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物业税应避免对普通居民造成影响

来源:东方早报
2010年04月09日02:24
  任寿根

  真正的物业税、不折不扣的物业税对房价影响极大。这从日本的历史教训可以看出来。

  从1985年起,日本的一些品牌化城市,如东京、大阪、名古屋等,房地产价格开始飙升。日本当时房地产泡沫开始显现、房价涨得令人心跳的都是著名城市。日本当年的情况对中国有很多启发。当年日本一些主要城市房地产价格,用“没有最高,只有更高”来形容一点都不夸张。与1985年相比,1990年日本东京、大阪、名古屋等品牌化城市的地价指数上涨了约90%,仅一个东京都的地价,居然相当于整个美国土地价格的总和,涨得实在太离谱。1990年东京的房价与收入比达到10倍到20倍。

  最后逼得日本政府不得不采取措施刺破房地产市场的泡沫。

  货币政策固然是刺破日本房地产泡沫的重要因素,但物业税政策的调整,尤其是地价税的出台,是导致日本房地产市场崩盘的最主要的因素。尽管从1989年开始东京圈的地价开始下跌,进而波及到大阪等城市,但日本全国性的房价下跌是从1992年开始,这一年地价税开始实施。自地价税实施后,日本房地产价格加速下跌。

  有人认为,地价税出台之前日本的房价就已经下跌了,所以日本房地产市场的崩盘与物业税关系不大。而实际上,虽然日本的地价税自1992年开始实行,但在1990年日本的税制调查会向内阁提交了土地税制改革大纲,其中包括征收地价税,使人们预期到房价会因此下跌。而正是从地价税实施起,日本房价进入了加速下跌阶段,致使日本在1998年不得不宣布暂时停征地价税。日本物业税性质的税种包括固定资产税、城市计划税、特别土地保持税、地价税。地价税的性质为个别财产税,它以法人及个人持有的土地等作为征税对象。

  令日本没想到的是,这次刺破房地产市场泡沫,导致自己陷入了长达20年的经济衰退。吸取日本历史教训的重要一条就是调控房地产市场不能操之过急,不能“下猛药”,推行物业税要“温柔”点,尤其是对普通居民住房消费需求不能造成冲击,否则可能引发经济衰退或严重衰退。

  从理论上看,物业税是累退的,因此,为了避免因征收物业税带来居民收入差距的进一步扩大,在物业税设计上应给予普通居民住房减免税,尽量使普通居民住房不负担物业税或少负担物业税。

  有观点认为,应将土地出让金并入物业税,后来又有人提出应简化物业税征收,将现行涉及房地产保有环节的税种合并成物业税。这两种观点都忽视了一个重要问题,征税的前提是产权的存在,并且是完整产权的存在。在中国,居民对土地只具有使用权,因而对土地收取出让金是符合土地产权性质的,而不应去征土地税。土地出让金与物业税是两回事。

  一段时期以来,人们热衷于“费改税”,尽量将政府收取的各种费改为税,殊不知,在国外,特别是在一些发达国家,不仅很少“费改税”,而且有时会把一些税改为费。“费改税”的目的是使财政预算更加透明,但这样做却可能损失效率。从效率角度看,收费可以按市场原则定价,反映的是付费者与受益人完全对应关系,而税收的支付者与从税收使用中获益的人常常不是一一对应关系。至于费的非刚性财政约束问题,可以通过公共预算制度改革解决。土地出让金是政府将土地的使用权出让,是一种对土地使用付出的租金或使用费,是对土地使用权的一种市场定价,改为征物业税,反而不利正确反映土地使用权的价值或价格。所以,从中国的土地产权性质及土地使用定价的效率原则出发,土地出让金的收取应保留,而不是并入物业税。而且,如果自开征物业税起,对新房的土地出让金改为征物业税,则以前已经交过土地出让金的怎么处理又是个问题,这使新房、旧房征税制度不统一了。(作者系经济学教授;编按:该系列评论之一是《物业税在中国不是新税种》,之二是《美国的物业税未能抑制房产泡沫》,本文为系列评论最后一篇)
责任编辑:王雪
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