专家:“土地财政”税制再不改或成高房价替罪羊

　　财税专家把脉“土地财政”税制再不改革或成高房价替罪羊

　　法制日报记者 蔡岩红

　　价格居高不下的房地产市场不仅成为今年“两会”期间代表和委员关注的焦点，也是今年政府工作的一个要点。近日，首都高校和财税部门专家就如何完善我国房地产税收制度，促进我国房地产业健康发展建言献策。专家们表示，房地产税制再不改革有可能成为高房价的替罪羊，并呼吁尽快整合归并现行税制出台房地产税。

　　把脉“土地财政”

　　近一年来，我国居民住房价格上涨过快已引起了各方的注意，最为典型的例子就是中央决定把海南省建设成为国际旅游岛后，海南房价几天之内上涨了一倍。财政部高级经济师王家林用“简直让人难以相信”称，过快上涨的房价已引发资本投机、社会财富分配不公等诸多弊病，也让广大群众难以接受。

　　“我们更应当关注的是房地产的依赖症问题。”北京联合大学副研究员刘慧勇分析说，当前土地拍卖收入已成为地方财政中相当重要的收入，俗称“土地财政”。而“土地财政”对房地产的过度依赖，让地方政府既无力建设保障性住房，也无心抑制高房价，这可以说是当前宏观调控政策作用容易失灵的一个重要原因。而房地产业的“过度非理性发展”会产生一系列负面作用。最突出的问题就是导致一些地方政府不惜违法用地；此外，加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾；而房价上涨过快又加剧了收入分配不公，是造成社会不稳定、不和谐的因素之一。

　　“我国房地产市场迅速发展与目前我国创业、理财等投资渠道不畅通以及各自投资方式存在的风险不无关系，这使得人们更多地先把房地产作为增值保值的工具；而土地的不可流动与资金的投机性使资金向价格洼地流动，形成辐射效应，由大城市带动二、三线城市房价上涨。”北京大学法学院院长助理、教授张智勇认为。

　　从美国次贷危机来看，美国就是人为地推动了商品房住房的需要，扭曲了住房市场的正常机制，把中低收入者的住房需求推向市场。我国的现状与此类似。因此，低收入者的住房和夹心层的住房需求必须通过保障性住房等来满足。

　　土地财政、耕地问题、土地出让金管理、土地违法问题等与地方政府的利益是紧密相联的。“在地方政府追求私利的时候你让它维护公共利益是很难的。”北京大学税法研究中心教授孙健波认为，房地产企业是暴利行业，但却是欠税最多的行业。它是资金密集型，一旦有钱就会拿地，只有不断的拿地才会获得更多的利益。

　　“我国现行的政绩考核体制也促使房地产业快速发展。无论是中央还是地方政府，对官员考核的主要指标还是依赖于GDP数值。因此地方政府有推升房价的利益驱动。”中央财经大学教授、博士生导师甘功仁表示。

　　税收调控房价

　　“房地产业的健康发展不一定以高房价为标志，而应该是价格合理化，即不同类型的房产、不同类型的居民都能承受得了的合理化价格。”全国财税法学研究会名誉会长、北京联大经济法研究所所长刘隆亨表示，从我国人多地少的实际情况出发，走中国特色的住房道路，即把我国解决住房问题分成三大类，一是保障性住房，视为公共产品，实行政府补贴，政府负责；二是鼓励自建自用住房；三是商品用房，市场解决。

　　“运用各种经济手段进行调控过高、过快的房价势在必行，其中税收是最为重要的手段之一。”财政部税政司原司长王家林认为，应重视通过税收手段限制房价过快增长。既保证普通老百姓都有房子住，又使拥有多套住房的人保有成本增长，抑制社会贫富差距过大。对于房地产商拍到土地后不开发囤积，靠炒买炒卖土地发财的暴利行为应通过税收进行调控，对于其获得的暴利应征收重税。

　　针对目前我国房地产业的税收政策和制度，中国政法大学民商经济法学院教授杨萍介绍说：目前我国房地产方面涉及的税收多种多样，如购买环节有土地出让金、契税，使用环节有房产税、城镇土地使用税，销售环节有营业税、个人所得税、城建税、教育费附加等六税两费。尽管近年来国家相关的房地产税收政策几度调整，但从房地产市场长期发展的角度出台的不多，很多都是着眼于短期效果，治标不治本，没有建立促进市场健康稳定发展的长效机制，短期化行为明显。

　　改革房地产税制

　　就现行房地产税政策和制度，诸如税收结构不合理，税费设置繁杂、征税范围过窄；重复纳税现象严重，税费并立、以费代税等问题，专家们呼吁，税制的不合理已成为了制约房地产市场健康发展的重要因素之一。再不改革，有可能就要成为高房价的替罪羊，成为众矢之的。经过6年多的尝试，房地产税制改革不能再拖了。

　　专家认为，建立和完善科学的房地产税制，必须进行现有的房地产税费改革，其中重要的是对物业税的认识和如何开征的问题。

　　据财政部税政司原司长王家林介绍，自2003年党的十六届三中全会提出开征物业税以来，人们对物业税的概念还是比较模糊。其实物业税是香港的提法，就是住房保有税或者不动产税，这和我国内地目前开征的房产税性质基本相同。内地很多小区都收取的管理费叫物业费，这使得许多百姓对物业税究竟是对房屋征税，还是对物业管理活动征税相混淆。

　　从历史上看，对于住房的税收调节我国建国后就已经开征，分为房产税和城镇土地使用税。只是因为我国的土地属于国家所有，建国后城镇住房基本都是国家所有，因此对于个人住房的房产税一直在减免征收。王家林认为，内地不必叫物业税，把现有的房产税修订完善后即可。

　　中国政法大学教授杨萍进一步补充说，如果要开征的话可对目前的房产税进行改革，不妨将房产税、土地使用税合并，这既保持了我们税收原有的历史沿革，让人感觉是原有税收的延续，又有利于表现税收改革的本来内涵。

　　“人们期待开征物业税抑制房地产投机行为，平抑房地产价格。因此，对这个税种在定位上一定要尽量体现公平，不能在一开征后就引起低收入或中产收入者不满，否则就没有开征的必要。”首都经贸大学副教授禹奎说。

　　对此，专家们建议：

　　对现行相邻近的税种可以进行合并。例如房产税收可以与城市土地税收合并，可在修订完善现行房产税的基础上叫物业税或新房产税。

　　对保障性住房(廉租房、对农村农民自用住房、限价房)不必征税，对保有房在满足居民基本住房需要情况之后，多有的房屋，包括商品房、豪华房以及囤积炒买炒卖的高价房，要多征税，加重征税。

　　要坚持对房地产商征收土地增值税制度。与房产税相配套，要准备待条件成熟后，逐步开征遗产税、赠与税。