政府再收紧地产宏调 房企另类筹钱密集借高利贷

　　恒大带头另类筹钱多家房企密集借高利贷

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　2010年伊始，因为政府不断收紧地产行业宏观调控政策，加上银行意欲收紧信贷，嗅觉敏锐的地产商们已经早早地觉察到了现金流在这个新的年度存在的危机。

　　 在2月3日，恒大发布公告显示，主席许家印以3.63港元增持恒大股份。市场人士对记者估算，恒大近期内手握现金总计将可能达到300亿元左右，有望成为中国目前拥有现金最多的房企“大财主”。除了恒大，多家地产商已经开始借高息贷款回流现金。在踏上高利贷的疯狂融资路后，一旦房地产市场销售陷入僵局，这些房企的“现金”就可能瞬间变脸成为杀手，考验企业资金链。

　　“现金王”的双刃剑

　　 面对新一轮政府宏观调控政策，房地产市场暗流涌动之际，恒大集团率先进行了筹钱。

　　 根据恒大2月3日的公告，许家印通过全资控股公司鑫鑫，按每股3.63港元的价格，增持了6000多万股股份，占总成交的61%。此次增持后，许家印的持股份额由68.01%升至68.42%。而许家印的增持，直接刺激恒大当日股价结束多日颓势，应声大涨13.5%。

　　 而此前的1月22日，恒大成功发行7.5亿美元的5年期优先票据，这一数目创下了内地在港上市房企的发债规模新纪录。

　　 “去年恒大销售额高达303亿元人民币，市场消息称账面现金余额大增，如果加上此次发债所得金额、近期新增现金余额以及应收预售楼款，估计恒大短期内总计手握现金将可能达到300亿元左右的规模，有望成为中国目前拥有现金最多的房企大财主。”市场内部人士对记者推算。

　　按此计算，300多亿所融资金中，7.5亿美元，约合人民币51亿属于高息债券性质得来，占到了约六分之一，这就意味着，一旦市场层面发生变化，恒大高息发债融资的金额，将对企业资金产生新的要求。

　　 “恒大发债在全球债市获得火爆认购。一方面是因为恒大得到了全球机构投资者的普遍认可；另一方面也表明全球投资者依旧看好中国房地产市场的远景。”恒大内部人士认为。

　　开发商：销售下滑或超2008

　　 对于嗅觉灵敏的地产商来说，除了恒大，更多的地产商也已经觉察到融资渠道收紧、市场转向寒冬。

　　 据中国银行的内部消息，中国银行从2月1日上调地产开发贷款利率，且原则上不得低于基准利率，以限制新增贷款的规模并降低房地产贷款方面的潜在风险。

　　 与此同时，中国银行已下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，并已经全面停止了与中介的二手房合作。

　　“不仅政府宏观政策不断，银行和资本市场的房地产融资渠道也正在收窄，虽然目前多数地产商经过了2009年的销售火热后，手中尚不缺钱，因此在财政方面不会很快受到政策影响，但作为资金密集型行业，房地产商在融资渠道收紧的背景下，其长远的发展必将受到较大影响。”丰润世纪地产分析师认为。

　　 尽管开发商手中还有钱，但政府调控政策的力量却已经在市场层面被显现。以2009年最为红火的北京市场为例。进入2010年，北京楼市已经迅速降温——1月新开盘的50个项目中，平均销售率不足40%。

　　“1月份的销售形势确实不好，2010年的楼市，不会很顺当，这是肯定的，可能销售额下滑的速度不亚于2008年。”星河湾董事副总裁梁上燕认为。

　　地产商筹钱度冬

　　 而事实上，除了恒大地产，多家地产公司也开始绕开商业银行，另辟蹊径筹钱以储备度冬了。

　　 1月4日，绿城中国宣布以2亿元人民币将其于浙江报业绿城房地产开发的50%股权出售予平安信托，并通过若干银行向浙江报业绿城房地产开发提供13亿元人民币委托贷款，并向平安信托转让该委托贷款。

　　 随后的1月27日，绿城中国又与中泰信托签订框架协议，以9680万元的价格向中泰信托授予上海绿城森林高尔夫别墅开发49%股权，绿城通过其他金融机构向上述项目公司提供股东贷款，并将股东贷款转让给中泰信托，这笔贷款最高及最低额应分别为15.5亿元和7.8亿元。仅1月份，绿城便通过信托计划筹得近30亿资金。

　　同样的1月份，金地集团和平安信托发行了合作的“安鑫一号”产品，投资于上海佘山顶级别墅项目，发行规模为16.17亿元。

　　“恒大、绿城和金地都是高息贷款，2009年末雅居乐和碧桂园也曾高息融资，可见开发商们早已经获知融资紧缩的信号，开始为不怎么好过的2010年储备资金了。”丰润世纪地产分析师认为。

　　 在由中国互联网新闻中心-地产中国网主办的“2009中国房地产年度红榜”颁奖典礼上，多位地产人士向记者坦承，多数地产商目前在筹备资金，以应对可能会持续的销售寒冬。

　　华远地产任志强更是疾呼政府应保持对地产行业鼓励政策的连续性。

　　大型开发商频繁举高息借债回笼现金，新一轮的楼市寒冬的潜伏已经开始显山露水，高利贷或许成为一个戴着面具的杀手。