广州楼市成交量下跌 市中心楼盘门可罗雀

　　五一楼市调查

　　存款准备金率在五一期间突然提高0.5%，对本来冷清的五一楼市无疑更是雪上加霜，再度对市场“关水喉”的政策令房地产行业相信新的楼市政策还将陆续有来。

　　发展商是否因新政的震慑力而手软？二手市场业主是否因为担忧未来楼价走低而降价抛盘？买家是否将静观其变，等待最低点入市？

　　五一期间，本报记者兵分多路，密切关注广州楼市新状况。从一二手市场了解到，大部分楼盘门可罗雀，销售人员与买家两相冷清；相反，将潜在客户定位为首次置业买家的楼盘却意外爆出冷门，甚至出现“门前清”的“日光盘”！房地产人士认为，五一过后市场将持续进入价量调整，但市场潜在的承接力仍将存在并等待爆发机遇。

　　一手市场：中心区成交量占比不足1/3

　　市区中心的楼盘看客者稀疏，销售人员也无心推盘。而市区外围的低单价、低总价楼盘销售火热。

　　“五一期间，中心六区的成交量不够总量的三分之一！”房地产营销策划专家谢逸枫透露，他了解到部分开发商把希望寄托在8月份和10月份，将在2010年广州亚运会开幕前再集中推货，避免政策的影响。

　　而市区外围的低单价、低总价楼盘销售火热。有市场人士认为，主要是因为近郊和远郊以自住型买家特别是首次置业者为目标消费群，自然“一击即中”。

　　据某网房产对阳光家缘网站数据的统计，5月2日，广州楼市网签85套，环比5月1日下降9%；成交面积为8853平方米，创下了近一个月来的楼市日成交量最低点。数据还显示，销售量排名前十的楼盘以花都、增城等周边城区的低价楼盘为主。

　　同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文表示，4月以来销售情况较好的均为中低价楼盘，显示自住型需求的比例在不断增加，估计目前占市场比例为80%左右。

　　二手市场：放盘量多价格松动少

　　二手市场呈现冷热不均的特点。记者在广州碧桂园看房时发现，大量的中介地铺都无人光顾，放盘量比较多，但是价格松动的很少，中层单位朝向较好的基本上都在8000元/平方米以上，部分附送家电的单位叫价高达9000元/平方米。

　　但在南洲路，记者了解到，由于海珠湖动工建设的利好，业主惜售非常明显，每个中介地铺手中的房源都不多，价格更是坚挺。房地产经纪告诉记者，自从海珠湖开挖的消息传开之后，这一带的业主很多都不愿意放盘，继续放盘的业主也将放盘价格提高一些。

　　越秀、荔湾老区的楼市在黄金周显得格外冷，二手中介门庭冷落，成交寥寥无几。

　　珠江新城的中介行更是人烟稀少，连中介人员也少有留守。

　　不过，中介人员认为珠江新城的大部分业主心态还是很稳，一名中介人员告诉记者，大部分业主都不紧张资金问题，手上至少有两三套物业，不到心理价坚决不卖房。而之前媒体曾报道的“抛盘潮”，大多数是小面积公寓的业主，他们当时买入就为投资，现在的时势当然是斩仓之时。

　　有中介经纪表示，目前珠江新城的整体均价为21000~22000元/平方米之间，估计整体最多只会下跌2000~3000元/平方米。

　　政策分析：

　　五一后或出台贷款明晰规定

　　“提高存款准备金率对楼市的影响可能最为明显。”东莞某开发商副总经理告诉记者。他表示，目前中央对楼市信贷的紧缩已经让部分小的开发商资金受到威胁，再次上调准备金率将使开发商从银行获贷款更少，“这对部分发展商来说可能是釜底抽薪。”

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，存款准备金率上调、银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的。发展商的观望期将加快结束，该降价的就降价，该促销的促销。

　　中原地产潘婉霞认为，提高存款准备金率这一信号使市场确信随后还将有新的政策出台，包括国十条的细则和各地区的细则。预期五一之后，广州可能会出台银行贷款明晰规定，但应该不会增加新政之外的策略，因为广州在一线城市中泡沫并不算大。

　　不过兴业地产住宅总监金忠男却认为，这一政策并不是针对楼市，而且目前银行的信贷政策已经抓得很紧了, 加息或者物业税等政策出台的话，才会实实在在增加买房者的成本并抑制需求。

　　市场分析：

　　广州楼价将下调1年~2年

　　赵卓文分析，短期内房价还会在高位运行，成交量还会持续降低，买卖双方博弈还会坚持一段时间。要打破这一僵局要靠一手房降价。他预计，二、三季度，市场的成交量还会继续萎缩，在这一过程中，开发商的资金会由丰裕转为紧张，只要有开发商资金链出现紧张，带头降价，才能打破市场僵局，令房价开始下跌。

　　“广州房地产市场调整已成大势所趋。”谢逸枫认为，房价将在未来一段时间出现调整都几乎已是板上钉钉。而且市场供求关系的局势将会发生逆转，原本高度短缺的供应在需求大幅萎缩下将变得充裕，“2010年的新房高库存现象将再一次出现。”

　　由于政策预期会陆续再出台，因此，潘婉霞认为广州楼市价格还有下调空间，整个调整期将持续较长一段时间，可能长达1年~2年。(记者林琳、陈芳、张忠安) (来源：广州日报)