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上海改善型房贷目前仍可首付两成

来源:东方早报
2010年01月12日05:28

  上海改善型房贷目前仍可首付两成

  银监会未出细则前,沪上银行暂不调整优惠政策

  东方早报记者 朱楠

  “国十一条”一夜之间将改善型住房置于尴尬地位,改善型二套房贷政策如何执行?昨日记者从沪上知名房贷中介机构及房产中介公司的房贷部门了解到,对于二套改善型购房的贷款客户,在没有新的具体政策出台前,仍将按照上海“沪四条”及公积金管理中心明确的2010年贷款政策执行,即比照首套房,给予最低首付2成、基准利率7折的优惠政策。

  银行支持改善型优惠

  记者昨日从银行业相关人士处获悉,在银监会未出台相关细则之前,上海对改善型二套房贷的政策暂时不变。“从中央政策的一贯性来看,“国十一条”是贯彻落实“国四条”的,“国四条”里明确支持改善型住房,因此改善型住房应该还可享受之前提过的信贷扶持政策。”该人士告诉记者,“中央明确的,一定遵循;中央没提的,遵循上海本地细则。”

  沪上知名房贷中介机构上海华燕置业策划集团总裁胡炯告诉记者,昨天他已于多家银行沟通,得到的说法是:改善型二套房贷款政策不受“国十一条”影响,仍可比照首套房政策执行,首付最低2成,利率可在基准利率基础上打7折;而不符合改善型标准的二套房贷,则要求从严收紧,首付不得低于四成,而利率方面,则根据各家银行风险控制要求不同而有所区别。

  胡炯表示,其实一直以来,在二套非改善型住房的贷款利率上,几乎没有哪一家银行严格按照基准利率上浮10%来执行的。为了表示出与首套房和改善型房的政策差别,很多银行给予二套非改善型住房7.1折的贷款利率,跟7折利率差别不大,也就是“意思意思”。从2009年年底收紧二套房贷以来,二套非改善型购房的首付成数已没有擦边球可打,至少四成,但贷款利率最低还是可以打到8.5折。目前各家银行在操作层面上,还是这样执行。

  改善型房贷利率收紧

  汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔也表示,目前该公司从银行方面了解到的情况也是“改善型贷款政策暂无改变”。“中央要抑制的是投资投机性购房,改善型住房贷款政策应该有别于投资投机性购房,这与中央精神不冲突。”倪岱尔表示,之前市公积金管理中心出台的贷款政策具有较强的权威性,目前都按此认定改善型,符合条件的比照首套房享受优惠政策。

  另有一家沪上大型中介机构贷款部负责人则向记者透露,虽然从理论上说二套改善型住房可比照首套房享受7折优惠利率,但最近银行方面普遍收紧二套房贷,会根据贷款者的工作单位、收入情况、是否已结清前套房贷等因素,酌情提高贷款利率。因此在很多情况下,二套改善型房贷款者也拿不到7折利率。

  上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜则表达了不同的看法,他认为“国十一条”既然明确提出二套房贷一律首付四成,那么包括改善型二套住房在内的贷款都必须按此执行。

  上海公积金贷款新政料再调

  楼市调控新政连发,最新的“国十一条”再次明确二套房贷首付款比例不得低于40%。但处在首套房与二套房“夹心层”的改善型住房,是否能继续享受国家鼓励居民自住消费的优惠政策,此时却略显微妙。市场在期待管理层出台进一步的操作细则,给希望改善住房条件的老百姓交个底。

  东方早报记者 朱楠

  1月10日,国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》或“国十一条”)正式亮相,打出了一套调控房地产市场的“组合拳”。在信贷方面,《通知》明确二套房贷首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。但对比去年至今的中央多项房地产调控新政后,让人感到费解的是,《通知》中并未对改善型住房二套房贷网开一面,而是“一刀切”一律首付不得低于四成。这一政策的重大转变,使改善型二套房贷成了中央新政和地方细则矛盾焦点,是比照首套房贷款优惠政策执行,还是所有将二套房一视同仁从严管理,上海业内一片茫然。

  改善需求也无信贷优惠

  此次国务院出台的《通知》中,有一条重要内容与之前2009年12月14日国务院常务会议上就促进房地产市场健康发展提出 “国四条”说法不一致,那就是二套房贷政策。

  “国四条”中明确表示,“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行2008年12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)中的优惠政策:改善需求可比照首套房,享受最低二成首付,利率7折的最大优惠。但10日出台的“国十一条”却将其调整为,“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”新政并未提及对改善型购房贷款“网开一面”,而是将所有二套房贷款施行“一刀切”,一律首付不得低于40%。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为,很明显,从国务院《通知》的字面意思理解,房贷政策已退回到“131号文”出台之前,也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度:即所有二套及以上购房贷款均严格化,且以家庭为界定标准。

  杨红旭认为,不足一月时间内,中央在这一重大政策上说法的逆转,意味着在高房价不能有效缓解之前,包括改善需求在内的二套及以上购房需求,都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心,这对市场的利空性,明显大于“国四条”。

  公积金额度暂无变化

  10日出台的《通知》中,二套房贷政策说法的变化,让少数积极出台措施落实“国四条”的地方政府无所适从,并且有些尴尬。

  比如,上海市住房保障房屋管理局等五部门在2009年12月30日制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》积极赶在去年底出台(下称“沪四条”),其中规定:“对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策;调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策”。

  1月5日,上海市公积金管理中心也再次明确,将家庭人均住房建筑面积低于33.4平方米的二套房认定为改善型住房,对于改善型二套房的公积金贷款,给予首付2成、每户最高贷款限额60万元的贷款政策。虽然对比首套房首付2成、每户最高贷款限额80万元,二套改善型购房贷款优惠力度相对较小,但与二套非改善型房贷仍体现出政策差别。

  而国务院《通知》一出,二套改善型房的贷款政策成了中央新政和地方细则矛盾焦点,是比照首套房贷款优惠政策执行,还是所有二套房首付均至少四成,改善型二套房贷政策究竟如何执行莫衷一是。

  上海市公积金管理中心总经济师崔国盛昨日向记者坦言,国务院的最新《通知》的确让上周刚刚出台新政的上海公积金管理部门颇感不解。但他表示,上海公积金将坚决贯彻中央精神,等待住建部与央行下发具体的实施细则等,再根据上海的实际情况,看是否需酌情调整改善型二套房的公积金贷款政策。崔国盛同时透露,改善型购房的公积金贷款最高额度目前来看不会改变。

责任编辑:廖恒
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