二手房市场转向买方主动 楼市走向需看政策后续

　　“不能简单地将目前的市场变化与房价下降划等号。后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果”

　　“在国外挣钱的速度没有福州房价上涨的速度快。”最近几天，刚从葡萄牙里斯本回来的老陈每天都会来看看正在举办的福州住交会，转了几天发现，福州的房价高得让他难以承受。

　　老陈一家在里斯本开中餐馆，一年基本上可以赚两三万欧元（约合人民币二三十万）。本来他打算买套百平米左右的三居室叶落归根，可是“这几天看下来，感觉就是价钱贵、位置偏”。

　　“里斯本房价不低，市中心的一套三居室，差不多要花130万人民币。不过福州的市中心，同样的房子130万买不下来。”老陈说。

　　失望之余，老陈对于最近密集出台的楼市新政充满了期待，“毕竟政策出来效果也不会那么快，我准备再等一两个月”。

　　调控新政密集出台十几天后，像老陈这样的购房者开始了观望。伴随而来的是各地的成交量大幅下跌。杭州下跌73％、深圳下跌64％、北京下跌45％、上海下跌38％……4月26日，中国指数研究院公布的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌。

　　这是不是意味着，房价真的要开始下跌了？

　　转向买方市场

　　4月17日，就像一个分水岭。“好像突然之间，大家都不着急看房了。”北京的一名地产中介对记者说。

　　其实，一反常态的变化早已经出现。从4月10日开始，北京多个区域的二手房市场陆续出现集中抛盘的现象，甚至有一名浙江投资客一次性挂牌出售20套商品房。

　　谜底在14日：当天，国务院常务会议召开，包括“二套房首付比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”在内的四项措施出台。17日，国务院再次发出遏制房价过快上涨的通知，“国十条”出台。

　　此后一周，先是国土部公布了新一年的土地供应计划，保障性住房和中小户型住房用地大规模增加；紧接着住建部发出通知加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度；接下来，各商业银行几乎都在第一时间落实政策精神，二套房贷收紧速度骤然加快；随后，银监会、证监会相继传出消息，修正二套房认定标准，叫停三套房房贷。

　　一位温州炒房者告诉记者，这是近十年来下得最猛的“药”了。

　　政策的效果立竿见影，尤其是以北京、上海、深圳为代表的房地产一线城市，二手房的成交量出现明显萎缩。中原地产比较了新政出台前一周和后一周的数据，结果表明，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，北京增加49％、上海增33％、广州增24％，深圳和天津分别增加24％和20％；而由于普遍预期市场将进入调整期，购房者并不急于买进，北京、上海、深圳三地的新增客源量显著下降，降幅分别达到80％、40％和80％。

　　“房地产市场将加速降温，房价指数估计将于6～7月间出现环比零增长，甚至转而下跌，”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“从统计意义上看，大部分城市4月成交量比3月还会上升，70个大中城市房价环比依然是正增长，不过涨幅将会有所收窄，市场层面的拐点显然是到来了，这次房价肯定会下跌。”

　　我爱我家市场研究中心研究员秦瑞也认为，目前二手房市场已经由卖方市场 转向买方市场，市场的主动权已由业主手中交到了客户手里。

　　而在北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟看来，房价最终进入下行通道，还有一个很重要的支撑就是对政策调整的预期还没有结束。

　　“短期内政策调整的力度非常大，并不意味着调控已经告一段落。除了金融政策的调整，在房地产保有阶段的税制调整很可能会在下一阶段出台，这将使市场出现根本性的变化。”张大伟说。

　　变化背后的伏笔

　　随着房价大跌的市场预期不断增加，对调控后“弹簧效应”的担心也开始出现。一些业内人士就指出，年初中央对房地产市场的调控力度同样很大，调控之初市场也出现了回调，不过紧接着就出现了房价新一轮的报复性上涨，因此轻言房价进入下行通道，还为时尚早。

　　从市场的层面看，虽然二手房交易受到明显的影响，但价格并未出现明显松动，一些城市的房价甚至上涨。佑威房地产研究中心4月26日发布的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50％，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11％，成交均价创下历史新高。

　　新开盘的项目，房价同样没有明显回落。根据北京中原房地产三级市场研究部提供的最新数据，5月份，北京即将开盘50个新老项目，整体开盘均价达到了28520元每平方米，相比4月中上旬北京商品房的开盘均价21058元每平方米，上涨了35％，创历史新高，预期中的大幅度优惠并没有出现。

　　在合肥、南昌、福州等二三线城市，“逢开盘必涨价”现象有所改善，但是仅仅是没涨而已，大部分仍然没有降价，优惠很少。

　　记者在福州住交会上遇到了前来购买结婚用房的黄键，他和老陈一样失望。“一般100平米的房子一套也就优惠1万多，平均下来一平米才少100多块钱！”黄键说，“去年我哥就是在住交会上买的房，那时候价格还没有像现在这么高，有的楼盘一平米优惠1000块钱呢。”

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确地量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响，因此不能简单地将目前的市场变化与房价下降划等号。后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。

　　采访中一些专家表示，目前出台的调控政策力度很大，但针对性很强，主要目的仍是打击房地产投资、投机，抑制房价，再加上调控政策对于保障性住房和中小户型住房的供给提出了很高的要求，“有保有压”的基本政策思路并没有发生变化，“遏制房价过快上涨”并不等于让房价高位跳水之后就一蹶不振，而是为了保证市场更加理性健康地发展。

　　随着政策预期被市场逐渐消化，刚性需求最终仍将成为主导市场的根本动力。除此之外，也不排除商业银行会出于盈利的考虑，在适当的时候重新调整自身信贷政策的可能性，再加上目前开发商本身的资金状况良好，这些因素都为后期楼市的“重装上阵”埋下了伏笔。

　　“今年看来，调整已是趋势，但明年市场却存在反弹的可能，如果三季度楼市降温过快，四季度时政策就会有所放松，市场的反弹就会出现。”杨红旭说。

　　市场反应决定调控方向

　　业内人士认为，这一轮调控在很大程度上是一次外科手术式的“精确打击”，主要目标是平抑投资、投机推动下高涨的房价。它之所以会对市场产生强烈的冲击，很大程度上还是因为改变了人们看涨楼市的心理预期。

　　政策的针对性使得楼市在短期内出现了明显的“拐点”迹象——价格止涨，观望气氛浓厚。但同样由于其针对性很强，也使得人们担心调控并未全面根除房价上涨的制度性问题。有分析人士已经开始担心，温州等地的炒房资金可能会从一线城市转而涌向二三线城市，这一轮调控作用一旦被市场消化，就会出现新的反弹与上涨。

　　一位长期从事房产交易的人士向本报记者透露，近几年，外地开发商来安徽投资房产同时，拥有大量民间资本的炒房团也被带进来，开发商借炒房团炒高楼价，哄抬人气；炒房团则借开发商的优势，低价大量吸进楼盘，待价而沽。这位人士手上就握有一位浙江投资客的近三十套房源，其中20套买进时的价位仅每平米3000元，而他打算涨到9000元时卖出去，“不着急，现在价格已经涨到7000多了”。

　　合肥学院房地产研究所所长朱德开指出，合肥市作为一个内陆城市，正处于大发展的时期。目前已经有一些投机者进入了合肥，一旦一线城市房市趋冷，紧邻长三角的合肥，包括其他类似的城市，将成为投机者转战的首选之地。届时，二三线城市住房价格上涨的压力将会增大。

　　“下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面。”陈国强表示，相关的政策储备有关部门应该已经在进行，不过何时推出、以什么样的方式推出则取决于本轮调控后市场的进一步变化。

　　“税改进程与市场有关。”杨红旭表示，如果本轮调控能有效的产生作用，市场出现快速降温，那么有些税种，比如房地产税的调整、物业税的出台可能就会延迟。不过，一旦市场再次出现非理性的上涨，不排除税制改革会成为新一轮调控的着力点。（国际先驱导报）