5月6日，随着北京调控房价政策进一步落实，一些之前高价销售的项目开始出现颓势并暗潜退房潮。本报记者 周晓东 摄
“我3月份签了购房合同，但贷款一直没下来。前几天，开发商要求我们按新政策执行，补交10%的首付款。我该怎么处理？”近段时间，不少小区的业主论坛上都出现了这类求助帖。
4月30日，北京出台落实国务院调控楼市的地方版政策之后，很多签了合同但尚未获得贷款的购房者都遇到同样的问题———要么补交首付款，甚至是必须交全款，要么退房或违约。记者采访了解到，这类购房者在目前的市场上已不在少数。业内人士指出，5月份或将出现因凑不齐首付或无法贷款而引发的退房高峰。
新政击中贷款“命门”
要么补交首付款甚至全款，要么退房或违约
“现在银行基本上都是严格按政策收紧了房贷，特别是四大国有银行”，5月5日，中易安担保公司市场总监徐东华告诉记者。短短半个月时间，第三套房贷和不能提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的外地人房贷，在北京各家商业银行已难觅踪迹。5月5日，公积金管理部门又下达紧急通知，第二套房贷款成数为五成，取消第三套贷款。
新政风暴下，很多购房者犯了难。“我想贷六成，但是已经是第三套房，前几天我咨询了银行，他们立刻告诉我，我的这种情况估计贷款办下不来,他们建议我要么提高首付,要么先提交资料碰碰运气”，在通州一楼盘买了房正等待贷款审批的梅女士颇为无奈。
在多个小区的业主论坛上，新政后的贷款问题成为关注焦点。有业主表示，自己去年签署了购房合同，但因为开发商施工进度慢，直到现在还没有封顶，致使自己被房地产调控新政殃及，“应该由开发商负责赔偿”；也有业主表示，虽然按照新的政策自己确实应该补齐首付，但也应该在银行放款前后补交，而不是现在；还有业主认为，新政出台属于“不可抗力”，应该无条件解除合同，开发商退还首付或定金。
退房潮“山雨欲来”
贷款购买了多套房产的投资客会先扛不住
在日前举行的三里屯SOHO首批租户入驻仪式上，SOHO中国董事长潘石屹表示，这一轮地产新政下来，未来一个月内北京可能上演“退房潮”。潘石屹说，“目前银行提高房贷门槛，意味着投资房产的资金成本提高了，但租金回报率没变化，贷款购买了多套房产的投资客会先扛不住。”
“我们项目这两天有两三个客户退房，因为首付要从三成提到五成，他们实在想不到招了”，通州一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，现在这种情况的退房基本上在每个项目都有，多数购房者其实并不愿意退房，一方面是退房需要承担不菲的违约金，另一方面也是更主要的原因是目前的房价已经比他们买的时候高出了不少。但有些人确实是没办法凑齐首付或是贷不上款，无奈之下只好退掉了。
中经联盟秘书长陈云峰介绍，一般地，新政出台后的一到两个月会是退房违约高峰，因为购房者签了合同到银行受理会有一个多月的滞后期。
二手房买家违约愈演愈烈 以前90%的违约都是房主认为卖便宜了而违约，现在70%是买房者感觉买贵了而违约
曾几何时，不少二手房买房人都想方设法防止卖家违约，临时抬价。然而随着政策调控风声渐紧，原来是卖家因为觉得卖便宜了而违约，现在开始出现买家因为感觉买贵了而违约。
4月中旬，陈先生在挂牌出售东四环一处房产。接下来的几天中，中介带着一位买房人看了几次，谈了几次，陈先生感觉买房人也很有诚意，便决定售出，要求5万元定金，约定一周内付首付。五一期间，陈先生得到电话称买房人以“新政之后首付款提高，支付不起”为由不买了。陈先生后来辗转得知，北京新政出台后，同一小区的一些房主马上下调价格，买家因此看中了报价比陈先生低了不少的房子。
据北京中原统计，在2009年以来的房地产市场违约案件中，90%都是因为房主认为售价过低而违约，而在4月15日以后，客户违约比例已经达到了70%。其中，买房者以“银行首付提高，无力筹够首付”为借口违约的，更是占到了买房违约总比例的80%。
北京中原三级市场部研究总监张大伟指出，目前很多开发商已销售的房源明显地开始酝酿退房潮，而二手房市场中的买方违约退房现象也愈演愈烈，预计将在5月份达到顶峰，届时，市场上可能出现因为首付款难以凑够及看跌后期楼市而引发的违约退房潮。
开发商暗中绸缪应对
开发商想办法帮业主通过改底单、贷装修款等方式不退房
多数开发商都表示，尽管目前大规模的退房潮尚未汹涌而至，但是联想到2008年北京那场“退房潮”，都不敢掉以轻心。2008年下半年楼市急转直下，北京多个项目出现价格“跳水”，由此带来了一场风起云涌的“退房潮”，当时为了应对危机，不少项目推出了赠送精装修、老业主退房款差价等方式。
“现在很少有开发商愿意退定金的，一般都会想办法让业主不要退房”，一位不愿具名的开发商告诉记者，目前开发商一般有几种方式应对政策因素的退房。一种是“改底单”，就是通过更名的方式，以朋友或亲戚的名义贷款来规避政策；另一种是推迟封顶期限，比如本来是今年底封顶，开发商推迟到明年上半年，这样就可以将申请贷款的时间往后挪，寄希望于将来银行政策会放宽。
此外，一些开发商还想出了不少新点子。某开发商将原本精装修的房子改成毛坯，让业主除了房款外，还可以以装修的名义，从银行取得个人消费贷款，贷上几十万元。此外，广州海珠区某新盘五一开盘，推出“首付两成，其余三成由开发商垫付，分5年还清”的方案。
市场观察
买方退房违约成本是道坎
据了解，目前在退房的实际操作中，按合同来履行退房手续的占到绝大多数。业内人士介绍，一般来说，购房合同中通常会对违约情况进行约定，多是约定一个违约金额，比如5万元或10万元，更有甚者，少数开发商在合同中约定“如果违约，已交款项不予返还”，这种情况下开发商会罚没首付或定金。目前，这种方式引起了欲退房者的很大争议。
4月上旬，外省的童先生看中了北京南三环边的一套二手房，和房主万先生敲定了200万的总房款。因为当时房价上涨得太快，童先生害怕房主临时毁约提价，就在合同中约定，如果因为买卖双方一方违约需要赔付被违约方30％的房款作为赔偿。4月12日双方签约，4月15日系列调控政策就开始陆续出台，童先生认为现在买房不划算，就与房主协商退房，房主要求他按合同赔付房款的30%即60万元的违约金，但童先生却坚持国家政策是“不可抗力”，一分钱都不肯赔，双方至今都没有达成共识。
房贷政策是否属“不可抗力”有分歧
新政实施后，买方是否能以“政策调整是不可抗力”的理由来要求房主或开发商退房，成为了备受关注的焦点。由于我国相关法律法规中对此没有明确规定，使得各地判决结果各不相同。近日，接受记者采访的多位专家和业内人士，对于“新政导致房贷政策变化”能否成为退房理由的问题也看法迥异。
中易安担保公司市场总监徐东华认为，以首付比例提高为借口，想不承担责任地“全身而退”不太可能。“在大部分与开发商签订的购房合同中，由于购房人资质问题无法贷款的情况都属于购房人违约，而目前新政带来的首付比例提高，无疑也将被归为此类”。
徐东华表示，按照合同相关条款，退房人将承担违约责任，尽管这在一定程度上属于“霸王条款”，但是购房者不打官司往往难以全身而退，即使诉讼，也要看法官的自由裁量权。
“在目前的操作中，新政因素不属于"不可抗力"，利用合同中不可抗力违约在法律上不能成立”，北京中原三级市场法务专家认为，“不可抗力”主要包括三方面，一是自然灾害，如台风、洪水、冰雹等；二是政府行为，如征收、征用等；三是社会异常事件，如罢工、骚乱等。
不过，盛廷律师事务所律师毕文强则持完全相反的观点。“此前已经有过相关判例，应该无条件解除合同，退还定金”，毕文强认为，此次新政中关于房贷的相关规定，使履行合同条款的事实基础发生重大改变，双方应该互相返还，不应追究任何一方责任。
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“国十一条”后第一案受理
近日，崇文法院受理了因“国十一条”而发生的首例购房人要求解除房屋买卖合同案。
今年4月12日，吴先生与郭女士签订合同，购买郭女士位于崇文区沙子口路、建筑面积为98.38平米的房屋一套。双方当时约定，由吴先生交付5万元给郭女士作为购房定金，并在4月13日办理合同网签、4月20日到银行办理房屋贷款事宜。但是，郭女士却迟迟没有履行约定。
4月17日，国务院出台了“国十一条”，吴先生赶紧去银行，发现银行已经开始执行新政策，他不得不再掏16.1万的首付款。但由于吴先生来京工作不久，收入不高，无力承担新增的16.1万元。同时，他也不能提供1年以上的纳税证明，按照新规定，银行不会向他发放贷款。无奈之下，吴先生以违约为由将郭女士诉至法院，要求法院判决解除合同，郭女士双倍返还购房定金10万元并承担所有诉讼费用。
本版采写/本报记者 杨娟娟
来源：新京报
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