上海楼市开始“冬眠” 大量购房者持币观望

　　杭州出现退房潮，京、沪、穗等一线城市的楼市成交量骤然萎缩……除了三亚房价因受惠于国际旅游岛概念而逆势上行外，2010年伊始，全国一线城市的楼市随着“国十一条”等调控政策的正式实施，突然间就进入了“冬眠期”。

　　上海楼市将往何处去？今年1月低迷的成交量折射出大量购房者心态急转弯。

　　2009年楼市猛涨，购房者连夜排队抢购。如今，持币观望成了楼市的主旋律。本报记者采访了专家、业内人士、政府官员和购房者，试图透过政策、数据和心态来剖析、预测今年上海楼市涨跌的命门所在。

　　淡季加上调控使成交量下降

　　从今年元旦到1月17日，上海的一手房成交面积36万平方米，成交均价19815元，环比去年12月下半月成交面积76万平方米，成交均价19340元，成交面积下降过四成，价格基本持平；同比去年1月上半月，成交面积34万平方米，成交均价14262元，成交面积上升10%不到，价格则上升超过30%。二手房成交为5721套，环比去年12月同期的17355套，下降了60%左右，而同比去年1月同期的6352套，下降了10%左右。

　　单从数据而言，上海楼市一手房的成交面积为近6年来的倒数第二位，冰冻指数堪比历年楼市最惨淡的时期，但许多业内人士并不认同。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产投资顾问公司总经理叶厚彪认为，每年的头两个月大都是全年中的最淡季，而去年12月的赶抢政策末班车的扎堆购房行为，也极大地释放了上海市民的购房需求。目前的数据既是国家相关部门集中出台五大调控政策的结果，也有常规淡季的因素掺杂其中，并不能因此就认为，楼市已进入冰封期。

　　上海豪宅上涨因素去年透支

　　豪宅，自概念诞生日起，就一直被大众视为隔离区产物，从而被选择性地忘却。汤臣一品标价9万一平方米的新闻几乎是被拿来作为反面典型的。

　　时光荏苒，2009年，众多豪宅突然间站到了最前沿，被视为上海楼市的风向标，而最贵豪宅的不断被刷新也一再刺激着购房者的神经。

　　前一阵子，售价高达每平方米19万元的“上海一哥”古北臻园23号别墅遭退房的消息，成了被热议的话题。

　　记者通过各种途径了解到，其实自开盘日起，此套别墅曾经有过两次签约出售的记录，但在这两次记录中却从来没有出现过19万元的单价。一名业内人士如此评价：“无论从所处地段、板块，还是此套物业的品质而言，它有何德何能可以卖到19万元的高价？”

　　如何出现了这样一个假新闻，如今已无从稽考，也不是本文探讨的内容，但豪宅概念的光环迅速褪色，却是业内的共识。

　　经济学家谢国忠对房地产业的点评中，豪宅一直是他批评的主要对象——泡沫的主要产地。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，去年上海楼市的火爆已经提前透支了豪宅的上涨因素，今年肯定无法再现去年的盛况。

　　一些开发商可能主动挤泡沫

　　无论是自住或投资、投机的目的，自上世纪90年代至今，上海楼市的发展历程似乎养成了购房者这样一种心态：没涨价就是吃亏。当万科在2008年举起降价大旗时，已经购房的业主甚至要和万科对簿公堂。

　　对于“2010年，上海楼市会否跌价”这个问题，无论专家学者、业内人士或政府官员，他们的回答都显得比较谨慎。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,如果“国十一条”等系列调控政策效果不明显,中央还会继续出台调控政策。不过从近期楼市的反应来看,“国十一条”正在改变市场预期,楼市观望情绪正在加强,一线城市成交量已经开始出现回落。

　　中国银行日前发布的中银分析(周报)显示，居民购房杠杆率停止增长，可能预示房屋销售量将下降。

　　瑞银执行董事、亚洲房地产研究主管王震宇在瑞银证券大中华区研讨会上说，由于今年下半年中国内地货币政策存在不确定性，在2008年吃过苦头的开发商可能会在今年上半年争取得到尽可能多的资金。因此，今年上半年可能成为开发商最重要的卖房时间。开发商将极有可能主动挤泡沫甚至让利。

　　但与此相对应的是由于2009年的火爆行情，大部分正常发展的开发商手中都“不差钱”，今年3月将开始的新一轮推盘期中，到底会有多少开发商会对后市极度悲观而降价求售？上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，据他目前所了解的情况，还没有。但相对应的是，类似去年每月都会涨价的销售策略估计也不会出现。

　　业内的主要观点认为，一些去年提前预支了轨道交通或大型项目利好消息的板块，因为涨价幅度过大，且大多在区域内的供应量都较充足，所以符合这两个条件的板块甚至可能出现新开楼盘价格低于去年水准的现象。如果没有更严厉的政策出台，楼市主趋势将会是维稳。

　　中低价二手房议价空间加大

　　21世纪不动产上海锐丰房地产投资顾问公司市场研究主管黄河滔认为，因为每个业主购入房产的时间和价格都不相同，所以二手房的价格波动会更大。随着“国十一条”房产新政的实施，以一套内外环间80多平米，售价135万元，购房时间满2年未满5年的普通住宅为例，交易成本上升了近10万元。这对绝大部分买家和卖家而言都不是一个小数目，因此出现观望情绪是正常的。而房产降价也绝非几个个案就能概括的，看大趋势至少要等3月和4月份的数据出来，那时的成交量是否下降将起到关键性的指南作用。

　　上海永庆房屋副总经理陈史翎表示，后续可密切观察存款准备金率、银行资本充足率、利率这三个与资金息息相关的指标。若银行存款准备金率继续上调，或银行资本充足率提高，利率上调，对房地产市场而言都是利空因素。对于自住购房者而言，可在房地产市场利空时选择合适时机进入。

　　叶厚彪对此表示，从房源类型上看，市场需求最为集中的中低价房源在去年供不应求行情下，价格涨幅明显超过高价房源。遇到市场交投降温之时，它们便随即率先迎来调整。随着时间的推移，预计在去年房价涨幅普遍超五成的外环沿线板块将会有更多房源加入到“议价”行列，值得买家关注。 (来源：新民晚报)