广州旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见执行 按时搬迁最高可奖房价15%
本报讯（记者赖伟行通讯员穗房宣）涉及人口超过60万人的广州旧城改造将有新章可循！住宅房屋被拆迁人可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式，除了按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定按照房产市场评估价格增加20%的补偿增幅外，还新增了搬迁时限奖励费，标准在房产市场评估价格的15%以内。
补偿标准提高
不等于拉抬房价
广州市国土房管局昨日公布，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（下称《意见》）经报市政府同意，现开始执行，有效期为5年。
广州市国土房管局表示，《意见》是在2008年拟订的《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》基础上修改完善的，此后广州选取了越秀区东濠涌沿线综合整治项目和荔湾区宝盛沙地二期旧城改造项目作为试点，前者仅用了4个月时间完成了1100多户拆迁补偿安置工作，而宝盛沙地项目仅用3个多月完成了96.28%的动迁工作。
“对被拆迁人的补偿标准提高，不等于会拉抬中心城区的房价，房价还是取决于供求关系。”广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波昨日在接受本报记者采访时表示，旧城改造的根本目的是为了配合“中调”，抽疏中心城区的人口密度，创造更加宜居宜业的环境，商业用地和公共设施用地将增加，同时由于原来的城中村和工厂用地得到释放，住宅用地的供应也会增加，缓解当前商品房市场的供需矛盾。
城中村改造
村民可自主选择模式
黄文波表示，在城中村改造的过程中，村民可以选择自主改造和与开发商协商公开出让两种模式，但也可根据村民实际意愿，选择纳入政府储备土地的模式；而对于被拆迁的普通市民，则只能有纳入政府储备土地一种模式。
根据《意见》，旧城更新改造实施前各区将就改造及补偿安置方案公开征询意见。
答疑
解惑
《意见》自公布之日起施行，施行前已发布旧城更新改造决定或房屋拆迁公告的项目不适用。
临迁费如何定？
临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋租金参考价确定，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。过渡期限内，被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，周转房使用面积不少于被拆迁房原使用面积。
何种情况将实施强拆？
如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数2/3，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。
被拆迁人和房屋承租人对行政裁决结果不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的将会被强制拆迁。
3种补偿方式
货币补偿
搬迁有奖 补偿不超一手房价
被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励（含按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%补偿增幅及《意见》规定的搬迁时限奖励费）。
但住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
模拟案例：假定旧城更新改造项目位于荔湾区“上下九-陈家祠-站前路”地段，该区域内存量多层住房市场评估均价为7800元/平方米。如2009年12月该被拆迁房屋所处区位“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米，该项目的改造奖励不得高于：（12800-7800）=5000元/平方米。
异地永迁
外迁越远补偿安置面积越大
应当补偿面积=被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格 异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格×被拆迁房屋合法产权建筑面积
按此公式计算，被拆迁人从旧城区向外搬迁，外迁得越远，补偿安置面积越大。
广州市国土房管局表示，无论是工程造价和购房价都是由政府单方定价的，由此可能会产生一些质疑和纠纷，而新建普通商品住宅市场价格则较为客观。
模拟案例：如被拆迁房屋50平方米，所处区位“新建普通商品住宅市场价格”12800元/平方米；被拆迁人选择的永迁安置住房位于白云区金沙洲，假定该区位的“新建普通商品住宅市场价格”为8500元/平方米，则补偿安置的住房建筑面积为：（12800÷8500）×50=75.29平方米。
就近安置
安置房面积不得
低于拆迁房面积
应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。
时限奖励
搬迁奖励费
分阶段递减
即搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定，搬迁奖励费的具体给付标准授权由各区根据实际情况自行设定。可以明确将整个搬迁期限划分为几个阶段，搬迁奖励费分阶段递减。
住宅房屋被拆迁人可获得房产评估价格20%的补偿增幅，按时搬迁者还可获得搬迁时限奖励费，标准在市场评估价的15%以内。
设定住宅房屋拆迁
补偿最低面积标准
为进一步加强对困难家庭的保障，《意见》设定了住宅房屋拆迁补偿最低面积标准，加强了补偿保护力度。
对拆迁房屋小于40平方米且属于被拆迁人唯一住房的情形，补偿和奖励也按40平方米进行计算。
但也根据被拆迁人选择补偿安置方式的不同附加了限制性条件，除了都要具有广州城镇户籍、被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅外，选择就近安置者或货币补偿还要符合广州城市低收入住房困难家庭的住房保障条件，同时不得通过分户、析产、交易、赠与等方式使自己符合条件。
2
产权手续未齐备
可给予适当补偿
广州于2008年2月颁布了《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办〔2008〕7号），就解决房地产历史遗留“办证难”问题提出了处理意见。《意见》规定，对于符合穗府办〔2008〕7号文的规定，但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按7号文确定房屋补偿安置面积。
同时，《意见》对于被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋给予适当、合理补偿，可按照不超过住宅房屋市场评估价的60%给予货币补偿。
3
“住改商”补偿
有时间界限
广州历史上形成了较多的“住改商”问题，对此，《意见》规定在符合规划条件下，拥有合法产权的被拆迁人可以选择补偿安置方式。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置；选择货币补偿的，以1997年4月1日《广州市城市规划条例》作为划分的时间界限，按照经营性用房房地产市场评估价的一定比例给予补偿。被拆迁人需提供合法有效的工商执照、依法纳税证明。
在1997年4月1日前已改变为经营性用房，并实际正在营业的，拆迁人可按经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿；在1997年4月1日至2001年住改商管理规定实施前改变为经营性用房，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。
如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《意见》有关住宅货币补偿的（即市场评估价+改造奖励），应当按照住宅确定货币补偿。
4
承租人产权人可
按比例分配补偿
为引导承租人主动解除租赁关系，保障拆迁工作的顺利开展，广州历史上形成的对于弃租补偿的习惯做法是产权人获得70%，承租人获得30%，《意见》维持了历史的做法。
如承租人不同意解除租赁关系，则需服从拆迁人的统一安排，由拆迁人另行安排使用面积不少于被拆迁房屋的直管住宅。
来源：大洋网-广州日报
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