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北京五大楼盘被疑捂盘惜售 欲减供应量撑高房价

来源:北京商报
2010年04月23日02:35

  惜售楼盘借口诸多

  从上周五开始,本报联合网站征集有“捂盘惜售”行为的开发商,共有10645人次参与了此次调查。绿城北京诚园、华纺易城、万年花城、首开智慧社、房山阳光邑上五大疑似捂盘楼盘在此次调查中遭到购房者的投诉。

  记者随后采访调查发现,被购房者投诉楼盘中,取得销售许可证但却推盘意愿不高的楼盘,多数采用“推而不卖”的方式。

  在本报调查名单中,疑似捂盘惜售楼盘绿城北京诚园便是其中的典型。针对购房者投诉“绿城北京诚园2号楼和6号楼捂盘”,记者随即联系了绿城北京诚园相关负责人。

  但该楼盘负责人以自己楼盘价位太高没有购房者能够承受起的理由,反驳了记者对其捂盘惜售的质疑。“只要你买,我们就卖,只要购房者能承受5.5万元/平方米的价格。”随后,记者以购房者身份致电该楼盘售楼处,该楼盘工作人员告诉记者,目前仅有七八套在售,2号楼和6号楼可能要推迟到下半年。

  针对购房者对其捂盘惜售的质疑,华纺易城、万年花城等开发商则以销售许可证难办所以无法如期开盘为由,反驳购房者的投诉。

  针对众多开发商口中的预售许可证难办等问题,本报记者采访了北京市住建委相关负责人,得到的回应是“目前预售许可证的办理完全正常,不存在延期办理的情况”。这位负责人坦言,根据市住建委的监测,目前开发商申领预售许可证的实际数量并非外界此前预测的那么多。

  一位不愿透露姓名的业内人士表示,目前开发商为了达到捂盘惜售的目的,故意让自己的证件不全以达到“人为难办”的目的。

  捂盘惜售一直是各级政府重点打击的对象。

  据了解,2006年,为了配合“国六条”的出台,北京市住建委曾规定,开发商取得预售许可证后,必须在三天内开盘销售。该规定可以促使开发商取得预售许可证后,马上将其所取得楼盘投入市场销售,但却无法限制开发商故意不办理,或者放缓办理预售许可证的行为,这让开发商钻了空子。

  减供应量撑高房价

  在严厉新政“新国十条”推出后,4月20日,市住建委再发调控通知,要求未获预售许可的商品房,不得收取定金等费用;预售楼盘须10日内公开全部房源及价格等。

  这一调控通知再度将捂盘惜售的开发商推到风口浪尖。业内人士认为,这一政策或为购房者带来福音,开发商惯用的捂盘惜售伎俩或有所改变。但事实上,记者调查发现,新政出台后,北京楼市并未出现业界预想的开发商紧急出货的现象,多数都表示要观望后市。

  绿城北京诚园相关负责人表示,此次新政虽然严厉,但都不大可能会影响开发商既定的推盘节奏和价格。具体到绿城北京诚园项目,仅有100多套的绿城北京诚园不会受到任何影响,推盘节奏以及价格方面都不会有调整,尽管目前能够承受5.5万元/平方米的客户不多。

  而万年花城相关负责人也表示,由于具体细则以及地方政府如何执行尚未出台,还是会等等看。

  北京房地产交易管理网数据显示,4月份,北京取得销售许可证的项目仅为13个;而亚豪机构监测数据显示,4月份,开盘项目也仅有17个;此外,亚豪机构针对新政出台后一周北京楼市供应统计数据显示,上周(4月12日-18日)北京市共有5个项目开盘,其中纯新盘2个,共提供房源1158套、面积106191.45平方米,环比之前一周(4月5日-11日)分别减少了39.86%、23.20%。

  “针对近期出台的新政,开发商需要一段时间来消化,同时也要了解一下消费者的反馈,因而这段时间,开发商并未立即采取应对策略,反而进入了‘静默期’,一旦消费者心态明朗,开发商对市场走向有了明确判断,就会针对企业自身的不同情况采取相应的策略。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

  此外,业内人士还表示,当下开发商的资金流动性普遍比较充裕,短期内尚具备支撑高房价的能力,而不少计划在4月中下旬入市的项目,在浓重观望情绪和强势政策的打压下,市场预期出现下挫,纷纷推迟至五六月份入市。故面对调控新政,开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。

  难舍以往捂盘高收益

  事实上,捂盘惜售一直是地方政府重点打击的对象,但开发商捂盘惜售的伎俩却层出不穷。

  一位不愿透露姓名的开发商向记者坦言,不管政策如何出台,由于供应紧张局面一直难以改变,而捂盘惜售违规成本又不高,即便是顶风作案被罚,比起因为捂盘惜售而获取的高额利润也都非常值得。

  “捂盘惜售其实就是让购房人形成房源紧张、供不应求的恐慌心理,开发商获取利润最大化。”不愿透露姓名的业内人士分析认为。

  北京中原三级市场研究部总监张大伟认为,在当下开发商过分捂盘惜售的背后其实存在很大隐患。“首先,有政策风险。目前政策变动比较大,如果开发商因为捂盘被查实,可能会受到多个部门的处罚。 其次还有销售风险,最近的市场调整趋势已经明显,市场很可能出现量价齐跌的现象,如果继续捂盘很可能影响销售的速度及利润。”  

  相关链接

  业内揭秘捂盘惜售六大手段

  晚领证分批拿

  开发商尽可能拖延拿预售许可证的时间,或是分次分批地拿证,这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现,同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间,但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

  大幅提高开盘售价

  开发商脱离市场均价,大幅提高开盘价,导致市场内无人应价,变相拉长销售周期,这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说,这种手段效果很好。

  后续房源转售为租

  开发商将一些项目的后续房源转售为租,待租客撤离后,重新翻新外立面和内部装潢,再高价出售,有的甚至带租约出售,瞄准长线投资。

  谎称进入尾盘期

  有些楼盘,对外宣传已经全部卖出,但如果上网查询,则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明,但被开发商广泛利用。

  拖延施工周期

  在政府打击捂盘日趋严格的情况下,很多项目会采用远低于正常施工速度的方式捂盘。

  积累大量客户,推出少量房源

  开发商通过积累大量客户,但在开盘当日却只推出少量房源,从而制造热销假象,人为造成房源紧缺,引发购房者的恐慌性需求。  

  五大被投诉楼盘

  绿城北京诚园

  购房者投诉:绿城北京诚园2号楼和6号楼捂盘。

  开发商回馈:绿城北京诚园相关负责人向记者否认了北京诚园捂盘这一说法。他表示,2号楼和6号楼都在售,并且楼盘也有公开信息,只不过楼盘售价比较贵,只要购房者能够承受就可以购买。他告诉记者,目前2号楼和6号楼的公开售价为5.5万元/平方米。

  记者调查:号称奥运版图上最后一块“剩地”的绿城北京诚园项目,由于其稀缺性价格一路飙升。2010年1月份,该项目公开报价3万元/平方米起,目前,该项目公开报价5.5万元/平方米。

  针对购房者投诉绿城北京诚园的捂盘问题,记者以购房者身份致电该楼盘售楼处,售楼处相关人员向记者表示,绿城北京诚园目前在售1号楼,仅有七八套大户型销售。而当记者问及何时可以买到2号楼和6号楼时,该工作人员表示,可能要等到下半年。

  华纺易城

  购房者投诉:华纺易城从前年的1.4万元/平方米捂到目前的3万元/平方米还没开盘。

  开发商回馈:华纺易城一直未售是因为最后一栋楼预售许可证过期,过期之后由于规划验收等问题,迟迟没有办理下来,所以一直未能公开发售。

  记者调查:记者登录北京房地产交易管理网进行调查发现,华纺易城目前存在“京房售证字2007(325)”、“京房售证字2007(214)”、“京房售证字2004(224)”等三个预售许可证过期问题;而其于2007年发证的京房售证字2005(355)楼盘显示,该楼盘目前仍处于在售状态,拟售均价为1.5万元/平方米。

  万年花城

  购房者投诉:万年花城濠景严重捂盘惜售,标价2.3万元/平方米时说4月中旬开盘,标价2.5万元/平方米时说4月底开盘,标价2.8万元/平方米时又改5月中旬开盘了,目前已经标价3万元/平方米了,而开盘时间仍然在不停地后延。

  开发商回馈:其实万年花城年前就想开盘,但是由于预售许可证涉及由区里向市里交接等问题,证件迟迟没有办下来,办不下来就没有办法开盘。

  记者调查:记者以购房者身份致电北京市住建委。相关工作人员告诉记者,对于预售许可证办理问题,只要开发商能够及时提供相应的完整资料,办理时间都不会太长。

  首开智慧社

  购房者投诉:此楼盘位于昌平回龙观,在3月11日通知有购买意愿的人向中国银行存入5万元,凭存单身份证领号,当时说3月中旬开盘摇号,但其销售人员一直称市住建委不发预售许可证,时至今日也无开盘迹象。存入中国银行的5万元也不敢取出。

  开发商回馈:一直未能开盘属于证件办理不下来。

  阳光邑上

  购房者投诉:4月20日开盘。开盘推出38号、35号、34号以及26号楼,户型面积为68平方米两居、86平方米两居以及105平方米三居,均价14500元/平方米。

  阳光邑上预售许可证公告上显示有28栋楼可卖,可是目前为止他们说开盘只卖其中的5栋,其他楼栋现在只可以排号,以后再卖。

  记者调查:记者以购房者身份致电北京市住建委。市住建委相关工作人员告诉记者,该楼盘28个楼栋于4月18日取得了预售许可证。但截至记者发稿,该楼盘公开信息为,4月20日开盘当天推出800套左右房源。此次开盘推出38号、35号、34号以及26号楼。

  商报记者 王营/文 焦剑/漫画

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责任编辑:杨建
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