央企日产三“地王” 土地财政不改房价难抑制

　　两会刚刚结束，因故推迟到3月15日竞拍的北京6宗地块就再次拍出三个地王，总价也达到了143.5亿元。而在此前推迟竞拍日期时就曾有消息称，相关部门担心两会期间出现高价地引起非议，从而特意将拍卖时间延续到两会后。而从结果来看，相关部门的这个延期决定还是很“成功”的。

　　央企不差钱一日狂揽三地王

　　虽然国土资源部此前颁布了新的国19条，意在调控土地市场与楼市价格，但无论是竞买保证金不得低于出让最低价的20%，还是合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款的规定，对于财大气粗的超级央企们来说都略显无力。

　　竞拍当日上午，先是远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司经过84轮现场竞价，以40.8亿元的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，折合的楼面价27529元/平方米也创下了北京土地单价的新“地王”，同时也是望京区域楼面地价首次超过2万元。

　　而继远洋之后，中信旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮竞价，打败保利地产、金融街、中国烟草等巨头以52.4亿元将大兴亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块拿下而52.4亿元的竞拍价也让其成功摘下了北京市场的总价“地王”。

　　之后，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司，再与绿地经过58轮的漫长拉锯战后，最终以17.6亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地，楼面地价为16836元/平方米。但是由于该竞拍文件中规定，竞得该地的企业必须在该地块上以不低于3.5亿元的成本建一栋地上面积为30000平方米、地下面积为10000平方米的酒店，并无偿交给蓟门工商公司。因此，该地块的可售楼面地价其实达到28308元/平方米，如果再刨除4000平方米的公租房，该地块的实际楼面价格高达30197元/平方米，一举超过上午的大望京地块27529元/平方米的实际楼面地价，一天之内就刷新了北京的“单价地王”。

　　而在三个新“地王”全部为超级央企所得的同时，我们还看到，像中国兵器装备集团、中国烟草总公司等这样的非房地产主业央企也开始全力进军地产领域。业内人士就认为,之所以有部分并未涉及房地产业的央企也进入市场，主要是因为现在楼市的高利润，土地市场炒作的低风险，加上现在的经济形势还没有彻底恢复，央企宽裕的资金无处投资，所以进军地产市场自然就成了他们的最佳选择。

　　土地财政不改房价难抑制

　　而3月15日这几个新地王的诞生还令市场再次出现面粉贵过面包价的局面。链家地产市场研究部提供的数据就显示，望京地区的一些二手房如国风北京、朝庭公寓、望京新城等，其成交价都在21000元/平方米至23000元/平方米。而只当了一上午新地王大望京村项目1号地的成交价则达到每平方米27529元，比当前望京二手房的成交均价还高至少4000元以上，甚至到达了在售商品房的价格。而在2009年9月，SOHO中国曾以40亿元的价格竞得望京B29商业用地，折合楼面价仅为1.02万/平米，也就是说短短三个月时间，当地的土地价格就上涨了将近300%。

　　潘石屹还称，他们对大望京1号地做了测算，结论是销售单价45000元/平方米，才可以有10%的利润。这就要求远洋地产在销售这个项目的时候，其售价要超过现在的一倍。不过远洋地产的一位负责人则对媒体表示，望京现在也有售价上30000元/平方米的项目，而且一个项目要经过几年的开发，以现在的形势看，价格肯定会稳步递增，所以这个问题可以不用担心。

　　独立经济学家谢国忠就预期，由于不少国企发展商现时资金仍充足，料今年仍有其它国企发展商高价投地，令楼价持续高企。

　　同时，有越来越多的官员、学者认识到，如果不改变现今的土地财政状况，那么房价越调越高的怪圈就仍然不能解决。全国人大财经委副主任贺铿此前就表态说，如果不规范和加强土地出让金使用管理，地方仍能将土地出让金作为地方财政使用，不是用来做补偿安置和土地复垦使用，而是用来建设形象工程或政府日常开支。地价和土地市场就难以冷静下来。

　　与此同时，在高首付政策的影响下，私营、民营房企已无力参与一线城市的土地竞争。今后的土地市场很可能形成一线城市国企聚集，二线城市民企搏杀的现象。而在手握“钱袋子”的央企争夺下，一线城市“地王”的更新速度在近期已经越来越快，或许今后“地王”这个名词将不再被经常使用，因为其很可能已经成为一种常态出现。

　　地产股受益“地王”效应

　　而在北京三个天价“地王”的刺激下，昨日的地产股也一改前日的低迷表现，除爱建股份、东湖高新等几只股票微跌外，其余地产股全部飘红，显示出“地王”效应对投资者心里预期的影响。并且，全国人大代表、住房和城乡建设部姜伟新部长在两会上“未来20年中国房价上涨压力仍然很大”的言论表明，房价继续上涨的通道在今后仍然会存在很长一段时间。而北京师范大学金融中心主任钟伟此前也表示，2010年，全国房屋销售面积虽然较2009年肯定要有所回落，但幅度不会很大，预计仍能销售7.8-8亿平方米。而这个面积完全能够满足开发商的销售面积需求，再加上2009年的部分业绩存量，2010年房地产上市企业的业绩肯定将会延续整体飘红的景象。本报记者王 峥 (来源：证券日报)