青岛版房地产新政14条出台 三套房贷款可停发

　　4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，时隔9天后，“青岛版”住房新政公布！4月26日，青岛市政府办公厅正式公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》。外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77% 、重点建中小套型商品住房 、力争3年左右完成旧城改造、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开……旨在进一步遏制房价过快上涨，促进房地产市场持续健康发展的该意见共有14条，记者发现其中多条政策是按更严厉于国家政策或国家政策上限执行的。

　　外地人买房贷款须先开证明

　　岛城刚出台的意见把坚决遏制房价过快上涨，严格限制投机性购房放在了显著位置。其中规定，岛城要实行更为严格的差别化住房信贷政策。根据国务院通知精神，商业银行可根据风险状况，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，意见规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

　　意见规定，岛城要落实有关房地产税收政策，发挥税收调节作用。对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。税务部门要对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

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　　国家政策规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　中小套型建设用地至少占77%

　　岛城将增加住房用地供应，同时加快各类住房建设。2010年，全市住房建设用地供应要比上年增加30%以上，供应总量要达到1500公顷以上。其中，市区(市辖七区，下同)供应总量要达到500公顷以上。优先保证保障性住房、拆迁安置住房和限价商品住房用地供应。市区保障性住房建设用地供应量要达到80公顷以上，限价商品住房用地供应量要达到100公顷以上。

　　合理调整住房用地供应结构方面，2010年，保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位 、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模，不低于各类住房建设用地年度供应总量的77%；今后3年不低于70%。限价商品住房建设用地年度供应规模，不低于商品住房建设用地年度供应总量的20%。

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　　国家政策规定，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，在岛城意见中，该数字变成了77%。

　　房源价格须一次性公开

　　加强土地利用和房屋销售监管，严厉查处闲置土地和捂盘惜售等违法违规行为。房地产开发企业要严格按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地，严禁闲置土地。在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》核准之日起10日内，必须在“青岛网上房地产”和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。闲置土地的，达到预售许可条件未申办《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等捂盘惜售的，国土资源房管部门应会同工商、税务等部门责令其限期整改 。拒不整改的，依法严肃查处。

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　　国家政策规定，取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源；岛城意见将“规定时间内”明确为10日内。

　　要立即接受群众投诉举报

　　意见还规定，各级政府部门要建立考核问责机制。要全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要依法依纪追究责任。对保障性住房和“两改 ”项目未按规定进度开发建设的，暂停相关房地产开发项目审批手续。

　　同时，各级发展改革 、城乡建设、规划、国土资源房管、工商、税务、物价、金融等有关部门，要按照支持居民自住性消费、抑制投机性购房、增加有效供给的原则，加大工作力度，迅速行动，狠抓落实。要立即开展房地产市场专项整顿活动，接受群众投诉举报，实施部门联动，依法查处土地闲置及炒地行为，坚决打击囤积土地、变相预售、捂盘惜售、哄抬房价、虚构成本等违法违规行为。清理收回的闲置土地要用于保障性住房、限价商品住房建设。

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　　国家政策规定，各地对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为。而岛城意见规定，各级政府部门要立即开展房地产市场专项整顿活动，接受群众投诉举报，并建立了考核问责机制。

　　■分析

　　下半年可能出现拐点

　　“青岛版”楼市调控政策的出台让此前房地产市场的猜测成为事实。“政策相当严厉，会对房地产市场产生很大的影响。”26日，提到青岛市新出台的十四条调控政策，接受采访的业内人士均如此表示。值得注意的是，新政出台之际，恰逢5月份市区陆续将有大量的新盘入市。业内人士预测，5月岛城楼市尽管难以出现掉头向下的局面，但新政的落地无疑会在短期内加剧买卖双方的博弈心态，使观望气氛继续变浓，随着供应量的释放，拐点或许会在下半年出现。

　　信贷从严加大炒房成本

　　岛城投机性购房、外地购房者的比例有多大，暂停第三套及以上住房贷款将会对岛城的楼市产生什么样的影响？

　　“市区与郊区楼市当中，投机性购房和外地人购房所占的比例不同，但平均来看3成的比例应该没有问题。”青岛广华置业总经理助理于湫分析说，胶南、开发区、城阳和即墨等区域的投机性购房、外地购房比例所占份额较大。

　　“以前是手里有100万资金，采取首付20% 的方式，可以通过银行贷款炒多套房子，暂停第三套住房贷款后，意味着在目前的房价下，只能炒1套房子。”于湫分析说，炒房的成本大增，这对炒房者的心理造成很大的影响。

　　开发商拿地更谨慎

　　税收杠杆在岛城新版的调控政策中将要发挥的作用也不容忽视 。

　　“这实际上是加大了开发商资金的运作成本，开发商拿地环节将会更加谨慎。”中南世纪城市场部经理迟晓伟说，新政策明确，税务部门要对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。“这释放出一个信号，拿地时不要再盲目乐观，税收环节已经注定土地的持有成本和开发成本都将加大。”迟晓伟说。多名业内人士分析认为，受此影响，开发商拿地的时候将会更加谨慎。

　　市场拐点下半年或现

　　早在岛城新政策出台之前，受国家频频出台的严厉调控措施的影响，岛城楼市买卖双方的心理已经发生微妙变化，购房者退房的现象已经在市北区、李沧区的两家新盘中出现。“新政策出台后，无疑将会再次助涨观望气氛，退房现象还将多发。”一位开发企业负责人说。

　　“退房的行为其实不可以简单地理解为因首付款比例提高导致，更多的是新政策给市民释放出了房价或会下调的信号。”一位开发企业负责人说。更多的买房者在面临充足的房源时选择了观望。

　　“这次出台的政策相当严厉，但市场不会在短期内出现急转直下的情况，毕竟政策会有一个缓冲期。”青岛广华置业总经理助理于湫说。中南世纪城市场部经理迟晓伟说，随着下半年新盘供应量的加大，政策将完全发力，拐点或许会在下半年出现。这一观点也得到多位业内人士的肯定。

　　■新政其他措施

　　加强对楼市的舆论监督

　　加强市场监控和信息发布。进一步完善房地产市场监测体系，动态监控房地产市场走势，分析住房供求结构变化和存在的问题，提出解决措施。及时将土地供应、保障性住房和“两改”项目、住房预售信息、可售楼盘及房源信息、违规行为查处情况等向社会公开，引导形成合理的市场预期。严格规范各类房地产展销展示会，各类展销活动实行严格的审批制度。加强舆论引导和媒体监督。新闻媒体要加强正面引导，以正确的舆论引导房地产市场预期，促进住房理性消费。新闻媒体要发挥社会监督作用，加强对房地产市场、房地产企业开发经营行为的舆论监督，对扰乱房地产市场秩序等违法违规行为坚决予以曝光。

　　配建保障房比例不得低于10%

　　优化住房供应结构，支持自住性住房需求，也是遏制房价过快上涨的一条重要措施。意见规定，保障性住房和拆迁安置住房建设规模，应根据需求确定并确保供应。适应市场需求，增加限价商品住房和公共租赁住房建设规模。商品住房要放量供应，重点加快中低价位 、中小套型商品住房建设。严格控制保障性住房、限价商品住房作为拆迁安置房源，确保增加市场有效供应。重大基础设施拆迁安置住房要提早做出计划，提前落实房源。

　　要完善保障性住房和限价商品住房配建制度。凡是规划为住宅的建设项目，应按照规定比例配建保障性住房和限价商品住房。其中，市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于20%(保障性住房配建比例不得低于10%)。

　　力争3年左右完成旧城改造

　　为加快保障性住房和“两改 ”项目建设，意见规定，2010年，市区新开工建设保障性住房不少于8000套，其中廉租住房不少于3000套，经济适用住房不少于5000套；配租配售保障性住房不少于8000套；新启动“两改”项目18个，回迁“两改 ”项目12个，回迁居民1.1万户。进一步加快进度，加大力度，力争用3年左右的时间，基本完成市区旧城区和城中村改造任务。

　　为加快商品住房的有效供应，意见规定，对已批未建、已建未售的商品住房项目，各有关部门和区市政府要督促房地产开发企业加快项目建设和销售。