共有产权房是非迷局

　　经济适用房的制度初衷逐渐迷失，转而走向泥沙俱下，惹来一片经适房的存废之争。江苏淮安，这个并不发达的城市，用共有产权住房新模式破局

　　共有产权房是非迷局

　　□本报见习记者 吴力

　　马路在城市里尽情舒展，街道的一旁幢幢高楼拔地而起，虽然看上去没有豪宅那么气派，但对于在城市里终日奔波劳碌的人们来说，能安心住进去却是个日夜期待的梦想。

　　江苏淮安，112年前，周恩来就诞生在这里，这座城市至今还难算得上发达，住房问题曾是不少人心中的痛。而如今不少以前买不起房的老百姓的眉头终于可以舒展一回。

　　“半辈子了，终于住进了自己的新房。”如今，王女士在淮安东风花园拥有了一套自己的房子，她买的65平方米全新商品套房，每平方米2235元，总价14万多元，包括税费在内，只交付了8万多元房款就住了进来。王女士说，其余的房款是无偿向政府借的，五年内还清就可以了。

　　像王女士一样的淮安人能享受这样的购房“实惠”，源于当地实行的一种新住房制度，人们称之为“共有产权房制度”。

　　新模式并非离经叛道

　　着力保障和改善民生，继续大规模实施保障性安居工程，这是温家宝总理在3月5日政府工作报告中所强调的。为此，中央财政安排在保障性住房的专项补助资金达到632亿元，比上年增加了81亿元。

　　3月8日，淮安共有产权房模式引起了国务院发展研究中心的激烈研讨。之后便在全国范围内掀起了住房新模式的探讨浪潮。

　　目前，已经列入立法计划的《住房保障法》正在紧锣密鼓地进行，对共有产权房制度也正在不断地探索之中。

　　共有产权房模式2007年初在江苏省淮安市试行，该模式的主要推动者、淮安市房管局局长邵明在博客中写道：当时力排非议而“孤军奋战”，因为那两年用划拨土地经适房做共有产权房被认为是现有制度的完善，而淮安用出让土地性质的共有产权房替代划拨土地经适房，则成了“离经叛道”。

　　这种住房模式主要致力于解决中低收入家庭的住房困难问题，特别是“夹心层”的住房问题，即那些游离在保障与市场之外的无能力购房群体。

　　共有产权房，顾名思义就是产权共有，符合条件的购房者提出购房申请，在购房过程中，购房者按照比例出资，剩下部分由政府垫付。这样，房屋的产权就按照比例分成了“个人股”和“政府股”两部分。

　　根据淮安推行的共有产权房制度，由于月收入低于600元的人大多是只租不买，他们更偏向于使用廉租房，所以目前主要面向月收入600元至800元的困难户。邵明告诉媒体，共有产权模式的房价比商品房稍微低一点，并且政府每年都会和物价部门核定价格。据知情人士透露，纳入共有产权房体系的房价要参照商品房执行政府指导价，一般会低于同期、同区段商品房销售价格的5%－10％。

　　以往保障性住房用地的支配方式一般是政府划拨土地，无偿地拿地修房子。“现在改变成出让，政府收取一定的土地出让金，就用这笔钱筹集住房保障资金，变成了和市民合伙买房子的份子钱。”邵明一语道出其中的“玄机”。

　　房子修好后，购房户在购买共有产权房时，只需要按照一定的比例支付房款。目前淮安主要采取“三七开”和“五五开”两种出资方式，“三七开”的价格相当于当地同期经适房的价格，“五五开”的价格相当于当地同期经适房的70%。购房者可以根据自己的实际条件选择出资比例。

　　拿“三七开”为例，选择这种方式的购房户只要交70%的总购房款就可以顺利住上新房，另外30%则由政府暂时垫付。因此，购房者只拥有70%的产权，另外30%的产权则持在政府手中。购房者要在五年至八年内购回政府手中的产权，五年内购回只按住房原价，且不收利息。如果五年内无法购回，八年之内购回者需要支付银行利息（只算后三年利息）。如果八年还不能购回，也不用担心政府会来收房，但是共有产权房的性质就变成了经济适用房，政府会向购房户按照比例收取一定的股息，类似于廉租房的租金模式。

　　用个更形象的说法，这意味着政府为购房人提供了5年3成或5成的无息贷款，外加3年活期利率贷款。同时还有一重保险：如果房价下跌，市场价低于原经适房价格，则按最低市场价结算。

　　“7：3的比例是按照原来全市经适房与普通商品房的平均价格之比推导而来的。也就是说，老百姓花了经济适用房的钱，买到的是商品房，它可以贷款，可以换租，可以享受增值，取得完全产权后还可以正常出售。”参与提交议案的江苏省人大代表孙蔚说。

　　不过，邵明解释说，虽然共有产权房在开发和交易上都属于商品房的形式，但其性质仍是保障性住房，价格要比同条件下的商品房便宜，因此购买人群就严格限定于经济适用房的保障人群。

　　效益最大化成为可能

　　共有产权房模式将购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经适房的保障模式，变经适房与商品房的“双轨制”为“单轨制”，即与市场运作和政府保障接轨。对破除“保障归保障、市场归市潮的弊制进行了大胆的探索，有人惊喜地称之为“淮安模式”。

　　经济适用房在刚实行的时候，给困难的购房者们带来了不少欣喜，不过近年来却连连曝出尴尬。比如经适房建别墅、经适房里豪车扎堆、倒卖转租经适房、弄虚作假购房，有些地方还发生了弃建经适房的现象，去年的“六连号事件”更是引发人们对经适房的改革呼声。

　　共有产权房制度能在多大程度上弥补这个弊端呢？媒体报道称，自2007年淮安推出共有产权房以来，没有发生一起身份投诉，也没有出现一起私下倒卖的情况。邵明也经常强调这一模式的夺天之优，并把其中的秘诀主要归结为“以‘出口’反制‘入口’”。

　　“出口”指的是共有产权房的退出机制。共有产权房的退出机制有三种情况，一种是购房者直接向政府购买剩下的产权，形成个人的完全产权；另一种是直接进行市场转让，但转让的收益要和政府按比例分成；还有一种是购房者收入提高了，并且高于政府规定的标准，这时购房者只要对政府产权的那一部分缴交市场租金，而不用向政府退回住房。

　　邵明介绍说，共有产权房在交易的过程中，政府和个人的产权比例和权属关系在《房屋登记簿》及《房屋所有权证》登记得很明确。由于还有部分产权在政府手中，如果有人要私下倒卖，他就要担当极大的风险，也对交易的顺利进行起了阻碍作用。即便交易成功，那么交易双方都将构成侵占共有产权人即国家的利益，而政府对这种行为是可以进行依法制止、纠正、打击的，国家的掌控力度比实行经适房制度时加强了。

　　不过，也有人认为“淮安模式”对于骗购的防范和打击措施，并不比传统经适房严密，甚至更松。因为“淮安模式”没有了传统经适房中的一些硬性规定，比如五年内不得上市，骗购时必须退回住房等。而邵明则坚持认为：“采用共有产权，即使有人弄虚作假成功，得到的也只是使用价值，如果倒卖也必须按合同上写明的政府产权收益总额进行补交，个人获得的只是这部分的银行利息，所以对弄虚作假者吸引力不大。”邵明还举了个例子：“在2007年我们就将收入标准由原来的400元提高到900元，达到了苏中水平，申购的量却一点没增，我们分析，新模式将弄虚作假者挤出了申购队伍”。

　　“出口”时非法牟利的空间不存在了，“入口”时的弄虚作假自然就得到了较好的抑制。由于“出口”机制的进一步完善，申购人从倒卖中获益不大，行贿购房将得不偿失，“寻租动力”也将得到大大削弱。共有产权房变传统经适房的“补砖头”为“补人头”，直接补助老百姓买房，政府甚至可以从建设和供应环节完全退出，因此也不存在这方面的寻租空间。

　　很多人会有疑问，既然和政府“凑份子”买房，那购房者岂不什么都要受到政府的牵扯。“有房了是好，但我睡不踏实，过上几年要是没钱还，担心政府派一个人到房子来睡觉，因为这房子有一半是政府的呢。”按照股份制，这个担心也不是没有道理的。不过“淮安模式”在制度设计上对灵活机动性做了充分的考量。

　　“房子都在老百姓手上，他们具有100%的使用权，我们不会拿去投资，也不会派人到老百姓家里睡觉。”邵明笑着解释道。申购人在认购共有产权房后，可以把个人产权部分当作商品房一样设定抵押，申请公积金贷款和商业贷款，也可变资产为资本，创业致富；只要将收益与政府按比例分成，便可自由地将共有产权房换租，甚至转让。“因为你是和政府凑股买房子，政府对房子拥有一定的掌控力，所以对个人在产权房使用上的问题就可以放开手脚，这些都是传统经适房所不能比拟的。”一位知情人士解释说。

　　如何挤走水分，杜绝寻租，切实保障中低收入者住有所居，一直都是传统经适房忙于探讨而迟迟未能解决的问题，“淮安模式”的主要推动者邵明对解决这些问题信心十足，他认为“共有产权房制度能让有限的保障资源实现效益最大化”。

　　“淮安模式”争论四起

　　2007年“淮安模式”试行之初就引起一些学者、官员和开发商的关注。虽然2008年底共有产权房在淮安进入了常态化，当下还是引起了两会和社会的广泛讨论。但面对推广的问题，四下的议论似乎还很难一锤定音。

　　有人对共有产权房的价格平抑作用产生怀疑，因为共有产权房采取的是出让土地的方式，这比起传统经适房还增加了土地成本，房价也和商品房差别不大，他们认为这样就等于维护了商品房市场的价格，共有产权房的价格形成机制在客观上将可能助推高房价，从而使得经济适用房平抑市场房价的政策效应丧失了。

　　有人不屑于共有产权房的按比例出资方式，他们认为这种融资方式和房产商的并无本质差别。因为“房产商为了促销，也搞了‘零首付’优惠，共有产权房只不过是政府垫资而已，比较之下，只不过是垫资主体不同而已。”

　　也有人认为政府在这个过程中并没有拿出“真金白银”，因为在“淮安模式”中，政府出资部分主要来自土地出让金，相比之下，传统经适房的土地划拨是把土地资金通过开发商降低开发成本而间接地给了购房者，共有产权房只不过把这种转移方式显化为政府直接出资而已。就像邵明所说，“羊毛出在羊身上”。而这些本来就是经济适用房的购买对象该享受的。

　　也有专家和学者认为更应该推出廉租房，维持保障性住房中的廉租房主体地位。全国人大代表、民革天津市委副主委曹大正在接受媒体采访时，没有明确表示对共有产权房的褒贬，但他认为政府在供应保障性住房时，应当保持一定比例的租住房供应，不要都变成了商品房，并且建议最好要保持60%的租住房比例。

　　全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志认为，目前住房供给最核心的问题是打破开发商的垄断，降低房价，应该鼓励合作建房，和开发商形成竞争。

　　“‘淮安模式’作为一个有益的探索，其实也是防君子不防小人。”北京大学法学院院长助理、新闻观察员王锡锌告诉媒体。虽然“淮安模式”划定了两种出资比例，但到底谁该享有“三七开”，谁该享有“五五开”，这在具体操作中存在着很大的漏洞。不过王锡锌也认为这些技术层面的东西是可以去逐步完善的。

　　质疑本来就是制度走向完善的必要条件。传统经适房逐渐背离了制度设计的初衷，甚至招来社会各界的经适房存废之争；而共有产权房这种住房模式的新鲜出笼，制度设计本身是否已经健全，能否作为普适性的政策全面推广？王锡锌认为，最为重要的是“淮安模式”对传统经适房的弊端做出了很好的回应。

　　其实，作为共有产权房制度，也并非只有“淮安模式”独掌天下。在英国，2005年就推出了“新居者有其屋计划”，在产权购买程序上类似共有产权法制度。在国内，也有一些其他地方在探索这种制度，比如江苏的徐州已经实行，泰州、苏州、如皋、姜堰等地在试点，常州也在进行大胆尝试。这些都为“淮安模式”的进一步完善提供了很好的借鉴。

　　“淮安模式”本身对住房模式的探索价值已是毋庸置疑，但要走向推广，在目前看来还要假以时日。撇去利益关联带来的阻力，单从制度本身来说，重庆、合肥等地都认为“淮安模式”在制度设计上还需要不断健全，暂时还不适合在当地推广。中国科技大学管理学院刘志迎教授说，共有产权模式可以借鉴，但是要符合当地经济发展水平。

　　邵明作为该模式的推动人之一，也表示正在对这种模式的制度设计进一步完善。比如能否申请银行按揭贷款的问题，这在当地的实行效果也打了折扣。“去年我们供应400多套这种房子，开始有500多人报名，最后正式签合同只有200多人下单签字，就是因为暂时不能按揭贷款。”邵明对媒体说。

　　如何建立住房保障基金的问题目前也正在探讨中，江苏省淮安市委书记刘永忠在共有产权房提案的配套措施中建议，从中央到地方各级财政中筹措一部分资金出来，建立专项的共有产权房的保障基金，来保障共有产权房能够顺利运转。

　　南京大学社会风险与公共危机管理研究中心研究员、中国房地产协会会员、社会学博士周凯教授，积极肯定了这一模式的重大意义在于政策制度的创新。他认为，新模式有力解决了过去经济适用房的种种弊端，创新地解决了“进”和“出”两个标准的矛盾，其重大亮点在于以充分的市场化手段，解决市场化进程中半市场化半行政的矛盾，扫清了“双轨制”导致的模糊地带。但该模式的制度缺陷也还存在，有待于进一步的探讨和完善。■