杭州用总价1.3%购房补贴取代税费优惠

　　来源：青年时报

　　总价1.3%购房补贴取代税费优惠

　　杭州出台29条新政鼓励自住、改善型购房

　　时报讯 昨日，杭州市政府出台《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》，意见明确将进一步加强市区保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，多渠道改善不同收入群体的居住条件，加强和改善对房地产市场的调控，稳定市场预期，进一步促进我市房地产市场健康稳定发展。

　　该《意见》的出台意味着在杭州执行达一年之久的“杭24条”将废止，今后杭州市民在购房时享有的优惠政策也将有所调整。

　　>>这些政策会有变化

　　“1.3%购房补贴”取代“税费优惠”

　　新政明确：在市区首次购买140平方米以下的普通住房，将给予房款总额的1.3%的购房补贴；在市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。

　　以原“24条”实行购买商品房契税、印花税补贴，以及存量房交易税收补贴相比，新政的优惠幅度以一套建筑面积大于90平方米不到140平方米、总价为200万元商品房为例，在“24条”政策优惠下，购房者可获得契税补贴为200万元1×*1.5%*×80%=24000元，印花税补贴为：200万元×*0.3%*×80%=4800元，合计补贴28800元；而据新政规定，这样一套房源可获补贴200万元×*1.3%=26000元，基本上达到了以前的优惠幅度。但新政操作省更加简洁，鼓励和支持自住和改善型住房消费的意图明显。

　　子女买房可提取父母公积金

　　新政规定，职工的直系亲属（父母、子女）购买自住住房的，可申请提取职工住房公积金，提取总额不超过购房总价款。也就是说子女买房时也可提取父母的会积金，反之，父母购房也可以提取子女的公积金。而在此之前，这个适用范围只在夫妻之间。这一规定，也间接扩大了新政受众的覆盖面。

　　同时，对职工及其配偶因偿还住房贷款、支付房租等原因需提取公积金的，放宽每年提取的次数限制。

　　租房营业税减半征收

　　租赁市场发展在此次新政中也得到支持。新政规定，对个人出租住房不分用途，营业税在3%的基础上减半征收，房产税按4%的税率征收，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人非住房出租用于经营所取得的收入，经房屋所在地税务部门批准，其房产税按现行税率减免30%。

　　有业内人士分析认为，租赁市场税收的征收一直比较难，偷漏税的现象也较严重。新政的出台对监管比较严的写字楼和商铺而言的确是一利好，但对住宅租赁市场影响不大。

　　保障房覆盖面将加大

　　新政指出，要进一步加大保障性住房建设力度和规模。坚持“租、售、改”三位一体方针和“六房并举”的总体要求，全面推进廉租房、经济适用房、拆迁安置房、经济租赁房、危改房和人才房等保障性住房的建设，加快实现拆迁安置房“房等人”目标，解决两个“夹心层”的住房困难问题。扩大经济适用住房和廉租房保障覆盖面，逐步放宽其准入条件，并研究经济适用住房货币补贴政策。

　　新政规定，主城区2010年开工建设经济适用住房50万平方米，竣工50万平方米；开工建设廉租房5万平方米；开工建设拆迁安置房400万平方米，竣工300万平方米；建设经济租赁房（含大学毕业生公寓、外来务工人员公寓9万平方米）42万平方米；开工建设人才专项用房50万平方米；完成180万平方米危旧房改善扫尾项目；通过收购、定向采购存量房以及普通商品房；增加保障性住房的房源。进一步加大保障性住房供地和配套建设力度，确保主城区经济适用房供地500亩，经济租赁房供地200亩，人才专项用房供地500亩，拆迁安置房供地2300亩。

　　>>这些政策保持不变

　　购房入户政策继续执行

　　新政中涉及购房入户的政策基本不变。新政规定，非杭州市区户籍人员（不含境外人员）的购房者，在上城区、钱江新城内购买单套住房（含存量房）总价达100万元（含）以上，或在下城区、西湖区、江干区、拱墅区、杭州高新开发区（滨江）内购买单套住房（含存量房）总价达80万元（含）以上，或在杭州经济开发区购买单套住房（含存量房）总价达60万元（含）以上的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户（夫妻以及未成年子女）杭州市区户籍。

　　公积金贷款：首套首付两成，自住利率七折

　　继续执行现行的住房公积金贷款政策。每户家庭住房公积金贷款最高额度为80万元，个人住房公积金贷款最高额度为50万元。借款申请人建立住房公积金账户满6个月即可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款最长期限为男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。购买商品房的首付款比例不低于20%。

　　对使用住房公积金贷款购买自住住房的职工，由杭州公积金中心给予公积金贷款利息30%的补贴，补贴期限至2010年12月31日止。

　　这些税费仍旧不用交

　　个人所得税纳税保证金：对出售自住住房、并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。

　　房产登记费、房产交易手续费、权属调查费：自2010年1月1日起至2010年12月31日止，对购买市区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项收费。

　　>>新政的几点“悬而未决”

　　140平方米是套内面积还是建筑面积？

　　在本次新政中，关于“140平方米”住房的问题再次引起了人们的注意。新政中规定，在市区首次购买140平方米以下的普通住房，给予房款总额的1.3%的购房补贴。但新政中并未对“140平方米”是“套内面积”还是“建筑面积”给出界定。

　　此前，在杭州市《关于个人住房转让营业税政策的通知》（自2009年1月1日至12月31日）中曾经对普通住宅做过界定：普通住宅的标准是套内面积140平方米以下。

　　杭州市委相关领导但记者昨日在接受记者采访时却从明确指出：“（140平方米）是建筑面积，非套内面积。”

　　在政府没有正式的文件出台之前，“140平方米”的杠杠划在哪里始终是一个悬念，而这一标准将影响相当数量的购房者是否能够享受总价1.3%的优惠政策。

　　“改善型二套房”当如何定义？

　　对于改善型第二套房的标准，新政中的界定比较模糊。只是说明，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　对于第二套房的界定，2007年12月，中国人民银行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，并明确了第二套房是以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为认定单位，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，也均按第二套房贷政策执行（借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的除外）。

　　杭州住房公积金管理中心主任万强称，“第一套住房面积低于当地人均住房面积的人，其购置的第二套住房被视为改善型住房，可享受首次贷款购房时的优惠政策。但职工须在首次公积金贷款结清后，才可再次购买自住的改善型住房。”

　　根据杭州市统计局最新发布的《2008年杭州市国民经济和社会发展统计公报》来看，杭州市区居民2008年末人均住房建筑面积29.83平方米。那么以一个三口之家计算，如果他们目前居住的房屋面积在89.49平方米以下，再次购买第二套普通住房的，则可以享受首套房的购房优惠政策。

　　目前只有上海在近期明确了“改善型住房”的标准，上海市公积金管理中心发布政策表示，明确人均住房面积小于33.4平方米、再次购房，为购买“改善型住房”。

　　土地首付将提至50%

　　在2008年10月出台的“杭州24条”政策中曾放宽土地价款支付期限和比例，但2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）明确，开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。在本次公布的杭州房产新政中，的确也没有再涉及土地方面的相关优惠政策，是否就意味着今后杭州土地出让首付将提高到50%？

　　时报记者 金歆 王晋 宋意丽 张秉璐 李静

　　相关新闻：

　　国务院：二套房贷款首付比例不得低于40%

　　时报讯 国办1月7日发布通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房同时，严格二套住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套贷款首付款比例不得低于40%。

　　据悉，在国务院办公厅发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知中，设置了“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”条款，其中内容提到：加大差别化信贷政策执行力度。

　　通知表示，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　中央，地方新政相继出台搅动房产市场

　　杭州楼市调整信号开始显现

　　昨日，杭州29条房产新政和国务院办公厅要求提高二套住房首付比例的通知相继出台，成为搅动杭州楼市的“洪流”。昨日，记者在采访中发现，包括中介、开发商、机构在内的诸多业内人士，对杭州楼市的走向产生分歧，楼市的调整信号已经开始显现。

　　银行 二套房贷首付均为四成

　　记者就二套房贷问题向杭州的各家银行进行了咨询，据悉，目前各大商业银行二套房首付均为四成，未收到银监会提高首付成数的其他通知。各家银行的新闻发言人都表示,目前仍然严格按照二套房贷利率上浮10%、首付四成的标准执行。 某国有银行浙江省分行的业务人士告诉记者，当前“二套房贷普遍执行首付4成，利率为基准利率的1.1倍，而且对于还款能力评估更加严格，审批非常谨慎。同时，对于三套房、四套房的购房者会相应提高首付成数，达到5成。”该人士表示，这样做一方面是控制贷款风险，另一方面也是给投资客设置门槛。

　　这意味着，房屋投资者入手一套价值200万的第三套房，将被银行要求首付100万才肯批准贷款，购房者需要额外提前多支付20万，这对很多投资者来说，还是有一定压力。

　　银行业内人士认为，出于稳定房价、打压投机行为以及保民生等多方面考虑，监管部门对于二套房贷的政策肯定会趋紧。

　　中介：投资客的买入热情减弱

　　 二套房贷的调整也影响到了二手房市场。记者与裕兴不动产、21世纪不动产等房产中介机构取得联系，中介方面表示，其实，从去年年底以来，二套（含）以上房贷已经明显趋紧了，年底时，部分银行甚至终止了二套房贷，新年以来虽然银行纷纷恢复了二套（含）以上房贷规模，但是审批要求仍然非常严格。中介机构认为，银行二套房贷政策会降低杭州投资客的买入热情。

　　 “比如首付会要求比四成偏高一点，达到45%，企业高管、律师、大学老师这些收入较高且稳定的群体更容易贷款。”裕兴不动产执行总裁郑瑛表示，从去年10月份开始，一些三套房、四套房的房屋贷款基本上被要求首付达到5成，如果达不到，银行就不给审批贷款。

　　根据中介机构的反馈，中、农、工、建四大国有银行，以及交通银行、招商银行等大型商业银行。目前二套房首付普遍为4成，银行根据房产品价值、贷款人信用灵活进行是否小幅提高首付的决定，同时，二套以上的房贷首付均已要求达到5成。

　　开发商 小型房企将受现金流牵制

　　 赛丽控股集团董事长夏赛丽表示，杭州房产新政的出台对于开发商来说并没有太大的影响。首先开发商对杭州这个城市抱有很大的信心，表现在城市特有的品质、品味、地理位置、经济辐射力等绝佳的优势，再配合地铁、轻轨的逐步覆盖。

　　其次，新政中没有涉及土地方面的优惠是意料之中的事，毕竟国家已经出台过政策。储备土地取决于一个公司的品牌以及开发能力，个别小型公司也许会遇到现金流受到牵制的问题，从而只能放慢开发节奏。而对于大型、具备雄厚开发能力的品牌公司来说，只要一步一个脚印，控制好开发节奏，甚至把开发环节依次提前，形成一种良性循环。

　　金都房产集团总裁吴忠泉认为，政府出台新的房产政策还是以平稳市场交易为目的。首先第一条，政策旨在加强政府自身的供应力度，这一点体现在进一步加大保障型住宅的力度和规模上。其次，无论是1.3%的购房补贴、依旧延续购房入户政策、继续执行现行的公积金政策还是支持房屋租赁市场的发展等等，都明确表达了政府稳定市场，抑制楼市大起大落的决心。第三，新政对开发企业提出了更高的要求，比如说产品品质方面，但是总的来说这个政策的出台还是比较平稳的，并没有给开发商带来太大的影响。

　　吴忠泉说，新政出台意味着土地款首付10%的政策取消，这提高了购买土地的门槛，类似于去年这种疯狂抬高地价的行为将会有所遏制。这一点也提醒开发商，进入土地市场还是要从自身的支付能力出发，谨慎选择适合开发企业的土地以及明确拿地方向。

　　机构 可能激发出一部分刚性需求

　　 合创行销机构总经理毕明辉说，“在我看来，这次的新政首先并非一个严厉的调控政策，仅是对中央近期出台的一些导向性政策的跟进与配合，这样的新政出现当属必然。对杭州市场而言，此次新政尤其是对于自住型和改善型住房消费的支持，很可能会激发出一部分刚性需求，而能否从真正意义上抑制投资性需求暂不好说。”

　　毕明辉认为，就目前国家出台的一些政策而言，对投资这一部分人群的抑制效果还得看中央上层的动作。国家政策导向只是一个信号，对市场以及购房者而言，都会造成一定程度的犹豫。而最终效果，关键还是取决于国家的实质性政策如货币政策的出台。

　　投资客 房产投机行为将被遏制

　　 资深房产投资者“大老哥”认为，本次杭州出台的新政策，对于购买140平方米以下的普通住房的投资客，影响其实并不大。因为这部分人仍可以享受房款总额补贴1.3%的优惠。

　　不过对于购买大户型投资的购房者来说，无论是一手房还是二手房，都不划算。如果是购买140平方米以上的一手房，不仅没有1.3%的购房补贴，还有契税、印花税等要缴纳；如果是购买大户型二手房，财政部和国家税务总局关于“二手房营业税2改5”的政策已经于今年元旦开始实行，所以税费方面也是一笔很大的开销。

　　“大老哥”认为，总体来说，这次杭州出台的政策是支持自住型和改善型住房消费的，会在一定程度上遏制房地产市场上的投机行为。

　　时报记者 李静 王晋

　　金歆 田小园 文