北京四区租售比调查 建议:买房不如租房(组图)

制图吴尚楠
　　据北京中原三级市场研究部统计，燕郊的租售比高达1200，消息传出，立刻引发市场对燕郊房价泡沫的担心。近日，本报记者对最近的热点郊区商品房租售比进行了调查。调查发现，这些热点郊区县的房价租售比均超过600。如此令人咋舌的租售比，已经成为催生楼市泡沫的隐患。(图片来源：京华时报)
　　据北京中原三级市场研究部统计，燕郊的租售比高达1200，远远超过国际公认的200-300的合理租售比范围。消息传出，立刻引发市场对燕郊房价泡沫的担心。但在房价暴涨的大背景下，燕郊并不是个例。近日，本报记者对最近的热点郊区商品房租售比进行了调查，调查发现，这些热点郊区县的房价租售比均超过600，其中通州超过600，大兴逼近1000，房山超过1000。如此令人咋舌的租售比，已经成为催生楼市泡沫的隐患。

　　北京租售比严重超过国际警戒线

　　据了解，目前国际公认的合理租售比应该在1：200-300之间，但从2006年开始，北京的租售比就突破了1：300，并在去年年底达到了1：545。从去年年底到现在，房价再次上涨15%左右，但租金却略有回降。业内人士预计，目前的租售比应该已经突破600。

　　本报记者针对通州、大兴、房山、顺义这四个热点郊区和燕郊进行的租售比调查，充分显示，相对于市区的房价，郊区的房价租售比更加脱离国际合理线。

　　据北京中原三级市场研究部张大伟介绍，目前统计的租售比其实是很理想的数据，实际租售比远高于此。首先，大部分房子其实都是贷款购买的，也就是说当贷款还清时，房价总投入远远高于目前的房价。同时，租售比计算的其实是房产的投入和收益比，投入上，房价只是一部分，交易成本也应该计算在内。而且目前市场在售项目大部分还是毛坯房，要出租的话，必须经过装修、配家具家电，这笔开支也不小。另一方面，北京的租房市场是房主缴纳物业费、采暖费，这笔开支应该从租金收益中扣除。而且租房都有空置期，因此按惯例每年的收益只计算11个月的。这样算下来，总投入要增加，但收益要减少，所以，实际租售比更令人吃惊。“按现在的租售情况，部分区域的房子要靠租金收回成本的话，差不多要上百年。”

　　建议

　　买房不如租房

　　张大伟认为，房价快速增长所带来的短期投资需求已经在市场上占据了很大比例，这给楼市后期走势带来较大不确定性。虽然传统观念上看有一套房子的确非常重要，但是在当前房价高企的情况下，选择租赁住房也不失为理性之举。

　　>>顺义租售比相对合理

　　比起其他地区的租售比，顺义区相对来说是最为合理的，顺义目前二手房均价在1.2万~1.4万/平方米之间，租金平均价格在2500元/月。租售比在1：494的水平，高于全市平均水平。

　　记者在赶集网上看到，顺义石园北区110平方米的三居室售价在110万元，精装修出租的话，能租到2500元每月，租售比为440。荧灿地产顾辰天表示，顺义区是少见的房价租售比相对合理的区域之一，主要因为顺义轨道交通比较方便，很多新建小区环境也比较好，很多在京买不起房子的年轻人也纷纷将租房目标转向了顺义，加上在顺义区有很多民办大学，学生们租房的需求比较高，所以顺义区租金的价格相对较高。对于租赁市场来说，房源还一直是供不应求。

　　>>房山租售比逼近1000

　　在房山，提香草堂有关负责人表示，目前该项目别墅仅剩三套房，售价15000元/平方米。后续产品于年后推出，售价适当上浮。瑞雪春堂12月5日新出其高层产品，350组买家抢购180套房，售价10000元左右/平方米，而在11月份，该项目的均价为9500元/平方米。此外，单价均在10000元/平方米以上，天恒乐活城、绿城百合、加州水郡等项目均表示，未来将根据市场情况，适度调整售价。

　　二手房方面，据荧灿地产统计数据显示，房山当地二手房均价在1.2万/平方米左右，但是租金相对较低，两居能租到1500元每月，整体租售比均超过了1：600。但一些楼盘涨价比较快，记者从赶集网上看到，以加州水郡为例，一套150平方米左右的三居室目前租价在2000元/月左右，售价200万左右，租售比达到1：1000。

　　>>大兴租售比在900上下

　　自从去年大兴出了地王之后，区域楼面地价直逼7000元/平方米，房价跟着一涨再涨，目前二手房均价已经超过13000元/平方米，新房平均售价超过16000元/平方米，但房租变化却甚微。比如最好租的两居室，目前的租金普遍1500元-2200元/平方米之间。以两居室常见的90平方米户型为例，新房售价在144万元，加上各项税费等交易成本，以及装修价格，实际购房支出超过160万，而这样的房子租金也只是在2500元每月左右，这样计算租售比超过了640。而这还算比较好的情况。

　　据北京中原三级市场研究部统计，以100平方米左右为准，目前大兴平均出租价格二手房和新房分别为1700元/套·月、1900元/套·月。由此可以计算出，大兴区域新房租售比高达878。

　　记者调查了该区域目前同时有出租和销售的几个项目，如鸿坤理想城、路劲领海等项目，发现租售比均超过了800。领海的销售人员告诉记者，目前该项目正在销售的天使湾售价在22000元/平方米，主力户型为90-140平方米。总价分别为198万元和246万元。记者从安居客上了解到，目前该项目110平方米的精装两居室租金仅在2500元/套·月左右，也就是说这两种户型的租售比分别为792和986。

　　记者从鸿坤理想城了解到，正在销售的户型为88平方米和93平方米的两居室，127平方米的三居室，售价19000元/平方米，三居室的总价为241万元。目前该项目精装三居室在安居客上的租金报价为2500元/套·月，即租售比965。

　　据大兴某在售项目负责人私下告诉记者，他们也认为这样的租售比很离谱，但周边项目都在涨价，他也准备近期对项目进行提价，可能在18000元/平方米左右。提价后租售比超过了800。

　　>>通州售租比月余上涨50倍

　　近年来，北京房产价格不断攀高，而租金始终在相对低位运行，基本处于停涨状态，因此，售租比不断拉大。

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前北京18个区县二手房平均成交总价143万元左右，平均成交租金2650元/月左右，即售租比达540：1左右。

　　“链家地产”市场分析师张月认为，当前房产出租投资领域处于严重被忽略的状态，房产持有者对房屋装修、租期、配套等各项租赁要素缺乏合理的规划，或者忽略出租投资的回报，而将重点放在房产再出售的收益上。与此同时，普通承租群体对租金上涨接受意愿较低，这些都是租金难于上涨的重要原因。而未来，随着居民消费价格指数、城镇居民人均可支配收入等指标的不断提高，以及多条轨道交通刺激沿线租赁市场，租金将长线上涨，当前的高售租比情况也将得到缓解。

　　与整体的高租售比相比，通州区则相对低得多。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，通州区房产售租比在460：1左右，相对整体低出80倍左右。

　　尽管此售租比已是相对低位，但正处于快速上升阶段。2月初期即春节前，通州售租比还为410：1左右，也就是说一个多月的时间，总价比租金上涨快了近50倍。“链家地产”市场分析师张月认为，2010年春节后，尤其是3月份，通州二手房价量飙升，价格涨幅相比年前高达10%即1200元/平方米左右；因此，尽管租金上涨也在200-300元/月，但是相对二手房来说，仍显得“捉襟见肘”。

　　京外特别调查

　　>>燕郊租售比1200

　　北京中原三级市场研究部数据显示，燕郊的新建商品房价在7100元左右，单套面积平均为102平方米。这样单套房价维持在73万左右。而燕郊的平均单套房租仅为610元。租售比达1：1200。也就是说现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话需要100年。

　　据北京中原三级市场研究部统计显示，在2009年特别是下半年因为北京高昂的房价，燕郊购房人群中70%左右来自北京。

　　据了解，燕郊的租赁市场与北京有很大的不同，供应远大于需求。因为很多房屋业主都在北京，为了交个电视费跑到燕郊来实在麻烦，所以燕郊的物业费和取暖费、有线电视费都是单算，一般都由租户自己交。一般租赁房源的年平均空置期都要超过3个月，而北京的租赁空置仅在20天左右。

　　在入住已经5年的星月云河小区门口仅有一个卖菜兼卖日用品的小超市，最近的饭店在小区800米外。1000多户的小区目前入住率仅40%多。在燕郊，这已经算是非常成熟的小区了。

　　在这种情况下，虽然房价一涨再涨，但租金价格却始终上不去，两居室的租金多在800元—900元/套·月，部分项目甚至只能租到500元/套·月。

　　房价租售比：也就是投资回报率。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，也就是房价相当于大约10~20年租金，投资回报率在5%~10%之间。