来源：经济参考报
李丹蕾：看到公租房开建的消息兴奋不已
3年前李丹蕾大学毕业，来到山城重庆工作，月收入不到3000元。自工作以来，她省吃俭用，梦想着买一套漂亮的房子，但日益高涨的房价让她“望房兴叹”。
“三年了，只攒了五六万，”李丹蕾在《经济参考报》记者面前苦笑，“这点钱在主城区就算只买一套小户型的房子，也还不够按揭首付款，更不用说装修费用了。”李丹蕾挥了挥她的工资卡。
李丹蕾认为对于她这样刚毕业不久的上班族来说，与其背负重债做房奴，不如租房住，等将来有了钱再买房。目前她与同事在新牌坊一带合租了一套两室一厅的房子，租金每月1300元，两人平摊。
2月28日，位于重庆北部新区鸳鸯片区的公共租赁房聚居区———民心佳园正式开工建设，李丹蕾在报纸上看到公租房开建的消息兴奋不已。“听说房租会比市场房便宜40%到50%，而且租政府修建的公租房没有那种难以名状的漂泊感。”
让我们走近重庆最近热议非常的公租房政策，近距离观察公租房这一在国外已经发展成熟的保障房模式的“重庆样本”。
能否解决夹心层人群的“蜗居”之痛
重庆市市长黄奇帆说，我国城市住房制度以上世纪90年代为分水岭，之前主要实行公房配置，出现住房供应严重短缺问题，之后通过商品化、市场化改革，部分居民住房条件明显改善，但房价的过快上涨，导致相当部分中低收入群众无力购房。尽管近年来，我国住房制度设计上也填补了保障房空缺，主要是经济适用房和廉租房，实践中经济适用房容易产生利益输送和腐败问题，而廉租房针对的是低保群众，一般只占当地城市居民约3%，90%以上的群众还只能靠购买商品房一条路解决住房问题。
重庆市市长黄奇帆说：“房产兼具保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障和完全市场化都存在缺陷，‘双轨制’将是必然，建设公租房，是大势所趋。”
2月28日正式建设开工的民心佳园是重庆首个开工建设的公共租赁房聚居区，新建小区为高层电梯房，户型在80平方米以下，主力户型以50平方米至60平方米为主，将容纳住户1.2万户至1.5万户。
虽然建成可能在年底，但重庆市政府希望公共租赁房能够成为承载李丹蕾等“蜗居”一族梦想的家园。
据重庆市国土房屋局局长张定宇介绍，按照规划，从2010年到2020年，重庆市主城区公共租赁房总建设规模将达到2000万平方米左右，计33.5万套。此外，远郊区县根据城市化进程，也将考虑建设2000万平方米的公共租赁房。
“也就是说，未来10年，重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房。今年全市将开工建设500万平方米公共租赁房，年底向社会投放20万平方米。”张定宇3月底在其办公室接受了《经济参考报》记者的专访时说。
按照对公共租赁房的制度设计，公共租赁房解决的对象是不属于廉租住房保障对象、又暂时买不起商品房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题，只要年满18周岁，在重庆主城区具有稳定就业岗位和收入来源，本市无房户或住房面积低于城市住房保障标准的城乡居民、具有租金支付能力的都纳入申请范围，不设户籍限制，进入门槛低，租金价格控制在市场租金价的60%以内，收取的租金主要用于兑付建房款利息，租赁期最长为5年。“简单的说，就是有工作没住房的人。”张定宇简要概括。
公租房建设能否承受资金之重
对重庆大规模的公租房建设，有人心存担忧和质疑：如此大规模的建设公共租赁房，资金从哪里来？如果没有雄厚的资金支撑，公共租赁房模式能否长期持续下去？
细细地算一下。未来10年，重庆市将在主城区建2000万平方米的公共租赁房，市政府需无偿拿出30000亩左右的土地，政府因此减少土地收益约500亿元。再加上建安成本，政府至少因此付出1000多亿元。“其实这种担心大可不必！”重庆工商大学经济学专家唐路元告诉《经济参考报》记者，公共租赁房模式是一种良性的循环模式，收取的租金可以支撑其持久运转。“从长远来看，支撑公共租赁房模式的远不止租金。表面上，政府大规模推出不收土地出让金的公租房很不划算，实际上并非如此。”唐路元从重庆建设的人才投资角度分析，“过去几年，由于房价飙升，一些城市投资环境变差，逼走了众多就业者，自然也逼走了众多创业者。企业招不到员工，是因为员工承受不起住房的压力，许多企业在高房价逼迫下不得不出逃，转走其他城市寻求创业机会与投资机遇。而重庆大规模推出公租房，恰好能够解决就业者的居住问题。这相当于改善投资环境，可吸引更多企业来渝投资，进而有利于发展地方经济。由此增加的财政收入，或许远远超过在公租房方面的支出。”
地方官员的表态也印证了唐路元的说法，张定宇认为这是一个先投后赚的过程，“咱们重庆提倡宜居，希望外来的人才建设重庆，但不筑巢哪能引凤呀？”张定宇对《经济参考报》记者说。
黄奇帆心里也有一本大账，“从长远的大账算政府的投资也划得来：按照重庆市的相关规划，近十年，市区将增加人口400万，假定有20万人是投资者，人均投资是100万，可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万元，全年总产值就高达8000亿元，而营业税则可以高达500亿元之多。另外，400万人就业，按年收入4万元计算，拉动消费则高达1000亿元之多。”黄奇帆说。
投资环境和创业环境的改善是重庆的一笔大账，重庆公租房的最大价值在此。
记者同时了解到，面对这道庞大的重庆公租房建设资金难题，重庆市还将依赖重庆的国有资本发挥“第三财政”的作用。
重庆的公共租赁房建设，先期试点由重庆市地产集团为建设主体，以后会扩展至重庆市城投集团。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权，享有升值收益，但无房屋的定价权和转让权。重庆市地产集团董事长周天云告诉《经济参考报》记者，今年开工的500万平方米公共租赁房投资源总额约150亿元，计划先期筹措并投入资金70亿元，其中市财政安排土地出让收入5亿元，由于廉租住房与公共租赁房一体，重庆将把国家对廉租住房的补贴集中放在里面，计有5亿元；此外，重庆市地产集团将用它的国资预算以及融资能力，通过住房公积金贷款30亿元，争取政策性和商业性银行贷款30亿元，共计60亿元。
房价的“缓冲器”
重庆的公共租赁房建设会对房地产市场产生怎样的影响呢？有关专家和业内人士普遍认为，随着大量公共租赁房的逐渐上市，将会直接影响房屋租赁市场，进行抑制投资性或投机性需求，有利于遏制房价飞涨，稳定房地产市场。他们认为，公共租赁房是调节房地产市场供求的“缓冲器”。
也有一些人认为公租房对商品房市场直接影响有限。重庆朵力房地产公司董事长黎伟告诉《经济参考报》记者，重庆市推出的公共租赁房目的在于解决中低收入人群的住房难问题，是过渡性的保障性住房，申请公共租赁房住户比例较小。据了解，2009年重庆市商品房销售面积创造了历史纪录，达到了1600万平方米。从短期看，每年推出200万平方米公共租赁房，占市场住房供应总量的比例很小，申请公共租赁住房的家庭仅有小部分可能在当年进入市场购房，而公共租赁住房原则上“只租不售”，同时当公共租赁房住户经济达到一定水平后，照样会放弃公共租赁房去购买商品房，因此对商品房市场的直接影响有限。重庆大学建设与房地产管理学院院长任宏认为，大量的公共租赁房上市，一定程度上将抑制投资性或投机性购房需求，对房价会产生影响。“大量的公共租赁房上市，会把‘夹心层’人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念，觉得‘租房比硬着头皮买房生活得更好’。如此一来，商品房市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，有利于稳定房价。另一方面，由于公共租赁房的租金是市场价的60%，一旦面市，其周边商品房的租金势必受到影响，会刺激投资者形成看跌的心理预期。”任宏的说法验证了文章开头孙姐的判断。
张定宇告诉《经济参考报》记者，公租房的推出对购买二套房的人打击较大，“直接影响就是，他们买的房子比以前难租出去了。一来是租赁价格被大幅下拉，二来对租客有一种托底的保障。”
就在眼下，公共租赁房对投资者的影响就已初见端倪。重庆一家房地产中介公司的置问向记者透露，政府大规模修建公租房消息传出后，重庆二手房市场很快就有了反应。近段时间，陆续有投资客出售原本用于出租的房子，这些房子大部分位于政府规划的公租房附近。
重庆迈德房地产顾问公司总经理赵宜胜认为，由政府出资建设，以较低廉的租金出租给暂时无力自置居所群体的公共租赁房制度，是解决房价过快上涨的一种有效手段。而且，建公共租赁房将会很好地平衡各方的利益，既满足中等偏低收入群体的住房需求，起到抑制房价的作用。同时，公共租赁房对房地产产品结构起到调节作用。由于公共租赁房属于中低端产品，势必会挤占一定的市场空间，这样就促使开发商寻找公共租赁房没有覆盖的产品类型，专心做优质高价房，会使中高端产品市场竞争更加充分，性价比更高，减少房地产市场的政策硬伤。
张定宇也同意赵宜胜的看法，认为公共租赁房增加了住房供应类型，有利于调控房屋市场出租价格，抑制部分投资性购房需求，同时间接地抑制房价过快上涨。据不完全统计，在现有商品房销售中，小于90平方米的小户型占40%，其中相当一部分属投资型。张定宇说，从长远来看，公共租赁房实行“租售并举”，可以有效缓解购房者尤其是中低收入家庭的资金压力，保障整体房价保持在合理水平，有利于老百姓缩短购房期限。
增加非低收入人群投机公租房难度
经济适用房在销售过程中的寻租现象已被广为质疑，有一些专家和业界人士向记者反映，对于重庆正在大力推进的公共租赁房，他们希望政府能够解决这样一个问题：公共租赁房如何避免像部分经济适用房销售那样出现“寻租”现象，使得不具备承租资格的人蒙混进来，而真正需要租房的人却租不到？
记者了解到，针对公共租赁房的准入门槛和退出机制问题，重庆在起初进行公共租赁房制度设计时就进行了充分考虑。“在准入门槛上，最初考虑在主城有固定工作的、刚毕业大学生、引进的外来人才等可以申请公共租赁房。”张定宇说，“后来，从营造城市发展环境和聚集人才考虑，扩大公共租赁房保障范围，只要是年满18周岁，不属于廉租住房保障对象、又暂时买不起商品房的中低收入人群和新就业人员等‘夹心人群’，在重庆主城区具有稳定就业岗位和收入来源，本市无房户或住房面积低于城市住房保障标准的城乡居民、具有租金支付能力的都纳入申请范围，不设户籍限制。”
公共租赁房管理的一个最大难点在于承租人的退出上，在这方面重庆进行了周密的制度设计。根据重庆的公共租赁房制度设计，公共租赁房以5年为期限，租住者去购买改善住房后，可以退出公共租赁房；业主住满5年后，可以成本价+银行利息购买自住(其中成本价是指土地成本、建安成本等综合成本，并交纳部分税费)，购房时可选择一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定缴纳租金。公共租赁房不得上市交易，购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨；用虚假信息骗取公共租赁房租住，将强制要求其退出。
张定宇向记者透露，为了管理好公租房，重庆市将组建一个副局级单位公租房管理局，它是重庆市国土资源和房屋管理局的二级局，专门负责主城九区的公共租赁房的管理。
专家们还表示，重庆负责公共租赁房管理的部门，要加强与银行、劳动保障、税务、交通、公安等部门的信息共享，加快建设信息共享平台，多渠道核实申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者。
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