房贷新政对海南影响有限 专家建议出台民生政策

　　购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于三成；二套房首付比例不低于五成、利率不低于基准利率1.1倍。记者今天了解到，海口多家 银行已开始执行此房贷新 政策。多家 银行人士透露，已接到总行相关通知，执行房贷新 政策， 政策出台之前已递交资料的申请人还有可能以之前的贷款 政策办理，但 政策出台后递交申请资料的将严格按新政办理。这也意味着海口购房者难以利用 政策执行的时间差，抢在 政策执行前购房。

　　政策

　　差别化购房 政策更严格

　　4月17日，国务院下发《关于促进房地产 市场平稳健康发展的通知》，通知要求实行更为严格的差别化购房信贷 政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业 银行根据风险管理原则自主确定。通知还要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业 银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

　　银行

　　三套以上房贷可能不做

　　一商业 银行海南分行个贷人士透露，早在4月16日他们就已收到总行短信通知，明确了一、二套房的房贷新政，“在 政策出台之前已经递交申请的申请人，或许还可以按照之前的 政策发放贷款，但在之后递交申请的一定是严格执行新政。”该人士透露，以往房贷 政策还有可能松动，但这次房贷 政策要求严格执行，“这次力度很大，工、农、中、建、交都已执行新政，并且没有松动的可能。而且，三套以上房贷有可能还不再发放贷款了。”该人士表示，已经收到消息“不做三套房贷”，但她估计三套如果大幅上浮首付款，还有可能办理。

　　另一商业海南分行个贷经理透露，早在 政策出台之前他们已经执行二套房贷首付五成、利率上浮10%的 政策，三套以上利率则要上浮更多。此外，她目前“没有收到更新的 政策通知”。该人士透露，由于本月初海南各大 银行就已开始收紧房贷 政策，因此新政对海南房贷影响较小。记者致电农业 银行、建设 银行等海口个贷业务人士，均表示已开始执行房贷新政，因此购房者也无法利用时间差抢办房贷。深发展相关人士表示，截至18日尚未收到总行的相关通知。

　　市场

　　海南房产 市场影响有限

　　海口一房产中介公司经理张丽认为，此新政对海南房产的影响有限，一方面 银行已经于本月初收紧房贷，受影响的部分已然消化；另一方面真正有实力的投资客不会被影响，“这个 政策主要还是首付比例改变，因为之前二套房利率一直是上浮10%，我们大部分投资客都是一次性付款，首付提高对他们不会有太大影响。”但张丽也透露，3月以来公司成交量已经回落，“这两个月成交量都不是特别好，可能1月份房价涨的过猛， 市场需要消化。”

　　海南一家房地产销售公司刘经理说，这几天房产新政引起业界热议，但对销售影响不大，“主要是4月份以来销量本身就很小，所以也看不出新 政策有什么影响。”刘经理表示，和此房产新政相比，之前二套房利率也为基准利率的1.1倍，不同之处在于之前二套房首付为四成，而多一成的首付，对有实力的客户也不会造成影响。

　　房产经纪人李春表示，3月下旬以来海南房地产 市场较为平淡，公司40多个员工中已有八、九个因为成交量太小而离开海南，还有多个客户在抛售房产，“目前海南房产价格太高，没有升值空间。”

　　数据也证实了房产业人士的说法：3月下旬以来，海南部分城市房产已趋于平淡。中国指数研究院的监测显示，3月中旬开始，三亚商品房成交面积一直处于环比下降的状态，海口三月底商品房成交面积也开始下跌。今年4月5日至11日，三亚商品房成交290套，成交面积2.1万平方米，环比下降24.5%，成交均价为每平方米17383元，环比下降2.43%；3月22日至28日，海口成交面积环比下跌37.15%，成交套数环比下降37.15%；三亚商品房成交均价也从3月15日至21日监测的每平方米20017元下跌至4月5日至11日的每平方米17383元。

　　广州中地行海南区域总监吴少武认为，房贷新政对高端物业影响较小，因为高端物业至少六成以上都是一次性付款。新政影响的主要是中、低端物业。所以短期内会有效抑制投资性需求，影响约为半年左右。但长期来看，未来十年海南房地产 市场是黄金期，总体上房价仍将是上涨态势。

　　据吴少武介绍，2007年9月也曾出台二套房房贷 政策，要求二套房首付四成以上，“当时2007年底到2008年上半年房产 市场一直处于低迷期，但2009年4月开始， 市场又重新升温。”他认为，去年大部分开发商经过一轮销售热潮，短期内没有资金回流的要求，加上对海南房产 市场有中、长期愿景，因此近期房产 市场最多会小幅调整，比如房产商出台一些优惠 政策等，房价降幅不会太大。

　　知名地产评论人陈宝存认为，80后主力购房群体仍应放缓购房，不应在供应严重收紧的情况下去抢房，“目前还是以不理性的购房者占 市场主导。主力购房群体应该给土地供应以时间，如果不理性的去抢房，会导致房产 市场疯涨，继而土地价格随之高涨，再推动土地拆迁成本上涨，最后房价高企形成恶性循环。”他认为，现在未必是购房的最佳时机，“可能还会有更大的跌幅，因为之前根本不该有那个程度的涨幅。”

　　专家

　　仅这些 政策力度还不够

　　海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武教授认为，二套房执行新政后，提高了投资客炒房门槛，有利于抑制整体购房需求，房价应该会应声回落。“但这样还不够，应该提高房产商贷款门槛、控制低价、保障民生性住房。”王毅武认为，政府还可出台一些民生 政策，才能从根本上控制地产疯涨的形势。

　　据了解，国土资源部近日公布的2010年度全国住房用地供应计划也显示，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中中小套型商品房计划供地总量超过去年全年全国实际住房用地总量。

　　陈宝存认为，试图以全国土地供应的加倍和宽松，遏制不可能宽松的一线城市的需求与房价不太合理。连续几年才能完成的棚户区改造也不该理解为年度土地供应计划。遏制一线城市的房价涨幅关键在于一线城市商品房的土地供应，而 市场是由改善性需求的购买决定的。“基本需求确实远离了商品房 市场。而且还须抑制的还有不合理的消费习惯。但是，在房价上涨的预期下，消费习惯的改善确实十分艰难。”他表示，楼市重拾急刹车的宏调 政策可以理解，但是不可能解决根本问题。长效机制的形成在土地供应危局情况下，也很难出现。记者张静