显转变为观望,疯狂抢购随之终结。但是,即使是观望,广州大多数受访者“对2010年楼价大跌并不抱希望”。同时,表示“观望是因为楼价已经超出承受能力”。中原地产项目部经理黄韬则预计,楼价今年上半年不可能大涨,7—8月份可能会稳定,年底可能会降下来一点。