“新国十条”后首案开审 买家欲退房双倍返定金

观望房市

买家进退两难

　　因为迟迟办不下房贷手续，结果国家出台“新国十条”上调贷款首付比例，致使购房者吴先生无法支付上调后的贷款首付。吴先生无奈之下将房主郭女士告上法院，要求其双倍返还定金10万元。日前，崇文法院受理了因“国十条”而发生的首例购房人要求解除房屋买卖合同案。

　　事件：无钱增加首付且贷不到款

　　今年4月12日，吴先生与郭女士签订合同，购买郭女士位于崇文区沙子口路、建筑面积为98.38平方米的房屋一套。双方当时约定，由吴先生交付5万元给郭女士作为购房定金，不久，吴先生按约定将5万元交给了郭女士。

　　吴先生说，按照合同的约定，双方应该在4月13日办理合同网签，并于4月20日到银行办理房屋贷款事宜。但是，郭女士却迟迟没有履行约定，吴先生多次联系郭女士要求其履约，均被郭女士以各种理由推延。

　　4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于30%。新政策还规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　郭女士出售房子的建筑面积为98.38平方米，正好是在“新国十条”中上调首付的对象之列。之前双方约定以银行按揭的方式购买该房产，首付比例为总房款的20%，约40万元。而按照上调后的30%首付比率，吴先生需要多掏16.1万元。

　　吴先生赶紧去银行，结果无奈地发现银行已经开始执行“新国十条”新政策，他不得不再掏16.1万元的首付款。但由于吴先生刚刚来京工作不久，工作时间不长，收入并不高，40万元首付款全部是通过亲朋好友借来的，因此他无力承担新增的16.1万元。同时，他也不能提供1年以上的纳税证明，按照新规定，银行也不会向他发放贷款。

　　无奈之下，吴先生以违约为由将郭女士诉至法院。

　　吴先生诉称，其与被告郭女士于2010年4月12日签订房屋买卖合同，购买郭女士位于崇文区沙子口路76号富莱茵小区的一套房屋。吴先生在合同签订后即支付了郭女士5万元定金。根据合同约定，双方应于4月13日办理合同网签，并于4月20日到银行办理房屋贷款。但由于郭女士没有按期协助吴先生办理网签和银行贷款，导致“新国十条”实施后，各银行均提高了首付款比例。

　　吴先生表示，其原来根据自己的经济情况，计划应交付的首付款比例为总房款的20%，约40万元。该项内容已经写进了双方的买卖合同中。但是由于近期国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。吴先生需要交纳的首付款增加到了56.1万元，已经大大超出了吴先生目前能够承受的程度。

　　另外，“新国十条”中还规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。吴先生刚刚来京工作不久，不能提供上述证明。目前银行已开始执行这一新政策，此时如要求双方继续履行合同，吴先生将不能从银行取得贷款，更无力从其他渠道筹得购房款项。吴先生认为，由于郭女士的违约行为导致他无法继续履行合同，于是将郭女士诉至法院，要求解除合同，并要求郭女士双倍返还原告购房定金10万元，并承担本案的诉讼费用。本案正在进一步审理中。

　　争议：新政属不可抗力还是情势变更

　　吴先生购房的遭遇引发了另一个法律话题：国家新政对合同的影响属于不可抗力还是情势变更？

　　华伦律师事务所律师崔保国认为，正规的购房合同中其实都会对这种情况作出约定，一般会认为是不可抗力。“不可抗力可以理解为无法预知，无法避免。”不过，法律界也有人认为国家新政策导致无法履行合同应该归入情势变更，即外部条件发生变更后造成合同失效。“法律本身对于这个问题的说法比较模糊，所以也造成了一些争议，但绝大部分是认为不可抗力。”崔保国说。

　　崔保国认为，在本案中，如果确属郭女士的拖延造成了合同无法履行，郭女士的行为应该构成违约。但对于吴先生提出的双倍返还定金10万元，崔保国认为，关键是要看合同中对于违约情况的界定。

　　“如果郭女士的拖延超过了规定的约定期限，法官就可以认定违约导致合同解除，双倍返还定金就没有问题。但如果郭女士的行为没有超过合同中规定的期限，则只能算构成违约责任，法官可以认定合同并没有解除。”而合同违约一般是按日计算违约金，吴先生可以获得按日计算的违约赔偿，但很难获得双倍定金赔偿。

　　“由于法律规定的原因，本案还得看合同的具体约定以及法官如何认定。”崔保国说。

　　建议：国家政策变更应列入合同

　　对于吴先生的遭遇，崔保国建议，在双方签合同时，应该将国家政策变更等情况列入合同之中，对此造成的责任后果进行详细地约定。“约定得越详细，越对购房者有利。”另外，最近由于房地产热，造成很多卖房者违约解除合同，崔保国认为，在合同中明确违约责任的认定，提高违约金的限度等手段简单又有效，可以确保购房者的利益避免损失。