银行房贷压力测试太过乐观 不惧怕房价下跌三成

　　一线城市正在密集出台房地产新政，楼市气氛紧张。

　　5月6日，上海市政府召集相关部门及地方监管机构人士召开会议，研究如何出台地方的房地产新政细则。据接近监管部门的权威人士透露，上海细则很可能在下周出台。

　　一位股份制银行人士担忧，新政出台后各地楼市成交量骤降，预计一线城市的房价可能会下跌10%至30%。他透露，4月底监管部门作出相关工作安排，要求商业银行进行房贷压力测试，“与以往不同的是，这次是模拟测算房价下跌、加息双因素下银行风险情况的变化，而以往是单因素。”这次压力测试的结果将在5月底上报监管机构。

　　新政下的房贷压力测试，无疑对进一步掌握房地产市场波动对银行潜在风险的影响，以及下一步的政策走向有着特殊的意义。

　　模拟“房价下跌+加息”

　　5月6日，一家上市银行风险管理部人士称，确实听说有压力测试工作安排，时间点可能在银监会今年第二次经济金融形势分析通报会之后。

　　是次会议上，银监会主席刘明康指出，各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。银行业人士称，通过压力测试，各行要重点加强对高风险房地产开发企业和住房贷款借款人的风险管控，密切跟踪信贷质量迁徙情况，准确分类，提足拨备，并及时将有关压力测试结果和风险防控进展上报监管机构。

　　房地产贷款压力测试并非新鲜事物。2008年6月，银监会就要求各家商业银行，根据GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情景下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的变化情况。并开展房地产贷款专项压力测试，重点就房价、利率变动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。

　　但在本轮房地产调控新政出台的背景下，这次的压力测试也有了变化。“以前承压的条件往往是不明确的，但这次很明确是模拟房价下跌和加息的双因素情形。”上述股份制银行个贷部负责人称。

　　具体来说，个贷部门是分为房价下跌10%、加息27个基点， 房价下跌20% 、加息54个基点 ，房价下跌30% 、加息108个基点等三种情况来测算。

　　“做法比原来更为具体，统一了情景，否则每家银行的情景不同，得出的结论没有可比性。”前述上市银行风险管理部人士称，原来一般是单因素的压力测试，就看房价下跌；现在是双因素，加上一个利率调整。

　　他表示，此前开发贷的压力测试跟新要求差别不大，而部分银行个人按揭贷款的压力测试更为复杂，考虑了汇率、宏观经济指标变动等情况。

　　一位大行个贷人士称，原来每个季度都会开展房贷压力测试，现在银监会根据实施新资本协议的要求，重新下发了一个压力测试指引。变化在于，原来银行基本是情景模拟的方式，现在需要根据本行的房贷业务情况建立数据库，然后开展压力测试。

　　房价下跌30%无忧？

　　地产新政前，市场交投火爆、价格飞涨，许多银行仍在通过政府土地储备、房地产开发和个人按揭购房等途径，源源不断地将信贷资金注入房地产市场，致使房地产行业贷款占比、集中度水平不断提高，潜存风险。

　　风险隐忧之一是房地产贷款投放集中度偏高。3月末房地产贷款同比增速为44.3%，比贷款平均增速高22.5个百分点，一季度增量占各项贷款比重为32.5%。

　　一位银行业人士称，当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右，少数股份制银行已突破30%；如加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产业相关的贷款已接近信贷总量的一半；如果再考虑到当前开发企业发行的中期票据大部分由银行持有，该占比将会更高。

　　另外，个人住房贷款领域的违规操作也放大了金融风险，由于追求做快做大，外包、高返点导致假按揭又呈现上升苗头。

　　不过，部分银行对压力测试结果非常乐观。“无非是一些假设情景和变量选择的区别，压力测试的方式和结果（跟以前）差别不大。”5月6日，一些银行人士甚至这样告诉记者。

　　一些银行披露的数据似乎也证实了这点。在交行季报发布会上，该行披露的压力测试结果显示，假设房地产价格下降30%，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，按揭贷款不良率上升0.9个百分点。

　　而民生银行发布2009年业绩时表示，政府房地产新政对短期房价有控制作用，但该行压力测试显示，如果房价下跌30%，对其影响有限。且房地产占贷款余额比例为11.8%，比2008 年下降1.9 个百分点。 星展银行中国公司高管也表示，经过压力测试，即使房价下跌，其资产质量并不会恶化。