楼市金融调控措施出台 房产市场或迎拐点(图)

　　【编者按】二套房贷款首付比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。昨天，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　有专家称，在目前情况下，中央采取市场渠道和社会保障双管齐下的方式全力加大住房供应，非常及时。这一决策，为平抑房价、满足更广大群众的住房需求提供保障。

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　　　　【 政策解读：楼市金融调控三大看点】

　　明确二套房贷首付比例

　　这是近期国家高层首次对二套房贷首付比例加以明确。去年12月份召开的国务院常务会议要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”时，曾提出要“加大差别化信贷政策执行力度”，但并未对二套房贷首付问题予以明确。

　　“当前出台这样的规定非常及时，向市场释放了明确的调控信号。”交通银行首席经济学家连平接受新华社记者采访时指出，二套房贷首付四成的规定两年前就曾出台，这次是以国办通知的形式，在政策上进一步加以明确。

　　2007年9月，在全国楼价持续飙升的情况下，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％。2007年以来，这一政策虽然一直没有变化，但在执行层面上，一些地方政府和商业银行普遍减弱了政策执行力度，出现了二套房贷款首付不及四成的现象。这种“低首付”房贷模式以极低借贷成本助长了房产的投资和投机，推动了房价的飙升。

　　“通知通过差别化信贷导向，一是提出要继续支持居民首次贷款购买普通自住房，这是基于对房地产的健康发展、促进经济发展来考虑的；二是继续释放"抑制投资投机性购房"的信号，有利于打消市场对通胀不合理的预期。”连平认为，随着楼市金融调控力度的加大，未来各商业银行执行力度也将加强，则必将有利于稳定市场价格。

　　楼市信贷风险进入调控视野

　　此外，通知还对房地产信贷风险予以了高度关注。提出要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

　　“一般来说，年初国内信贷环境都会较年底更为宽松，容易出现放贷冲动现象。国家在这一时期提出加强房地产信贷风险管理是很有针对性的。”连平认为，去年下半年我国房地产贷款增长格外迅猛，风险也在加大。

　　去年以来，我国房地产市场火爆，企业资金异常充裕，分析人士认为这与开发商较以往更容易获得银行信贷有直接关系。国家统计局数据显示，2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，总计流入房地产的信贷资金超过1．6万亿元，此数据比2008年同期多出六成之多。而在去年全国9万多亿元的银行新增贷款中，约六分之一流入到了房地产开发领域。

　　如果过分依赖银行资金进行房地产开发，有可能给将来埋下一定的信贷风险。记者了解到，有些开发商从银行获得贷款后，资金并未真正用到支付工程款等开发领域，而是投入到了土地市场，用来在土地市场上拿地，在推高了土地价格、加剧房价上涨压力的同时，还形成了房地产融资“高杠杆化”趋势，放大了房地产信贷风险。

　　种种迹象表明，随着近期国际上迪拜债务危机的爆发，房贷风险问题已开始进入监管层的视野，防范力度正在加大。日前召开的2010年中国人民银行工作会议专门强调，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。

　　警示热钱冲击楼市风险

　　此外，通知明确提出要防止境外热钱冲击我国市场。尹中立认为，当前全球各央行普遍维持低利率，导致国际短期跨境资金流动日渐加剧，刺激着新兴市场股市楼市价格的不断上涨，正是在这一大背景下国家提出要防范热钱冲击。

　　“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市和楼市等领域，将有可能进一步助推价格泡沫的膨胀。国家正是基于这样的担忧，提出了要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控。”尹中立说。

　　去年以来，随着美元的持续贬值和发达国家金融机构的去杠杆化，国际短期跨境资金开始在全球范围内重新配置风险资产，新兴市场国家成为热钱流动首选目的地，而流入新兴市场国家的资金最终又源源不断地进入到股市和楼市。由于我国股市楼市价格涨幅较快，更是成为海外热钱的窥觑之所。

　　“虽然国内流动性的骤然增加是推高国内楼市价格上涨的主要原因，但热钱的流入在推高市场价格水平方面也的确起着火上浇油的作用，并且助推楼市出现泡沫化趋势。”中国社科院金融所国际金融室副主任张明说。详细

　　【各方解读】

　　房产市场或迎拐点

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹分析认为，中央采取市场渠道和社会保障双管齐下的方式全力加大住房供应，为平抑房价、满足更广大群众的住房需求提供保障。

　　秦虹：几条政策非常重要、非常关键。一个是增加普通商品房的供给，特别是增加保证性住房、公共租赁房这些低端的、价位相对低的房子供给，对一些中低收入者的住房需求会有更好的一种满足。

　　在房屋买卖资金使用上，继续支持居民首次贷款购买普通自住房，对二套房贷款要严格按首付比例不得低于4成、贷款利率按风险定价执行；实行差别化税收政策，对不符合规定条件的一律不得给予税收优惠。加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念，抑制投资投机性购房需求。

　　北京大学城市与环境学院董黎明教授说，通过税率的变化来限制多购房、搞房地产投资的人，差别化税收能够起到作用。

　　董黎明：比如买二手房，满了五年免收营业税，不到五年要交营业税。另外，按照面积（差异化收税），比如面积90平米的房子不交税，90到120平米的少交一点税，超过120平米的大户型房子要多交税，这也是差异化的政策。这些政策主要起引导作用。

　　严格执行房地产项目资本金要求，加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　秦虹认为，通过有保有压的灵活财税政策抑制投机性炒作，也能起到调控房价达到稳定的状态。

　　秦虹：要加大差别化信贷执行力度，09年金融危机各商业银行实际上没有很好的执行这样的政策，这个政策对提高投资成本对抑制购房也非常关键。

　　全国房地产经理人联盟地产评论员王智中说，商品房市场化11年，很多政策到目前并没有达到平稳健康稳定发展，中央政策的出台对楼市的稳定健康注入一剂强心针。

　　王智中：所以中央出一些政策，这是很关键的一点，其实也是传达了市场的信心、政府的一个意图，就是在2010年的时候，整个楼市预期要稳定健康的观念上和健康的轨道上。

　　当前房价上涨的趋势已经对民生形成打击。王智中认为今年房价在政策层面上已经失去了继续上涨或恶性上涨的理由，楼市将在整体上出现“量价”在稳定中的小幅下跌。

　　王智中：2010年的楼市我想是不可能重演2009年的不健康的行情。09年透支了今年的市场，会导致今年的成交量方面或有效需求方面肯定会比2009年差一点，降个10%降个15%是非常正常的。价格方面，我认为在六月份以后有调整的可能性。因为（成交）量会下来，价格平稳或是下降。详细

　　投机性购房需求将被抑制在备受关注的二套房贷款政策上，国务院再次重申了二套房贷款首付比例不得低于40%，并且以家庭为认定单位。这是对前期坊间传闻“二套房贷款首付比例将为50%”的否定。但二套房贷款执行利率并未明确。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示，从中能够明显看出，新政的基调是对保障性需求继续鼓励，对投资投机性购房需求进行抑制，中央加大了差别化信贷政策执行力度。

　　二套房贷利率将灵活掌握

　　中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰说，国办这次发布的通知，更大的意义在于给了执行单位银行一个明确的态度，下一步需要看银行今年制定的信贷政策如何执行。据他所知，目前各大银行还未制定出2010年的信贷政策。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”

　　【 专家分析】

　　改善性住房需求未提及

　　申银万国房地产行业高级分析师李虹接受记者采访时称，此次通知内容与业界预期一致，后续仍可能会有具体措施相继出台。整体来说政策表述很中性，但实际操作可能会非常灵活和宽松。

　　李虹称，通知没有提及“改善性住房需求”，尽管一些地方政府对“改善性住房需求”有界定，如上海市公积金管理中心在“贷款政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准，但对全国来说差异化较大，仍有待进一步明确。

　　短期内征物业税可能性小

　　专家认为，通知强调“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”，但没有明确提及物业税，预计物业税在短期内开征的可能性非常小，但不排除在全国范围内“空转”或在部分地区试点对商业地产开征物业税。详细