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五大城市二手房抛压明显 上海房价2.6万创新高

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2010年04月29日00:46

  五大城市抛压明显 上海房价创新高

  上周,是本轮调控重拳全程作用的第一周,但有些令人意外的是,上海上周住房成交均价却创下了历史新高:2.6万元/平方米。

  不过,在持续下降的供求比面前,2.6万元/平方米的新高则完全暴露了背后的“空虚”。上周,上海全市商品房、商品住宅供求双降,供求比则持续下跌,由前一周的1:0.73下降到上周的1:0.68。其中商品住宅供求比下跌更为明显,由前一周的1:0.84下降至上周的1:0.48。

  戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏指出,后市受近期密集出台调控政策影响,预计未来5-6个月内成交将陷入胶着。从供应面来看,市场短期内可能出现部分抛压现象,主要集中在二手市场。

  抛售压力,已向全国蔓延,尤其在二手房市场。据中原地产披露的数据,京沪广深津五大城市二手房出现成交大幅下挫,深圳跌幅最高为-82%,同时新增挂牌房源骤增,北京新增幅度高达49%,抛压明显。

  上海房价冲刺2.6万/平方米

  国发10号文件出台两周,上海住房成交均价却连创新高。

  上海房价继之前一周突破2.3万之后,上周再度向2.6万冲刺。中房信报告指出,在大量豪宅上市成交的推动下,房价虽然屡创新高,但受调控影响,市场明显供过于求,上周新房供应量达到36.7万平方米,但成交量只有17.68万平方米。

  “预期在大量豪宅集中成交之后,供大于求的局面必然导致房价出现较大调整。”中房信分析师薛建雄坦言。

  中房信的数据显示,上周上海共有16个项目推出36.7万平方米,比前周继续下滑10.9%,同期成交量更下滑至17.68万平方米,环比大跌49%。不过由于一批豪宅项目的集中推盘成交,推动房价大涨了12%,达到26096元/平方米。其中,翠湖天地以133143元/平方米的价格成交了3套398平方米,四季雅苑以122735元/平方米的价格成交了5栋别墅1889平方米,另外绿宝园和仁恒河滨城各成交了25和31套均价5万以上的豪宅。

  在业内人士看来,豪宅成交拉高整体萎缩的市场均价创新高,具有偶然性,但成交萎缩则是已成为必然趋势。

  中房指数最新报告指出,新政效应已初步显现,住宅成交量下跌了三成,可售面积大幅上涨6.59%,超过500万平方米。预期下周成交量会在低位徘徊,而价格失去了成交量的支撑,也会出现一定程度的松动。

  伍惠敏指出,即使近期依然有成交的豪宅市场,调整也在所难免。从政策面来看,政策预期对于购房者的心态压力甚于实际购买能力。戴德梁行根据销售现场反馈发现,大约6成以上购房者本身具有首付50%的购买计划,客户资金充裕,从实际购买能力来看受政策影响不大。

  戴德梁行在近1个月的调查中发现,有部分高端投资客户已逐步从高端住宅市场撤离,部分客户转投目前相对价格较低的商业和写字楼市场,期望能获得更大的溢价空间。薛建雄指出,前周已经出现的供过于求局面,上周被大幅拉大,表明在政策打压之后,购房者大量观望导致了供过于求的局面加重。

  抛压开启下跌通道

  美联物业上海区总经理李志仁认为,目前楼市中的投资客普遍多经历过前几次的楼市调控的磨练,他们其实深知如果此时市场上出现恐慌性抛盘的情况,市场价值必定将急速向下。

  实际的市场数据暴露了“胜负手”的真正走向,抛压已然启动。

  从业主方面看,政策出台后放盘意愿增强。根据中原统计数据,4月14日前后一周(4.8-4.14 对比4.15-4.21),中原五大城市二手房挂牌量均有所增加,增加幅度分别为:49%、33%、24%、24%和20%。部分板块挂牌价格降幅超过10%。

  购房者方面,由于普遍认为市场将转入调整,故并不急于接盘,持币观望仍是最佳选择。据中原统计数据显示,政策出台前后一周,北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降,幅度分别达到80%、40%和80%;五大城市的二手房成交量也出现大跌,京沪广深津五城分别下跌45%、52%、20%、82%、32%。

  中房信的报告指出,2005年以来,随着城市开发的快速推进,市中心土地日渐紧缺,房产升值加快,吸引了天量资金进入楼市,手上持有3套、5套、甚至30套、50套的投资者大量增加。本轮调控若继之以精准性的保有税政策,增加房产持有成本,将迫使投资者抛盘,2007年以来过快上涨的房价也会应声回调。

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责任编辑:刘晓静
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