海南给楼市“退烧” 土地储备可以满足市场需求

　　半个多月来，温暖如春的海南最热的词莫过于“国际旅游岛”。随之而起的，还有种种关于房地产的传闻：“千亿元房地产资金涌进海南岛”、“海南楼价一日一涨”……1月18日，海南地产题材股齐齐涨停。外界议论纷纷、猜测多多。

　　为什么会出现这种情况，事实又如何呢？

　　“海南变得成熟了”

　　省委书记直言，汲取上世纪90年代初期海南房地产泡沫教训

　　自1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布后，许多开发商闻讯而来，各路购房炒房者也蜂拥而至，全岛酒店、饭店客房爆满。这种现象是海南省的决策者始料未及的，同时引发了人们对“海南会否重现房地产泡沫”的疑虑和担忧。

　　1月15日，海南召开全省推进国际旅游岛建设动员大会，省委书记卫留成宣布：从现在起到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动。

　　卫留成强调，国际旅游岛建设如果没有好的规划，就会“搞乱”；只顾眼前利益，不顾子孙后代，是对海南人民不负责任，也是对全国人民犯罪。他要求，在国际旅游岛建设过程中，要把节奏把握好一点，品质搞得高一点，规划执行好一点。

　　“一个人在非常兴奋的时候，开车速度容易很快。”卫留成说，“这个时候怎么办？那就踩刹车或把车停在路边休息几分钟，总比撞人或翻车好。”他希望海南各级领导干部汲取上世纪90年代初期海南过量、失控供应土地引发房地产泡沫的惨痛教训，面对发展热潮学会冷思考，坚决避免重蹈覆辙，“切实为海南发展负责，为国际旅游岛健康发展负责”。

　　对于“两个暂停”，各界普遍评价是“海南变得成熟了”。亲历过海南房地产泡沫的全国政协委员、海南嘉丰商融投资有限公司董事长童石军认为，海南有着得天独厚的自然资源，一旦有利好规划，肯定受热钱追捧，现在投资者一哄而上的情形与上世纪90年代相似。在条件不成熟的时候，政府及时踩刹车，可抑制房地产的预期泡沫，无论对开发商还是购房者都是好事。

　　也有不少人担心“两个暂停”会引发房地产市场的短期剧烈波动。事实的确如此。最近有关海南房价蹿涨的信息满天飞，有说三亚出现10万元/平方米的房子，有说海口某楼盘一天就涨了5000元/平方米。1月18日，海南省委常委、三亚市委书记江泽林在一次会议上要求统计部门及时介入，准确公布三亚的房地产价格，避免不必要的误解、误导。

　　据记者观察，涨价是普遍现象，幅度则因投资商对市场走向的判断和销售策略而各异，有涨一二百元的，也有涨一两千元，甚至更高的。出现这种状况，主要是社会上对“两个暂停”有误解，以为海南限制土地供应将带来房源紧缺，一些开发商借机捂盘惜售人为造成房源紧张的假象，一些携巨款而来的“炒房客”也起了推波助澜的作用。

　　中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，由于目前海南房地产的需求和结构与上世纪90年代的情形不同，海南房地产不会再次形成泡沫。据他介绍，1993年前后海南对房地产的需求是以写字楼为主，办公楼的需求占到海南当时房地产需求的80%左右，遇到金融整顿，“公司一撤就成了烂尾楼，很容易产生泡沫”。而如今，海南房地产业以人们寻求第二居住地和休闲度假的需求为主，不容易产生泡沫。但他同时提醒，现在海南房地产业的主要问题在于盲目性太大。因此，他比较赞成现阶段采取果断的手段，等到规划正式出台后再有序地发展海南的旅游房地产。

　　短期内不会出现房源紧缺局面

　　土地储备和供应可以满足市场用地需求

　　据海南省住房和城乡建设厅统计，截至1月18日，海南省主要城市可售商品房共计599.19万平方米、58489套。其中，海口市未售商品房342.26万平方米、28007套；三亚市106.18万平方米、10802套；琼海市150.75万平方米、19680套。

　　省住房和城乡建设厅副厅长陈孝京透露：2010年，全省房地产开发投资计划完成330亿元，同比增长15%；商品房施工面积将达到2500万平方米，同比增长25%，其中商品房新开工面积将达到900万平方米，同比增长13%，近期预计约有1000万平方米的商品房项目将陆续达到预售许可条件，并投放市场。据此，陈孝京认为，海南短期内不会出现房源紧缺局面。

　　对于囤积房源、哄抬价格的行为，海南加大了治理整顿力度。1月18日，省住房和城乡建设厅下发通知，要求各市县住建局（房管局）尽快会同工商、物价等部门开展房地产市场检查整顿，重点是已批准预售项目和未达到预售许可擅自销售的项目。

　　海南省将严查捂盘惜售、炒房和哄抬价格等行为，如发现捂盘、惜售、不按申报价格明码标价和未经备案哄抬价格的行为，责令3天内整改，逾期不加以整改的，将予以处罚，并记入企业信用档案，列入黑名单，予以曝光，以后不再批准土地供应；对未达到预售许可的，不得以“内部认购”、“预交诚意金”等任何含有预订款性质的名义或方式进行促销，一经查实，责令即时整改，并予以处罚，记入企业信用档案，列入黑名单。

　　为有效遏制炒地、圈地现象，省国土环境资源厅日前发出通知，将对已划拨和出让国有建设用地的价款缴纳情况进行全面清理，加大欠缴土地价款的追缴力度，国土部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

　　同时，有关部门将严查土地违法违规案件，近期重点查处房地产开发商圈而不用、非法占地、擅自改变用途、非法流转等违法行为，以及地方政府和土地主管部门违反土地利用规划、土地利用年度计划批准使用土地等违法行为。

　　海南省国土环境资源厅副厅长王业侨透露，目前各级政府的储备土地和已经供应企业用于开发建设的土地，完全可以满足当前市场合理正常的用地需求。初步估算，全省各市县政府手中还有未供应的存量建设用地约1.14万公顷（约17万亩）；已向企业供应的存量建设用地约8900公顷（13万亩）。

　　“"两个暂停"是有条件的，也是有期限的。”王业侨认为，海南国际旅游岛建设这盘棋如何布局如何落子，有待《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》的引导，而规划的正式出台尚需时日。如果在这个“真空”时间段，没有规矩随意批地上项目，势必造成资源浪费，为下一步发展设置障碍，同时对企业也不负责任。

　　《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》正在加紧制定中，预计3月底提交国家发改委审批。规划获批之时将是“两个暂停”解禁之日，届时新的土地供应格局将引导海南新一轮的开发建设。

　　据了解，海南省住建厅已编制完成《海南省房地产发展战略及中长期规划》，并发文要求各市县参照省级规划，用两个月时间编制本地房地产发展近中期建设计划（2010—2012年），对本地区房地产项目开发建设进行科学规划，合理安排，明确各项目的性质、位置、规模、批次等，引导房地产项目健康持续科学建设。

　　保障性住房建设提速

　　用两到三年的时间解决好本岛居民的住房问题

　　日前闭幕的海南省委五届六次全会提出，要把推进保障性住房建设作为重点民生工程，用两到三年的时间解决好本岛居民的住房问题，让国际旅游岛建设成为强岛富民的战略。

　　“2010年，在全面完成2009年75798套保障性住房建设的同时，全省将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平方米，往后逐年增加。”陈孝京介绍。各市县已着手开展城镇居民住房状况调查，摸清全省公务员、教师、医务人员、企业职工、普通居民等各阶层群众的住房现状，以制定3年保障性住房建设规划，解决中低收入家庭住房困难。省政府要求各市县尽快落实保障性住房用地、规划、资金等方面的问题，加快保障性住房建设速度。

　　海南省国土环境资源厅有关负责人说，“两个暂停”不影响国家扩大内需项目、重点基础设施建设、垃圾污水处理项目，以及保障性住房项目等的土地供应。

　　对列入年度建设计划的保障性住房的用地需求，采用计划单列方式足额保证，突破计划指标的可先行办理转用和供地审批手续。建立保障性住房用地审批绿色通道，即报即批，提高审批效率。对于急需建设的保障性住房项目优先使用政府储备土地，加快供地速度。严格落实房地产供地中保障性住房用地比例，向社会公开保障性住房用地的规划方案、建设地块和户型设计标准。将土地出让收入的增收部分主要用于保障性住房的建设以及用于解决被征地农民的生产生活安置。