物业税“借壳上市”？

　　物业税“借壳上市”？

　　物业税在美国、加拿大等很多国家成为地方上的第一大税种，但从未被赋予抑制房价的重任，各国在征收时，也以不影响房价为第一原则

　　特约撰稿 马光远

　　中国楼市的持续发飙，让“物业税”出台再次成为焦点，但种种迹象表明，讨论多年的“物业税”可能改头换面，借壳“房产税”正式出台，成为抑制房价的政策利器。媒体报道，继重庆准备征收“特别房产消费税”后，上海也将开征“住房保有税”。而更确切的消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝4个城市。

　　对于物业税难以出台，各地只能以“特别消费税”、“住房保有税”等曲线抑制房价的举措，坊间多有争议。其实，“物业税”也好，“住房保有税”也罢，大家更多的关注点并不在于税收本身的制度设计，而在于其能否成为扑灭高房价虚火的政策工具。比较而言，有可能在4个直辖市试点的“房产税”更接近“物业税”的制度内涵，而重庆的“特别消费税”，则和“暴利税”更为接近。

　　如果四大直辖市真的试点“房产税”，本质上意味着热炒的“物业税”正式出台。“物业税”这一叫法源自香港，即以房屋或者场地为征税对象所征收的税，从国外来看，叫“物业税”者甚少，大多叫房产税、不动产税，或者财产税等，也就是对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，纳税数额随着房产的升值而提高。从这个角度而言，已经和国外大同小异的物业税没有任何区别，而且，叫房产税其实更符合中国的语法习惯。

　　尽管物业税的讨论已有多年，但事实上，无论是民间还是学界，对其认识存在很大的误导。从中国物业税改革的初衷而言，并非基于抑制房价，而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”，现存的涉及房地产的税收，包括房地产税等8种。不仅种类繁多且效率亦很低下，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨，物业税不知何时候被赋予平抑房价的不能承受之重。随着房价的飞涨，关于物业税的讨论也随之升温。这个误导对民众的影响是很大的。

　　为什么在中国大家认为物业税的开征会使房价下降，一个最巨大的误会是认为将把土地出让金纳入物业税，分70年而不是一次征收。其实，现在的种种迹象表明，物业税和土地出让金根本没有任何关系。将土地出让金分70年来缴纳的人根本就欠缺技术层面的考虑，也是对民众的极大误导。而决策层如果真的在四大直辖市试点，则意味着，物业税的制度选择将是“费加税”，而绝对不是将土地出让金内化到物业税中的“费改税”模式。

　　基于国际视角，关于物业税如何征收、征税对象、税基、税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是以房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说，凡是“拥有”房地产的人，都有按照不动产的评估价值纳税的义务。物业税在美国、加拿大等很多国家成为地方上的第一大税种，但其从来没有抑制房价的重任，而且，各国在征收物业税的时候，也以不影响房价为第一原则。

　　对于中国房地产税收体系而言，其制度设计不仅仅缺少物业税，而且是房地产的发展存在全方位的缺陷。中国现行的房地产税收体系是在1988年开始征收城镇土地使用税后形成的，不仅税制体系不统一，在计税依据、税率设计等方面都存在很大的缺陷，而且，国外对于房地产税大多集中在“拥有”环节，而不是“交易”环节，我国则相反，“交易”征收重税，“拥有”却轻税或无税，在供应紧张的情况下却抑制了房屋的供应。因此，中国房地产税收需要构建科学的制度体系，而不是为了仅仅应对短期调控房价的需要。

　　就科学体系而言，除了四大直辖市可能试点的房产税，还应该取消相应的税费，避免重复征收。考虑到我国人多地少的现实，就政策层面而言，还应该通过税收杠杆，参照重庆的房地产特别消费税，对高档住宅和购买二套房产以上的行为征收特别税费。最终形成一个以房产税为核心，以特别消费税为补充，而大幅度削减交易环节税费的制度体系。