海南推楼市“双轨制” 发展保障房和高端地产

　　海南楼市“双轨制”

　　21世纪经济报道 钟良 深圳报道

　　作为海南省省会，海口房产交易平均价格已从2009年12月的6000元／平方米增长为2010年1月下旬的7144元／平方米。

　　面对地产泡沫继续吹大，海南省近期已频频出招应对。

　　4日，海南省一位官员向本报介绍，在2日召开的海南住房和城乡建设工作会议上，确定海南在供地优先保证保障性住房同时，“今后房地产开发的重点要走高端道路。”

　　此次会议定下的调子和1月29日海南省国土环境资源厅厅长严之尧表态相契合。

　　“海南住房供给将走向‘双轨制’，即度假、养生、旅游等居住需求交给市场，市场自发形成价格；在海南长期工作和生活的‘产业’居民的住房问题，由政府直接或间接提供保障性住房。” 严之尧表示，海南将形成适应不同类型的居民住房供给体系，而“双轨制”是住房供给趋势。

　　3月1日起，海南省将实行新的“建设用地供应及使用管理规定”，其中“限制普通商品房发展”是主要基调。为了避免土地资源低效使用，海南从今年1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让和新的房地产开发项目立项审批。

　　“暂停商业性土地出让以及限制普通商品房发展，是为了为将来走高端地产提供土地保障，最终目的是实现‘强岛’；供地优先保证保障性住房以实现省委、省政府‘力争两到三年有效解决海南省城乡居民住房困难问题’的决策，最终目的是为了在‘强岛’的同时实现‘富民’。”上述官员进一步解释。

　　地产税收占地税总额近半

　　1月26日,在海南省“两会”期间，海南省省委书记卫留成称，“至少在未来30年内，房地产都是海南的支柱产业”。

　　而《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（初步提纲）》（以下简称《规划纲要》），亦提出“将旅游房地产业打造成海南的支柱产业”。

　　2009年，该省房地产全年计划投资200亿元，实际完成投资287.9亿元，同比增长44.3％，其中11个该省重点旅游房地产项目计划投资53.45亿元，实际完成投资114.3亿元；商品住房销售面积570.77万平方米，同比增长54.5％；房地产业相关税收收入70.9亿元，占地税总额46.89％。

　　“上述主要指标均创海南房地产业历史新高，房地产业继续成为拉动海南省经济增长的主动力。”在海南住房和城乡建设工作会议上，该省住房和城乡建设厅厅长李建飞介绍，2010年，海南房地产开发投资计划完成330亿元，商品住房计划销售650万平方米，同比均增长15％。

　　按照国际旅游岛建设的要求，基于有限的可开发的热带滨海土地资源，海南房地产市场将防止低水平重复建设，特别是一些重点城市和重点旅游区，将以高端旅游房地产为主的原则，突出本土特色，做出一批精品旅游房地产项目。

　　“把最好的资源用于持续性的经营性项目，如建设度假酒店、主题公园、培训基地、会议中心及游艇俱乐部等，借此丰富海南国际旅游岛旅游内容。”李建飞表示，海南将扩大重点旅游房地产项目的数量，把西线部分重点区域也纳入省重点旅游房地产项目，促进国际旅游岛建设进程。

　　调控之道

　　海口市目前可售房屋为27020套，面积332．71万平方米。

　　海口市房建局负责人表示，目前，海南海口房屋供应量较为充足，在政府加大规范力度和保障性住房建设基础上，去年12月份以来海口市房价暴涨的情况将告一段落，房产市场有望稳定。

　　作为“富民”以及维稳高企房价的对策，海南将加大保障性住房开发建设力度，今年海南省计划新建保障性住房10．07万套，并力争用3年左右时间，集中解决中低收入群众的住房困难。

　　按计划，这10多万套保障房在6月底前，将开工5万套；9月底前，10多万套全部开工；12月底前，竣工2万套。

　　“建设保障房有两大难点，一是资金，一是土地。今年海南确保将不低于10%土地出让净收益用于廉租房保障建设。单此一项就可集中约8亿元，按每平方米市县贴800元计算，可建2万套。” 海南省住建厅相关人士介绍，在土地方面，今年海南省将确保年度房地产供地总量中，保障房用地比例不低于70%。

　　“将采用计划单列方式足额保证保障房新增用地需求。海南省还将建绿色通道，对于急需建设的保障房项目优先使用政府储备地，即报即批，进一步缩短审批时限。”

　　目前海南建设用地存量约30万亩，每年还有近4万多亩的新增用地指标。

　　“建设用地数量上足够，但怎么用好是个大学问。”严之尧明确表示，将对土地供给结构进行大调整，限制商品房开发大量廉价拿地，土地供给100%满足保障性住房，并向基础建设、社会事业、旅游、高科技产业、现代工业等项目倾斜。

　　海南还将在住房公积金闲置资金用于保障房建设，并通过廉租房租售并举等方式，回收部分资金用于廉租房再建。

　　“2020年，构建起‘以本岛居住为基本、专业化旅游地产为主导、度假型居住为特色、商业及其他地产为补充’的多元化、多层次房地产体系。”《规划纲要》为海南住房作了远景展望，同时提供了现实路径——“在加强住房保障方面，五年各类资金投入58亿元，十年投入150亿元。”