银行集体叫停返点 上海房产中介面临倒闭潮

　　《中国经济周刊》记者谈佳隆/上海报道

　　今年1月1日开始，上海银行同业公会的一份《自律公约》正式生效，这意味着上海的所有中资、外资银行都将停止向房产中介提供“返点”。

　　“这份"自律"公约，是全体银行会员单位都参与了并表决通过，这说明上海整个银行业都有共识了，就是要向房屋贷款市场中的"潜规则"正式说"不"。”上海银行同业公会的一位工作人员这样告诉记者。

　　但上海的一些房产中介从业人员却对此尚无法确信：“返点”存在那么久，真的能一夜间就消失？

　　中介员工：很难相信银行真能放弃返点

　　银行对房产中介停止“返点”的旋风在全国已所向披靡。自2009年9月，深圳率先对“返点”说“不”之后，上海、天津等省市的银行业协会陆续下发了房贷业务《自律公约》，要求各家银行停止向中介“返点”。

　　作为上述“潜规则”的主角人群的一员，上海市某房地产中介代理行的员工施宇扬最近心绪不宁，随着“国十一条”的出台与税收优惠的取消，最近他手里的生意越来越清淡，《自律公约》的出台更令他“震惊”：“平时和我们"关系"不错的银行告知我们不再"返点"的消息，让我心里发怵，不寒而栗。”

　　什么是“返点”？施宇扬告诉记者：“在二手房交易中，我们掌握了大量的客源，客户找哪家银行办理按揭，往往我们可以进行"引导介绍"。作为"介绍费"，银行会给中介一定比例的佣金返还。”这在施宇扬看来完全是“合情合理”的，也很符合市场经济的规则。

　　在2009年末记者对上海古北、联洋、董家渡等多个板块的房产中介的调查中了解到，一般“返点”比例约在总按揭金额的0.5%至1.5%之间，而此前也一度存在2%的惊人情况。

　　上海银监局的一位内部人士告诉《中国经济周刊》：“近几年，银行向房产中介返点的方式可谓越来越多样，"五花八门"的形式往往不被外界所知。”

　　据这位人士介绍，在“返点”问题上，银行除了直接给房产中介现金之外，提供各类储值卡、购物卡也成为惯例，而通过各类名目繁多费用支付“返点”也较为常见，例如劳务费、广告费等等。更有甚者则是，银行用低于市场价格向房产中介提供场地和办公设备，组织房产中介员工旅游、抽奖等也成为支付“返点”的方式。

　　尽管《自律公约》已经生效了半个月，在施宇扬看来，他并不确信“返点”会被立即叫停，“"返点"已经存在那么久了，我很难相信银行真的完全放弃返点，毕竟银行也要完成指标，银行之间也存在激烈竞争啊。”

　　“被蒙蔽”的“假按揭”风险

　　银行终止“返点”，更深层次的原因是“返点”给银行业界带来的难测风险。“银行向房产中介支付佣金，不仅对正常的市场竞争秩序造成影响，而且也隐藏了较大的法律和道德风险。”上海银监局内部人士告诉《中国经济周刊》：“我们发现曾出现个别房产中介机构和人员为获取"返点"，"飞单"、"跳单"，甚至在彼此之间买卖贷款资源，损害了客户利益的情况。”

　　施宇扬也对记者坦言：“由于一些银行给了我们"返点"，这些银行的信贷员会把他们应该做的事情让我们中介来包办了。贷款手续全权委托给中介，在业内并不少见，银行也就省去了按揭借款人面谈意向、面签合同、银行自办登记手续的各类"形式"。”

　　“信贷风险往往容易在这方面产生。”某银行上海分行风险控制部门负责人告诉记者，“部分银行信贷负责人发放房屋贷款时违背了独立审慎经营的原则，我们了解到，一些银行出现了被中介蒙蔽的情况，出现了提供不实甚至虚假资料的"假按揭"，骗取了"返点"，严重威胁着银行信贷资金的安全。”

　　据上海银监局向记者提供的统计数据显示，2009年前三季度，上海的中外资银行购房贷款余额4543.6亿元，其中，个人住房贷款余额3827.7亿元。

　　近年来，银行核销的个人不良贷款中大部分是房产中介介绍的业务，这引发了监管部门和行业协会的警觉。上海银行同业公会工作人员坦言，在“天量”个人房贷背后，的确存在房产中介为了获得银行“返点”而帮助客户进行“假按揭”的情况，特别是“炒房团”更乐意通过“假按揭”尽量使用银行贷款，以期增加投资杠杆比例，获得更高收益。

　　房产中介将背水一战？

　　“如果真的停止"返点"，我们整个行业都会掀起倒闭风波。”施宇扬告诉《中国经济周刊》：“对于大多数的中介代理行而言，"返点"收入都能占到营业收入的三成左右。一旦房地产市场趋冷，银行停止"返点"被严格执行，那肯定会有一批中介会关门歇业。”

　　在施宇扬看来，停止“返点”其本质上是银行业与中介业的利益之争，面对被各类房产中介“带旺”的二手房交易市场，银行想要“甩手单干”了。

　　上海银监局相关负责人则表示，“随着整个社会信息化水平的提高和银行自身风险管理的需要，中介在按揭业务中所起的劳务作用越来越少，而此时佣金已经变味了，成为部分银行获取业务来源的手段，进而破坏了市场公平竞争的局面。”

　　业内人士认为，整个房贷市场的格局正发生改变，银行正通过各类业务创新手段从房产中介手中谋取客户资源，而最为有利的方式就是“直客式房贷”。目前，工商银行、招商银行、中信银行等银行已经开设了相关业务，直面二手房贷款客户。与此相对，在生存压力之下，房产中介也会力图寻找新的对策“瓦解”银行同业公会所建立起来的“自律联盟”。