房价调控对象转为需求方 防短跌长涨需配套措施

新民图表 制图 贺信

　　本月密集出台的一系列房地产政策中，调控对象从供给转为需求

　　房价走向将决定调控力度会否加大

　　本报记者 罗震光

　　4月14日，国务院召开常务会议出台四项措施调控房地产（简称“国四条”），4月17日国务院推出10项措施遏制部分城市房价过快上涨（简称“国十条”）。

　　4月17日以来，各大银行陆续公布调整房贷执行利率和贷款条件的细则，京、沪等城市的一手房市场开始观望，二手房市场出现甩卖现象。

　　有专家指出，无论是房贷政策或可能出台的房屋税收政策，调控对象由以往的调控供给转为调控需求，房价未来的走向将决定以后出台的调控政策力度有多大。

　　二手房量价齐跌，未触底线

　　近日，不少曾将电话号码留在房产中介处的人表示，收到房产中介打来推荐二手房电话的频率较以往明显增多。中原房产一家门店的刘经理叹苦经：“虽然天气越来越热，但对我们来说，感觉再次入冬。业务员整天在店里打电话，向客户推荐房源，但看房客明显减少，上门的大多是来卖房的。”

　　据21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，4月1日至14日期间，全市二手房成交再次放量，多个局部板块较上月同期增长超过2倍。但4月15日起，上述局部板块的单日成交套数便开始下滑。在松江泗泾、闵行七宝、宝山大华、浦东张江等板块，成交量对楼市消息面的敏感程度高于其他板块。自4月起，客户量均开始减少，降幅在10%-20%不等。

　　登录各类房产网站，可以发现，不少二手房的标价都在近十天内作了修改，甚至有媒体报道上海市中心距世博园区最近的楼盘之一耀江花园（海上盛汇），一个房东原先以400万元挂牌出售一套约100平方米的二手房，新政出台后已将价格下调至360万元，期待快速成交，但目前仍未售出。业界人士分析，目前出现甩卖现象的二手房，基本都是在2009年以来，尤其是今年以来涨幅较大的。数十万元的降价从绝对值来看不小，但相对总价来看，离市场心理底线还有相当距离。因此，二手房市场的表现还不能算挥泪甩卖，只能算挤压前期累积的泡沫。

　　一手房仍坚挺，新政引争议

　　相比二手房市场的迅速萎靡，目前中国一线城市的一手房价格依然坚挺。北京中原市场研究部提供的数据显示，5月份北京将上市新项目11个，占市场比例仅为22％，近八成为老项目后期开盘。其中，5月整体开盘均价达到了28520元/平方米，相比北京4月中上旬商品房开盘的均价21058元/平方米，上涨了35％，创历史新高。

　　央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在24日召开的清华大学中国与世界经济论坛上表示，鉴于目前政策背后各种社会力量的推动，本轮房地产调控必将导致房价在不久的将来会出现一定的调整。

　　业界的领军人物，SOHO中国有限公司董事长潘石屹则认为新出台的“国十条”是重点精确打击重点城市房价过高问题，但对于调控房价，效果不大。他预测，未来一段时间房屋成交量会降低，甚至会出现“退房潮”，但价格不会降低，因为现在开发商手里有钱，资金链有保障，反而是很多二线城市的中小房地产商，资金链紧张，这轮调控很可能影响到他们，因此二线城市的房价很可能现在涨不上去，未来也涨不上去。

　　国家发改委宏观经济研究院副院长马晓河指出，去年经济的主要贡献力量是房地产、汽车、基建，因此此轮房地产调控的目的不是打压房价，而是稳定房价，保证房地产行业稳定健康发展。

　　调控对象变，楼市拐点将现

　　一位房地产市场专家接受本报采访时说，建国以来，中国经历了5次全国性的经济调控，分别为1978年调控棉花、1984年调控粮价、1987年调控家电、1996年和2003-2004年调控房地产。这5次调控都是针对供给层面，直接结果是布票、粮票、家电票的取消，而后两次针对房地产的调控则使房地产行业进入了发展的稳健车道。在本次调控系列政策中，有针对供给层面的政策，如在3月份，国土资源部明确要求，各地当年的保障性住房和自住型中小套型商品房建房用地等不能低于住房建设用地供应总量的70%；证监会对内地A股市场40余家房地产上市企业提出的再融资申请，迟迟不予放行等。但和以往最大的不同在于，“国十条”中对房产信贷的调控措施，对象由调控供给转为调控需求。

　　此次信贷政策的出台，对房地产市场的投机行为打击力度非常大。这位专家表示，信贷政策在打击投机的同时，也会影响到那些对住房有改善需求的市民。以上海为例，前两年的一个统计数据显示，在购房者中，改善型的需求达到了五成左右。这些基本需求面目前并未改变，但在信贷新政执行后，将会出现推迟消费或压缩消费两种后果。在改善和投机两大需求同时受到抑制的情况下，短期内房价下跌将是必然现象。与此同时，在“买涨不买跌”的市场心理出现“马太效应”后，楼市拐点在近期出现也就毋庸置疑了。

　　防止“短跌长涨”需配套措施

　　被舆论普遍认为“规格最高、措辞最严、措施最狠”的“国十条”点中了投机客的“命门”，但人们更关心的是，房价是否会出现“短跌长涨”？进一步改革公共财政体系和加快完善房地产税收体系等一系列配套方案是目前国务院各部门正在着力研究、细化的重点。

　　从国务院历次楼市调控来看，均出现了调控政策效果不尽如人意的情况。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“其中一个原因便是供不应求，如果相关政策能加大土地、住宅的供应量，保持供求平衡，房价就不会出现强烈反弹。”

　　有消息称，财政部和国税总局在开征住房消费税这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在开征房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，纳入房产税征税范围。房产税作为一种既有税，相比前期曾被热议的物业税，其推出的制度设计、程序与技术障碍都要小得多，重庆、深圳、北京和上海已经明确为首批房产税试点的城市。

　　房产税的征收，目前已被舆论普遍认为将成为楼市调控二轮风暴的主要方向。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，相关的政策储备，有关部门应该正在研究中，不过何时推出、以什么样的方式推出，则取决于经过本轮调控后的楼市未来走向。