美国房市谷底挣扎小阳春难续 政府救市势在必然

　　销售量下滑，房价继续暴跌，房屋被止赎的家庭越来越多，在出现了几个月“复苏迹象”之后，美国房市似乎又开始掉头往下。许多经济学家担心，作为全球金融危机源头的美国房市，在短期内可能仍旧无法走出谷底。而如果房市再出现灾难性下滑，美国经济复苏的努力也将最终夭折，“二次衰退”或将难以避免。

　　房市跌跌不休

　　看美国房市走向，首先要分析几个关键的数据：旧房销量、旧房价格以及新房销量和开工量。之所以更看重旧房而不是新房，这是因为在美国住房市场上，旧房销售是主力军，其销售量占到了整个房市销售量的85%左右。旧房市场的好坏，几乎也就等同于整个房市的好坏。

　　但旧房方面更多的是坏消息。美国全国房地产经纪人协会3月23日发布的报告显示，在刚过去的2月份，美国旧房销量比前一月下降0.6%，经季节调整按年率计算为502万套，低于上个月的505万套，为连续第三个月走低。房价则仍呈下降趋势，2月份的旧房销售中间价同比又下降了1.8%，为每套16.51万美元。而在2006年7月的房价高峰期，旧房销售中间价为23.03万美元，也就是说，在三年多时间内，美国房价整体下跌了近30%。

　　在佛罗里达和加利福尼亚州一些城市，房价更是腰斩了一半以上。如果按照目前的房价，包括华盛顿在内的许多美国大中城市，房价水平其实都低于中国的北京和上海。房价的下滑，更直接导致开发商望市兴叹。新房销量和开工量同时呈现下滑，美国商务部的数据显示，2月份新房开工量下降了5.9%，当月新房销量则又下跌了2.2%，为连续第四个月出现下跌，2月份30.8万套的销量也创下了美国有史以来新房销售的最低纪录。

　　汹涌止赎潮

　　一些经济学家认为，2月份楼市糟糕状况，很大程度归咎于天气。在刚过去的2月份，美国很多地方迎来了数十年一遇的暴风雪，记者所在的华盛顿，积雪就过膝。这样的极端天气确实让许多买房人都选择了推迟购房。2月份情况或许是特例，但连续多个月的销量和房价双下跌，则显示去年美国房市一度展现的“小阳春”不过只是假象。

　　去年第一季度，6个房价暴跌的几大州——内华达、加利福尼亚、亚利桑那、佛罗里达、弗吉尼亚、明尼苏达——销量曾出现大幅回升。其中内华达第一季度房屋销售量翻了一番多，加州销售量增长了81%，亚利桑那则增长了50%。在稍后一段时间，旧房、新房销量也曾出现过回升。

　　当时美联储前主席格林斯潘就认为，他终于已开始看到房市“触底的信号”。野村证券(美国)首席经济学家大卫·瑞斯勒认为，房市“已接近触底，尽管还没有触底”。但到今年春天，这种“触底信号”却戛然而止。美国哥伦比亚全国广播公司在一篇报道中就感叹：“这将是美国房市的又一个糟糕春天——除非你是买房者”。但即使是买房者，也未必敢在目前的气氛中大胆出手。美国房地产经纪人协会发言人沃特·马龙尼就说，跌跌不休的房价，让买房者更多选择持币观望态度，“他们更多只是坐在驾驶员位置上”，就是不肯下车。

　　楼市好景不再，与美国政府未能有效应对房屋止赎潮有关。所谓止赎，是指房主如果在一定时间内无法按时支付贷款按揭，房屋将被贷款公司没收，然后通过拍卖公司或房地产公司直接上市。在这次危机中，大量的美国房主沦为“房奴”，甚至被扫地出门。

　　据穆迪经济学家网站的计算，受房价大跌影响，美国房贷购房者中，三分之一的房贷额要高于房屋实际价值。目前约有450万户家庭因此进入止赎程序。而大量被止赎的房屋最终又以低价流向市场，这进一步打压了市场房价水平，房价继续下滑，更让有意购房者不敢贸然出手，这形成了一个恶性循环。

　　政府救市势在必然

　　美国房市是金融危机的发源地，正是因为房市泡沫的破裂，导致美国陷入次贷危机，进而又使华尔街深陷其中，最终演变为影响深远的全球金融危机。美国房市未来的走向，也同整个美国经济息息相关。按照美国地产商协会的估计，如果每增建一套住房，就可在一年内为美国增加3个就业岗位，为美国各级政府累计增加税收9万美元。这对正面临失业危机和财政拮据的美国政府来说，无疑将是雪中送炭。

　　更何况，对大部分美国人来说，房屋是一生中最大的财产，如果房市企稳、房价上扬，意味着本身资产的升值，这样更有消费的欲望。消费是美国经济的主要推动力，消费增加也将有力地推动美国经济复苏。反过来说，如果房市再出现灾难性下滑，美国经济复苏的努力也将最终夭折，“二次衰退”或将难以避免。

　　这还只是从经济层面讲，如果从政治层面讲，大量房屋止赎，带来的是许多家庭的无家可归，这将加剧社会的动荡。在中期选举年的特殊政治生态中，对执政的民主党和奥巴马政府来说，这无疑是一场灾难。

　　当前美国房市要复苏，靠市场自身力量完全不可能，唯一可行的方法，就是政府直接出手救市。奥巴马政府3月26日宣布了新一轮房市救助计划，政府将投入140亿美元资金，帮助面临止赎的房主申请再融资，在政府补贴下，一些房贷机构也将酌情降低房主的房贷金额。

　　穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪表示，政府最新的救助计划将可望帮助100万到150万面临止赎困境的房主保住房屋，这将有助于让目前的止赎危机尽快得到平息。这也大大降低了房市再次恶性下跌的可能性。

　　但即使止赎危机得到解决，美国房市要走出谷底可能还需要一定时间。经济学家认为，目前美国房市没有出现恶性下滑，与美国政府推出的首次购房免税8000美元的刺激有着莫大的关系。高盛集团称，政府这一计划将房价抬高了5%，但随着该计划将于今年4月底终止，房价将会急剧下滑。

　　美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云就表示，对美国房市而言，“能否持续复苏的一个关键性挑战”，要看首次购房免税条款结束后房市的走势。

　　另外，由于美联储接近零利率的政策，使美国房贷利率一直低位运行，但随着美联储可能在今年稍后时间进入“加息周期”，而且，美联储将在3月底结束购买房贷抵押证券，这些房市优惠政策的终结将可能使房市走势更加不容乐观。

　　春天是美国房市上行的传统季节，但今年的春天，无论从气候学还是从市场表现看，都显得格外寒冷。而基于房市对美国整体经济的重要作用，对奥巴马政府来说，更严峻的考验、更艰巨的任务，或许都还在前头。

　　本报记者刘洪华盛顿报道 (来源：中国证券报)