楼市多次调控 房价为何还涨

　　核心观点：

　　我国城镇化快速发展，大量人口涌入城市，楼市供不应求，房价长期看涨。

　　中央宏观调控，不是为了打压房价，而是遏制房价暴涨。如果不加调控，房价将涨得更疯。

　　专家认为，以往的调控，着力控制需求，供给增加不足。调控过后，各种需求集中入市，给人“每调必涨、越调越涨”的印象。

　　此番调控，既控需求，更增供给，并特别强调地方政府的责任。效果值得期待。

　　一问：

　　楼市会不会真正降温

　　问：新年伊始，在成交量上，主要城市的房地产市场开始降温。这是否可以看作对中央楼市调控政策的回应？

　　答：是的。我近日采访了几位专家、开发商和中介，总结下来主要有以下几方面原因。

　　首先是政策因素，业内人士普遍认为这是最重要的原因。自去年12月国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨，促进市场平稳健康发展以来，各部门都出台了相关政策。一方面，政策本身增加了住房交易成本，如营业税2年恢复到5年，这对市场会产生实质性的影响。另一方面，这些政策虽然无法在短期内改变供求关系，但政策密集出台和政府频繁表态，改变了许多购房者的预期。不少购房者开始从去年底的恐慌中逐渐恢复理性，选择再看一看、等一等。

　　其次，应该客观看到，每年从元旦到春节期间都是传统淡季。专家指出，今年元旦春节跨度将近两个月，这也会加剧市场的清淡。

　　此外，去年年底本该是淡季，但由于政策“末班车”效应，市场成交量反常地放大，导致淡季不淡，其中也提前透支了不少本该在今年一季度释放的需求。

　　问：看来，楼市降温不仅有政策因素，还有季节性因素。但今年接下来的时间里，楼市会出现量价齐跌吗？

　　答：许多购房者认为，有关部门还会继续出台政策，今年房价不会像去年那样飞涨，观望的成本不会太高。部分专家也认为，今年房价将趋于稳定。

　　从目前的情形看，各地楼市成交量逐渐恢复理性，政策的效果正在往人们期望的方向发展。我采访的业内人士中，对今年市场走势判断，看多看空者各执己见。

　　房地产市场的短期走势，往往是很难预测的，不过综合各种原因，业内人士普遍看淡今年一季度的楼市成交量。无论是需求的释放还是政策落地后效果检验，恐怕最早也要到3月份以后才能见分晓。

　　二问：

　　房价是不是越调越涨

　　问：近年来，针对楼市过热的情况，我国先后进行过几次宏观调控。然而，房价并未如愿趋稳或下降，反而仍然上涨。不少人担心，新一轮宏观调控，房价会不会又出现“越调越涨”的局面？

　　答：首先应当比较理性的看待房价上涨的原因。在我国城镇化快速发展的过程中，大量人口涌入城市，住房的供应必然是短缺的。住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，这是一种“绝对短缺”，需要20年左右乃至更长的时间才能缓解。这种供求不平衡将在相当长的时期内存在，而且在一线城市表现尤为明显，这是房价持续上涨的根本原因。

　　在最近出台的一系列政策中，房地产宏观调控主要是针对房价过快上涨对经济和社会发展造成的不利影响，并不是要通过政策手段在短期内直接打压房价。政府目的是希望借助调控稳定价格，促进市场健康平稳发展。因此，不能简单认为房价上涨是宏观调控造成的结果。

　　专家们反思过去的政策体系，认为的确也存在一些问题。尤其是过去的宏观调控，主要从需求端入手：抑制投资和投机型需求的同时，也希望减缓普通购房者的自住和改善型需求。增加供给的手段不多，效果也不明显。因此政策实施一段时间后，被压抑的刚性需求集中入市，造成推动房价快速上涨的局面。所以给人的印象是“每调必涨、越调越涨”。

　　问：如您分析，我们应该理性看待这一现象。那么本轮调控能否告别上述尴尬局面？

　　答：本轮调控之所以被寄予厚望，正在于从供需两端同时入手的思路。尤其是把增加普通商品房有效供给作为放在第一位的手段，并从增加土地供应、规范市场秩序、加快保障性住房建设等角度提出了一系列具体办法。在抑制投资投机型需求的同时，又提出继续支持自住和改善型住房消费。专家表示，这样的政策组合，不仅有利于通过平衡中长期的供求关系来稳定价格，更重要的意义在于稳定广大普通购房者的预期，让购房者看到一定时期后供求矛盾趋于缓解、市场稳定的希望，于是他们将暂时观望、推迟购房计划，从而勒住房价快速上涨的缰绳。

　　然而，政策并不能直接作用于房价，必须通过政策调节市场供给，达到稳定市场和价格的目的。业内人士普遍认为，这一轮宏观调控政策的政策手段更丰富，针对性更强，也更符合市场的实际情况，应该能取得更好的效果。

　　三问：

　　政策能不能落地生根

　　问：很多人认为，在房地产市场宏观调控中，中央政府和地方政府存在一定的博弈。怎样才能保证调控措施在各地严格执行？

　　答：调控政策的出发点是良好的，政策设计也越来越理性、实事求是。究竟能起到多大效果，最终还是看各部门和地方政府执行力度怎样。因此，近期国办发的通知也特别强调了地方政府在稳定房地产市场中的重要责任。

　　从近几年的情况看，过去宏观调控效果不理想，确实存在少数地方政府执行政策不严的现象。而当房地产政策宽松的时候，一些地方也容易过分宽松地执行这些政策。

　　因此，不仅要强调地方政府的责任，还应该建立起相应的监督和考核机制。比如像保障性住房建设一样，考虑将维护房地产市场稳定也作为政绩考核的内容之一。通过量化考核指标的方式，落实监督，保障政策的执行力。

　　短期来看，有关部门已经要求各地对与中央调控不相符的规定及时进行清理。房价、地价上涨过快的城市，要做出必要的调整。这一提法目的很明确，就是为了改变一些地方政策过于宽松的状况，保证近期中央出台的政策迅速有效地落实。

　　问：建立考核机制是个好主意。但是，在部分地方政府过于依赖土地财政的情况下，这种机制能否得到有效执行？

　　答：土地财政确实是现实的问题。近几年各地城市建设速度极快，一般性税赋收入已经很难满足建设资金需求。许多地方土地出让金占当地财政收入的比重已经超过1/3甚至更多。一旦房地产市场出现波动，土地收益减少，地方财政压力会很大。因此在执行房地产调控政策时，往往显得不够坚决。

　　解决这个问题比较复杂。一方面，要增加市场供应，就需要地方政府积极出让土地。另一方面，又要逐渐让地方政府改变过分依赖土地财政的状况。有关部门近期也提出，要研究改善土地供应的方式和途径，完善土地招拍挂制度。同时，许多学者探讨，通过地方政府发行市政债缓解城市建设资金紧张的状况。

　　房地产作为不动产的特性，决定了每个城市之间、甚至一个城市不同区域之间，情况差别都很大。因此，房地产政策不可能“一刀切”，最终还是要靠各地根据当地实际情况，采取针对性措施。

　　应当看到，房价过快上涨不仅危害经济发展，还会引发社会问题。地方财政收入增长，根本上要靠经济社会的良性运转。采取措施保持房地产市场的平稳发展，是地方政府解决民生问题的职责，也是政府取信于民的重要表现。在这一轮宏观调控中，地方政府扮演的角色会更加重要。