政策影响房价上涨预期 全款投资购房者伺机抄底

   随着“新国十条”以及各项调控政策的出台，商品房退房潮涌现、二手房业主抛售忙，对政策较为敏感的投资客纷纷离场。但是，也有部分投资者在政策出台后，开始静待房价跌落，等时机出手抄底。据了解，这部分购房者经济实力较强，已经拥有一套以上住房，大多数能够全款购房，比较青睐核心地段、交通便捷、性价比高的产品。“尽管全款投资购房者并未受到新政影响增加购房成本，但可能面临投资周期延长以及投资利润下降等问题，因此在政策打压楼市的大背景下，全款投资购房仍然存在较大风险。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　政策影响房价上涨预期

　　购房者陷入观望等待房价下降

　　新政的出台，影响了购房者看涨房价的预期，大批投资者担心受到新政的打击，纷纷撤离市场，但也有部分经济实力较强并且能够全款购房的投资者，开始等待房价降至下一个低谷时出手购房，他们购房的心理价位是去年年底的房价水平。

　　原本打算全款购买第三套房产的王先生，最近开始犹豫了。“政府的调控政策频频出台，房地产市场后期的走向不明朗，最近成交量开始下降，说不定过一段时间后，房价也开始跟着降了，现在肯定不是投资房产的时机。”王先生原本打算全款买下北苑附近一套总价为160万左右的小户型项目，但由于政策的出台，开始放缓购房的步伐，“打算先观察一段时间，等房价降到去年年底的水平时，再考虑购买。”

　　据了解，去年年底楼市掀起的恐慌性购房潮，使整体均价飙升至1.8万左右，与去年初均价1.04万相比，涨幅接近八成。随着需求的持续旺盛，今年4月份（截至4月23日）商品房均价更是达到2.3万。“随着新政的实施，楼市成交量的下降将持续下去，在6个月甚至更长的时间以后，房价将出现调整。”中原地产华北区董事总经理李文杰在接受《广厦时代》采访时表示。

　　购房者可在房价

　　下降15%-20%之时入市

　　据了解，2007年9月首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策，对整个楼市的影响长达一年，造成2007年-2008年的楼市低迷期，在国际金融危机的影响下，2009年政府出台“改善型的第二套房比照首次置业”的政策极大地刺激了楼市的成交量，造成2009年的量价飞涨。房价在市场、政策等因素的影响下，呈现上下波动的特点。

　　从目前来看，2008年年底到2009年3月这段时间，成为楼市价格较低、购房者购房的最好时期。那么房价的下一个谷底将出现在何时？投资型全款购房者在价格跌至何种水平时，可出手抄底呢？

　　“今年4月份，政府出台调控组合拳，主要是打压投资投机性购房，抑制房价过快上涨。从目前效果来看，影响比预期更为明显，随着政策作用的不断显现，房价疯狂上涨的现象不会再发生，但从以往经验来看，房价步入下行通道要经历半年左右的时间。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“除去通胀因素，未来房价预计将有20%-30%的降价空间。全款购房的投资型购房者在房价下降15%-20%的时候可以入市，但这也要看楼盘具体类型以及所处位置，四环以内房价将相对坚挺，但对于部分前期泡沫明显的区域，其价格将出现"超跌"，房价下降空间可能会达到30%-40%。”

　　专家提示：

　　全款投资购房仍存较大风险

　　对于全款购买第二套或第三套房产的投资型购房者，是否会受到新政的影响？这一类购房者投资房产是否会有风险呢？对此，郭毅表示，目前的新政为提高多套房产置业者的贷款首付比例及利率，未制约全款购房者，但有消息称未来将出台政策限制三套以上的购房，这将会影响多套置业者的投资行为。“尽管全款投资购房者并未受到新政影响增加购房成本，但可能面临投资周期延长以及投资利润下降等问题，因此在政策打压楼市的大背景下，全款投资购房仍然存在较大风险。”

　　据了解，此次出台的“新国十条”政策主要针对投资投机购房者，对于购买中小户型面积且首次置业的刚性需求者还持支持态度，同时各个城市的调控力度也有所差异，因此，房价过高、上涨过快的一线城市将成为调控重点，受政策影响会比较久，至少会持续一年的时间，而对于一些不存在房地产泡沫现象的二三线城市影响会较小。

　　链接

　　2007年至2009年京城商品住宅成交均价走势

　　据亚豪机构统计，自2006年国六条出台之后，京城房价不降反升，2007年的京城房地产十分火爆，楼市经历了一轮上涨周期。

　　2007年1月份，商品住宅成交均价仅8878元/平方米，但到了10月份，房价达到了新高点13487元/平方米，形成了第一个波峰。

　　2008年1月由于央行提高利率等政策调控及节假日因素，房价出现小幅波动，成交均价降至11834元/平方米。

　　2009年初京城楼市处于低迷期，由于受金融危机及力度不断加强的调控政策影响，房价出现了阶段性低谷，成交均价10406元/平方米。

　　2009年12月，在政府救市政策的影响下，投资型置业大幅增加，楼市快速火爆，价格达到了全年的新高，成交均价18243元/平方米。

　　2010年，投资型购房热情高涨，房价也达到了历史的高点，4月份（截至4月23日）成交均价达到了23028元/平方米，创历史新高。