上海新政疑吹房价虚火

　　时代周报见习记者 韩玮

　　随着《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）的出台，中央针对房价的态度已由“抑制”变为“遏制”。从“营业税征免时限2年变5年”，到“国四条”，到“拿地首付不低于50%”，到“二套房贷首付不低于40%”，连月来，政府连续五次调控房市，一系列政策细则频繁推出，步步收紧。

　　与之遥相呼应的是上海政策的转向：继沪版“国四条”后，公积金新政近期出炉，物业税再次盛传“欲开征”，而高企的房价已然成为众矢之的。但在业内人士看来，让疯狂的上海楼市回归理性并非易事。

　　物业税传闻又起

　　2009年12月29日，上海市政府办公厅转发了《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，与“国四条”一一对应，简称“沪四条”。

　　1月1日，上海政府再次出手调控楼市，收紧了二套房的公积金贷款。根据《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》，改善型二套房的最高贷款额度由去年的80万下调至60万，首付不低于房屋总价的20%，而非改善型购房的贷款与首付，将在此基础上，进一步“从紧掌握”。

　　此外，新政规定，以“当地人均面积”区分改善型和非改善型。换而言之，结合“沪四条”收紧二套房贷的政策，如果购房者现住房的人均面积已超过33.4平方米，那么，他的二套房将无法享受最低首付比例、最低贷款利率和最优惠公积金房贷的待遇。这在外界看来是政府为鼓励自住和改善需求而“小幅加码，逐步出招”中的一环，其直接影响是，能够享受最优惠政策的二套房大幅减少，投资投机需求可在一定程度上得到抑制。

　　与此同时，据《上海证券报》1月4日披露，今年，税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税。尽管消息未经证实，但市场反应出乎意料的强烈，多只地产股应声而落。不少业内人士称，“炒房客”和“高房价”将被终结。

　　公积金影响有限

　　针对公积金新政的实际效果，上海我爱我家权证部经理渠福琴告诉时代周报记者，上海使用公积金贷款购房的人群约占四成，但85%以上为首次置业贷款，新政辐射人群微乎其微。

　　而美联物业市场总监张大伟认为，由于一线城市房价过高，公积金贷款额度已不能满足20%的首付比例，因此，采用此种贷款的购房者，多为中等收入人群。

　　同时，物业税能否刹住“房价”也是众说纷纭。理论上，物业税将过去土地、房产交易过程中的繁多税费合并为一，这意味着开发商可能因为开发成本的下降而愿意低价出售房产，从而出现自住占主体、房价又理性的健康发展模式。

　　事实上，物业税对房价的影响还取决于怎么征。张宏伟指出，中国征收的应该是一种“共同但有区别”的物业税。改善型、投资型，一套房、二套房，商业用房、高档住宅，不同情况要区别对待，着眼于解决房地产的结构性矛盾。否则，不分城市特点、物业类别，一棍子打死，必将是弊大于利。

　　实际上，新年第一周，上海住宅成交低迷，跌幅名列各大城市之首。据中原地产的监测数据显示，2009年12月28日至2010年1月3日，沪上住宅成交面积为32.13万平方米，环比下降36.53%，而元旦假期仅成交2.92万平方米。有分析人士认为，受政策风向和年尾淡季的影响，房市中的观望气氛愈加浓重，春节前交易量下滑基本已成定局。