上海部分豪宅投资客挂牌清仓 小户型成楼市热点

制图 任萍

制图 刘京

　　市中心豪宅现投资客“清仓”式挂牌，让出5%议价空间

　　新政下小户型成楼市热点

　　晚报记者 杨冬 报道

　　继“新国四条”之后，“国十条”接踵而至，上海房价是继续一路高歌，还是转走亲民路线，5月即可略见分晓。

　　记者昨天在采访中了解到，随着世博大幕即将开启，5月新盘中，上海郊区及周边楼盘较为活跃，而浦东开盘量则明显减少。此外，闸北、虹口、黄浦、徐汇等市中心区域也有少量楼盘上市。从户型上看，不少楼盘推出了90平方米以下小户型，很好的迎合了政策及市场需求。

　　相比之下，二手豪宅市场波动明显，据沪上房产中介门店反映，政策出台后几日内，挂牌量上升10%左右。不少投资客纷纷将手头的3-4套房源打包挂牌，要求比较迫切，并主动让出5%左右的议价空间。相比之下，买家则陷入沉寂，上门看房数量大幅减少，部分客户明确取消了原定的购房计划，进入观望。

　　调控影响在5、6月份逐步显现

　　根据记者得到的一份数据显示，5月上海计划开盘的项目，以外环外为主，达到42个。位于上海周边的昆山花桥的三水萧林二期预计开盘价格仅在6700元/平方米，为上海5月开盘楼盘当中预计价格最低楼盘。内环以内有9个楼盘推出，闸北的纯新盘项目上海滩大宁城等项目均会在5月推出新房源。据统计，上海市新盘开盘均价2010年5月同比去年5月增长了57%，但环比4月却略有下降，预计宏观调控政策的影响会在5、6月份逐步显现。

　　分析人士指出，结合现行市场消费结构来看，“二套房”乃至“多套房”信贷打击范围延伸至自住层面，无疑在炒掉投资客甩盘离场的后路。过度趋热的投资投机信心剧烈阵痛之下，供求格局瞬间转换，买卖双方短期拉锯背后透露出阵线分化危机。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏指出，4月14日国务院会议释放“抑制不合理住房需求”信息，而隔日后再出“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等具体细则，乃至17日连追猛打“一次性付款群体”，可见政策始终处于细察市场、拿捏出台的全面布局中。此外，政策留给地方政府的“暂时”、“部分城市”都是更为严苛的第三套房及以上领域，基准门槛提高了，市场只能就范，而不是努力寻找政策空当。

　　二手市场开始出现明显分化

　　龚敏还表示，差别化信贷政策对首套房继续鼓励，对二套房及以上严厉打击，并加入惩罚性成分。信贷杠杆被解除，投机炒房能量被大幅削弱；同时也增大了二手市场最主要的改善性需求的接盘难度。

　　排除首付成数因素外，以一套价格200万元的普通公寓为例，假设贷款5成，以15年等额本息计算，对于二次置业者而言，信贷紧缩前按照八五折利率每月需要还款人民币7934.01元，信贷紧缩后按照1.1倍基准利率每月需要还款人民币8727.57元，月还款额相差793.56元，利息合计相差14.28万元。加上首付因素，不难看出，新政前后巨大的资金差距势必给改善型住房等二套房购房计划带来巨大影响，部分投机炒房者更是率先感受到政策降温而停止吃进。

　　最后，受政策打击及信心调整，短期市场表现出现分化，一手房市场热度明显降温，看房者减少，部分客户开始解约。二手房市场挂牌量显著增加，包括中心区豪宅也出现了10%以上的挂牌增量，部分投资客清仓式挂牌；同时看房人数大幅下滑过半，让出5%左右的议价空间。清仓还是坚守，二手市场作为楼市温度最敏感的感知点，已经开始出现明显分化。虽然一手房市场还没有出现价格波动，但随着二手房市场调整加深，必然会受其波及。

　　业内人士透露，新政颁布之后，一些刚性自住购房者开始进入观望，甚至出现放弃订金的毁约案例。其中有首付款比重提高的客观因素，但更多也掺杂着对房价拐点的期待。在经历近两年的调控起伏之后，面对新一轮打压，投资客群不会轻易就范，价格僵持仍会维持一段时间。供求双方的观望将导致短期市场流量走势低迷。