任志强再“放炮”：房地产打下去GDP就掉下去

　　任志强再“放炮”：房地产打下去GDP就掉下去

　　REICO工作室也称，2010年房价没有下跌的理由

　　阴雪

　　2月4日下午，在全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同建立的REICO工作室发布《2009-2010年中国房地产市场报告》（下称“REICO报告”）现场，素有“地产大嘴”之称的华远集团董事长任志强再次语出惊人：“房地产打下去GDP就掉下去了，GDP掉下去，温总理比我们开发商还急。”

　　即使是在政策环境已由宽松逐步收紧，中央亦开始使用“遏制”二字对房地产表态的情况下，任志强仍然强调，“我从来不认为政府要打压房地产。我最多认为政府是要打压部分房价过快增长城市的房价”。他认为，对此的正确理解应该是抑制投资，而并不是打压。

　　在昨天的REICO报告发布会上，与会研究人员及开发商一致认为：“2009年，房地产市场与宏观经济同步实现了‘V’形反转。”与此同时，与宏观经济及GDP呈正相关的房地产行业在2010年仍将实现房价的上涨。

　　2009年的房价飞涨毋庸置疑。根据国家统计局、REICO数据库的相关数据统计，2009年全年，房价环比累计上涨7.75%，同比上涨1.53%，其中2009年第四季度更是实现同比上涨5.8%。其中，在四个一线城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格甚至累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。

　　REICO工作室博士任荣荣称，我国房价涨幅与GDP增幅的相关性表现为：房地产周期的低谷滞后于经济周期一年，而波峰领先于经济周期两年。据此规律，他表示，2009年我国的经济周期和房地产周期同时达到一个波谷，因此，“现在我们的房地产周期和经济周期应该属于复苏的阶段”。

　　正是基于房地产与GDP的增长呈现正相关性，也给诸多业内人士对政府仍将继续扶持房地产业充满期待。事实上，在2009年的宽松政策下，房价的全面上涨已给开发商带来了史无前例的充裕资金。REICO报告显示，在经历了2009年房屋销量大幅上升和适度宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕，去年全年资金来源共计约5.7万亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%。2009年房地产开发企业资金来源与房地产开发完成投资的比例达到1.58，该比例为2000年以来的最高水平。

　　这意味着，即使面临2008年那样的市场及政策“困境”，开发商目前的资金状况也足以让他们支撑较2008年更长的一段时间。经济与房地产业同属复苏周期，开发商资金的充裕加之2010年有可能出现的物价温和上涨，REICO工作室刘琳认为，“2010年的房价没有下跌的理由，应该会稳中有升。”

　　在政策收紧的背景下，各地楼市已开始出现成交量大幅下跌的情况，部分城市1月份的新房成交量甚至不及2008年的低谷时期。但任志强仍坚定地表示：“GDP高涨的时候，没有哪个国家的房价是跌的，而且也看不到在GDP高涨的过程中，哪个国家会把房地产打下去。”

　　要买房，就别考虑利率

　　岳富涛

　　对楼市最重的一击，来得悄无声息。

　　中国银行领衔主演的“取消首套利率7折优惠”大戏，经过几天发酵，很多银行开始跟风。信贷的松紧，对楼市来说，影响力向来超过政策和供求关系。

　　银行为何转向？

　　最有趣的是，这项“紧缩政策”的“始作俑者”中国银行，在2009年是所有银行中放贷最激进的一家，甚至推出过利率优惠低于7折的“擦边球”产品，与深发展在业内并称“没有最低，只有更低”。

　　中国银行与2009年截然不同的姿态，显露出银行业在2010年一种矛盾的心态：流动性依然泛滥，今年7.5万亿的放贷额度，加上去年已经“超贷”给企业、企业却没有使用的部分，今年虽然赶不上去年接近10万亿的历史纪录，但依然会创下一个“第二纪录”。中国的银行利润来源95%以上依然来自存贷差，在经历了次贷危机之后，银行对那些风险很高的“创新业务”避如蛇蝎，更加依赖最传统的贷款业务。

　　但随着中国经济强劲回暖，宏观经济政策的收紧成为必然，加息本身不再成为悬念，悬念只是在于加几次。因此目前利率水平，可以预见将是数年内的最低点。尤其是7折利率的房贷，目前只有4.158%。

　　在这个前提下，如果银行仍然赶在年初大规模放贷，既有违银监会的调控意愿，对银行本身也不划算。

　　银行的小算盘

　　那么银行凭什么不乘着“政府调控”的东风，大大提高自己的议价能力，拿捏一下借贷者呢？

　　据说在工商业贷款方面，今年1月，多家银行的平均利率水平已经超过基准利率的130%，也就是一年期贷款利率超过6.9%。

　　而4.158%的7折房贷，对银行来说利润非常微薄。目前5年期整存整取存款利率已经达到3.6%，与房贷之间的利差，还不足以弥补银行运营成本。如果同行间不互挖墙脚，银行当然愿意收紧优惠幅度，并且将大部分贷款推迟到加息之后放出。

　　另外从安全性上来说，房贷虽然仍然是最安全的贷款品种之一，但随着时间的推移，不良率正在逐渐上升。目前房价又处于历史最高位，据上海银监局最新的压力测试，房价下跌10%，房贷不良率将上升到正常情况的2.6倍。如果银行在这个高位继续大规模放贷，又如果在调控之下房价下跌幅度较大，类似2008年深圳断供潮的事件将会继续上演。

　　购房者的大算盘

　　银行的算盘金额再大，也只是他们业务的一小部分；对购房者来说，利率哪怕只相差1个百分点，也是涉及身家的大算盘。

　　对购房者来说，买房要看房贷利率的高低吗？“当然啊！当然应该是利率低的时候买，利率高的时候不买。”这似乎是一个常识，但这个常识恰恰是错误的。

　　当前的利率水平无疑是非常低的，但房价却是处于高位，两者之间其实是负相关的关系。不仅是房价，低利率会催生所有的资产产生泡沫。

　　而利率的提高，哪怕只有中国惯例的0.27%，对房价的打击也是重大的。房价下跌带来的福利，与0.27%的利率提升带来的成本支出相比，是数以十倍百倍的。

　　购房者还需要理解的另一个规律是，利率的变动其实与你的购房决策关系不大。

　　只要你决定贷款买房，一般贷款年限都在10年、20年甚至30年，你必须承受这么多年中无数次的利率波动，因为中国的房贷利率是按年调整的。你可以通过推迟或加快购房，避开一次加息，但你能避开20年中每次的加息减息吗？

　　当然优惠比例是贯穿你的贷款周期不变的，所以如果你要买房的话，原则应是买跌不买涨，而无须理会利率的高低，其次的重点是，如何与银行谈下足够大的利率优惠幅度。