地产“原罪”容积率藏暴利 官员开发商铤而走险

　　地产原罪暗藏暴利 上海彻查容积率违规

　　2月1日，本报记者从上海市规划国土资源局（以下简称“上海市规土局”）最新获悉，上海正在进行多部门协同作战，彻查容积率违规。

　　上海市规土局、市监察局日前召开的上海市专项治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题工作推进会传出消息，2009年上海启动的彻查行动，共自查清理项目5247个，报规划变更项目251个。该市容积率专项治理领导小组办公室对全市19个区县规土局（含原南汇规土局）以及市局相关处室开展了专项治理阶段检查工作，抽查项目633个。

　　不过，该市有关部门并未公布，彻查中是否发现存在严重违规的项目及涉及的个人、公司。

　　容积率调整背后的巨大利益空间，要么不出问题，要出都是大问题，这几乎是房地产天生的公开秘密。上海北孚地产研究所副所长刘光东坦言，“各地容积率以及整个规划层面的历史遗留问题，很多就像不少房地产企业的‘原罪’一样，在地方政府手中，难以追究也不好追究。”

　　然而，就像重庆地产窝案，在近几年出现的腐败案件中，容积率成为关键角色。

　　江苏省海安县检察院李美华撰文指出，要重点查办国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中以权谋私、玩忽职守等问题。

　　地产“原罪”

　　容积率对房地产而言，是个极其敏感的触点。

　　“现在很难操作，卡得很严。”谈及容积率调整，不止一位开发商相关负责人向记者表示，由于以往容积率成为许多开发商牟取暴利、官员腐败的关键，问题逐渐暴露，从中央到地方，都采取了严控的态度。“尽管现在容积率调整是个高压线，但以往已经发生的，从公开披露的信息看，并未受到全面追查，成了许多房地产项目的‘原罪’。”

　　容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。它决定了地价成本在房屋中占的比例，直接涉及居住的舒适度。普遍而言，容积率越低，建筑密度就越低，开发商可用于回收资金的面积就越少，因此，在不过多影响房价的情况下，开发商对高容积率有“原始”的冲动。

　　现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为独立别墅为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，11层小高层住宅为1.5~2.0，18层高层住宅为1.8~2.5，19层以上住宅为2.4~4.5，并根据不同城市的特点有所差别。

　　上海五合国际总经理邹毅坦言，随便调整容积率是违规的，很多地方政府官员落马原因中很多涉及给开发商调整容积率开绿灯。

　　“还是有开发商和地方官员会铤而走险。”一位不愿透露姓名的资深业内人士指出，即使容积率微调，对开发商利润的贡献也远比控制建筑成本等大得多。

　　据公开报道，原重庆市九龙坡区原区长黄云在任沙坪坝区区长期间，帮助一家开发商将原规划容积率为2的约1000亩土地建成了200万平方米物业，实际容积率达到了3.33，以当地的房价水平，开发商甚至因此可多赚50亿元。

　　李美华撰文指出，一些开发商拿到土地后，采取不正当手段，勾结城乡规划部门的某些领导干部，擅自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提高容积率，以谋取非法利润。容积率引发大量建设用地问题。

　　近年来，检察机关对领取规划许可的所有房地产项目进行清理，重点房产开发商涉及提高容积率和改变土地使用性质的房地产项目逐一进行线索排查。从此入手，重点要查办国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中以权谋私、玩忽职守等问题

　　彻查：变更不规范仍存

　　重庆、昆明、海口等地接连曝光的地产窝案，大多涉及变更规划从中牟利。容积率已不仅仅是一个简单的行业技术术语，成为政府部门必须彻查的深入点。

　　记者获悉，上海市容积率专项治理领导小组，由该市规土局局长冯经明挂帅，市监察局联合参与。

　　该小组副组长、市规土局副局长徐毅松指出，容积率专项治理是上海规土局2009年的一项重点工作，进行了大覆盖面的针对性彻查。彻查阶段性成果显示，近几年中，绝大多数项目能依法合规进行规划变更，但在检查中也发现个别区县存在规划变更不规范的现象。

　　据悉，上海市此次彻查容积率的重要政策背景之一，是2009年4月住房和城乡建设部副部长仇保兴在治理房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项工作电视电话会议上的讲话。仇保兴指出，力争通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少，规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制；促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展，推进惩治和预防腐败体系建设。

　　住房和城乡建设部、监察部联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。自查结束后，各市城乡规划主管部门将检查结果上报所在省、自治区、直辖市城乡规划主管部门。

　　刘光东指出，土地出让招拍挂全面推广一段时间后，才真正进入政府部门严控容积率等规划变更的时期，在招拍挂全面推广之前及初期，是容积率调整出现较多的阶段，也就是说，容积率违规调整往往发生在2007年往前更早的时期，因此，有关部门要求彻查的时间段，和容积率问题集中的时间段，存在错位。

　　来自上海市容积率专项治理领导小组方面的消息，上海的彻查将进一步提高标准，展开新一轮自查自纠。

　　容积率暴利空子仍需补丁

　　本报在调查中发现，即使近几年上海及许多地方政府围绕容积率变更进行了严管严打，但依然存在较多开发商有空子可钻的情况，急需打上“补丁”。

　　“容积率已经是所有房地产建筑指标中，管得最严的一个了。”刘光东坦言，但投机空间依然存在，需要继续补强。

　　最普遍的一种则是容积率的上限依然是一个区间，开发商可以尽量争取区间的上限，当然目前而言，这种情况并不违规。“在上海，一幅地块出让，一般出让前有个最大值。而其他许多城市通常有个范围，常见的有1.0-1.2、1.2-1.6等不同跨度的区间。现在通常是出让之前，定一个范围，经过双方协商确定具体值，出让后一般就较难变化了。”刘光东介绍说。

　　记者调查获悉，客观而言，近几年，各地容积率调整的可能性已经很小，即使是一些存量地块，重新启动需要调整规划的，申请改容积率补地价的，也比较谨慎。

　　但开发商发明出了不少变通做法。有知情人士告诉记者，现在不少项目中，偷面积的情况相对普遍，采取这种做法的开发商甚至包括了目前业内多家领军企业和各地的知名项目。“一些不计入建筑面积的如阳台、庭园等赠送型的面积，都属于偷面积范畴，不过，现在有关部门已经开始重视，偷面积也开始卡了。”

　　容积率较大幅度调整的个案并非没有。2009年中，世茂股份公告称，该公司开发的南京世茂滨江新城项目（二期）将新增开发面积48.3万平方米，相应需缴纳土地出让金17.2亿元。而记者从南京市国土局获悉，该新增面积系“根据协议调整容积率新增”。