北京5月楼市“价高和寡” 6月将迎来打折降价风

　　“国十条”后,北京楼市迎来了传统“红五月”,但是今年的“红五月”明显表现出了开发商的一头“红火”。

　　4月17日,国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了10项调控举措,业内称之为“新国十条”。此通知从严格实行差别化信贷,增加土地供应、改革土地出让模式,发挥税收调节作用、加快制定税收政策,加强市场监管完善信息披露制度等几方面入手,提出了10项具体调控政策,全国各地楼市疯涨势头得到遏制。就北京而言,新政出台后,新旧房交易量出现了明显变化,下跌四成左右。购房者观望情绪浓厚,对于房价下跌预期加强。

　　面对新政下的购房者情绪低迷,开发商方面却不减少推盘热情。亚豪机构、中原地产的统计数据显示,今年5月,京城将有50多个项目入市销售。其中有近八成为老项目,大部分为地段比较好、前期销售率已经比较高的项目。开发商加紧推盘速度以期减少新政的影响。而新项目则因为大部分地处郊区,且拿地时成本较高,而放弃在市场不明朗的5月份开盘。

　　尽管5月楼市开盘价格继续上扬,但是市场已经明显出现了“价高和寡”的局面。中原地产预计,5月交易量将出现五成左右的下调。

　　高价盘上演5月出逃

　　因为4月中旬以后的一系列政策使得很多开发商开始担忧后市,很多高价盘明显加快了开盘的步伐。在5月份,长安8号、红玺台、万科(000002,股吧)蓝山、银河湾等超过4万元/平方米单价的项目开始入市。就5月份整体入市项目而言,其中48%的预开盘项目超过3万元/平方米。在已经基本确定开盘价格的39个老项目中有19个项目均价超过3万元/平方米。根据中原地产的统计,由于高价盘的大量上市,拉动了市场的整体开盘价格,5月整体开盘均价达到了28520元/平方米,相比在4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平方米,上涨了35%。

　　而今年5月新项目入市节奏明显放缓,其中首次开盘的纯新盘项目8个,如辉煌·云上、兴创·D标、新里·西斯莱公馆、金隅花石匠、润枫·欣尚等。

　　亚豪机构副总经理高姗认为,5月份开盘项目量明显增加,但是首次开盘的纯新盘项目却比较少。这说明在调控政策亮相之后,市场出现了多种声音,不仅是购房者出现了观望情绪,就连开发商也对市场预期产生了分歧。有的开发商比较乐观,而有的开发商则比较谨慎。

　　从5月份计划开盘的楼盘情况来看,老项目后期开盘中有相当一部分是地段较好、品质较高的稀缺项目,如太阳公元、红山世家等,此外有的项目是品牌地产商开发,如万科蓝山、珠江摩尔国际中心等。由于这些项目在品质、品牌方面具备的先天优势,市场认知度较高,且前期经过市场推广有了一定量的客户积累,因此尽管楼市大环境较为动荡,但这些项目仍然有信心推盘销售。相比之下,纯新盘由于缺少了前期的铺垫,人气积累较少,加之纯新盘所处位置以远郊区域为主,多于楼市高峰期拿地,土地成本等综合成本较高,因此在当前环境下不敢贸然开盘。但是,有一些热点新城的楼盘还是选择了在此时入市,如位于大兴黄村的兴创·D标、新里·西斯莱公馆和地处通州新城的金隅花石匠等楼盘。能够在市场面临下行风险时推出新楼盘,一方面是源于对区域市场潜力的看好,另一方面也是源于对自身产品品质的高度自信。

　　对于新政后房价为何出现走高的势头,业内人士认为,首先是政策风险导致的楼市预期发生变化。中端置业群体普遍采取观望态度,高端客群资金雄厚,受政策影响较小。此外,一旦楼市走弱,高端物业的保值避险功能也使得这类产品近期成为楼市投资客的关注对象。因此,针对这类客群的多个高端公寓、别墅楼盘集中计划在5月上市,包括均价达7.5万元/平方米的长安8号、均价达6.8万元/平方米的首创禧瑞都、均价5万元/平方米的阳光上东等。这些高端项目均在很大程度上拉高了5月开盘项目的整体价格。其次,尽管受到政策影响,楼盘销售速度减慢,但开发商手握重金,仍具备短期内力撑房价不落的能力。市场将在一段时间内进入供需博弈的阶段。此外,5月,新盘上市量偏少也是市场整体均价走高的原因之一。在楼市下行的预期下,新盘上市为求得销量往往采取市场定价法,即楼盘定价低于周边在售项目的价格,而老项目后期经历多轮价格上调已至高位,因此,5月纯新盘上市量不足也在一定程度上促成了整体均价保持高位。

　　6月楼市将迎来打折降价风

　　尽管5月份项目开盘价格持续走高,但是中原地产认为,交易量将出现五成左右的下跌。并预测住宅价格降幅将有30%左右的空间,价格将向2009年年中左右看齐。重点降价区域将是外围和边缘地区以及以前热点区域,并且下降幅度会比较大,如通州、燕郊等边缘地区。尤其是大面积、高总价的房屋将受到较大影响。并预计6月份楼市将出现打折降价风潮。

　　新政出台后,楼市交易量下挫趋势已经十分明显。统计显示,自4月17日调控政策出台之后,京城日均成交量明显下滑。数据显示,4月17日之后,日均成交期房商品住房仅为207套,相比4月17日之前的日均成交套数339套,降幅达到38.9%,接近四成。在中央的调控政策组合拳打出后,京城楼市成交明显遇冷。

　　回顾新政出台前,最为明显的就是郊区盘价格的快速上涨,出现了中心城区与郊区新城的楼盘价格倒挂,而在5月份这一现象还将持续。

　　亚豪机构调查数据显示,5月即将开盘的项目中,一些新城区域的项目价格甚至超过的了市区的项目售价,如通州、大兴、昌平等新城区域的楼盘拟售单价处于2万—3万元/平方米区间,而位于三环周边西区国际公寓、7克拉等项目拟售单价却低于2.8万元/平方米。

　　对此,亚豪机构副总经理高姗分析指出,在京城住宅郊区化不断加强的背景下,城市近郊区及新城区域毫无疑问成为了主流区域,但在城市规划利好的大背景下,加剧了部分新城的房地产泡沫化现象。以通州新城为例,在市政府政策重点倾斜之后,关注度极大提高,导致了该区域房价快速上涨,以至于出现了部分项目短短几个月上涨近万元的现象。楼盘价格不是建立在区域面貌得到实际改善基础之上,而是预期利好造成的房价暴涨。这种非理性的房价涨速提前透支了区域价值的上升空间,也为政策调控下的价格回归埋下了伏笔。

　　中原地产认为,随着政策影响的加剧,新城的交易量将出现大幅度的下滑,同时也将成为北京楼市打折降价风潮的开始点。赖大臣 (来源：北京商报)