评论：房地产市场严厉新政策还需要更严格监管

　　封面评论

　　国务院出台“史上最严厉”的房地产宏观调控政策已有20多天，“京版十一条”出台也已一周，但北京楼市的价格仍未见明显松动迹象。本轮调控政策要想取得预期的遏制房价过快上涨、打击炒房等效果，各地方政府还需在此阶段的市场监管上下工夫。

　　开发商“反调控”技巧增强

　　5月5日，恒大地产宣布旗下全国楼盘8.5折销售。虽然这是恒大一贯采用的低价促销策略，但由于其宣布举措的时间恰好是调控政策出台后，被媒体解读为宏观调控对开发商产生的巨大影响。恒大全国性降价销售是否能够起到示范效应，目前还不好评估。但一个客观的事实是，目前北京楼市的价格还没有出现打折降价。不过必须看到，从2005年开始，经过多年的调控政策磨练，开发商对楼市调控具有强大的“免疫力”，“反调控”技巧和能力逐渐增强，更有人称“越调越高”。

　　近期包括首开智慧社等多个楼盘均在建委相关网站公示其单盘价格，从其公开的价格来看，这些价格相比前一期还是略有上扬。即使偶有楼盘打折销售，其折扣也在9.5折以上。开发商之所以敢于在政策面前硬扛，是因为他们均有一定手段来化解调控力度，比如打“擦边球”。

　　缺乏监管，调控效果削减

　　多家研究机构数据显示，原先准备在5月开盘的多个楼盘，均推迟其开盘时间，甚至有些是“无限期推迟”。开发商是希望等到调控政策结束后价格反弹，再次卖个好价格。开发商之所以敢于延期开盘，主要是政府对地块约定的开盘时间没有严格监管。

　　比如远洋地产通州地块，2007年高价拿地后，马上碰到当年出台的严格调控政策，开发商推迟地块入市。2010年，第二轮最为严格的调控政策来临，该地块还没进入市场，能够坦然地经历两次严格的调控政策，只能说明一个事实，调控政策遇到不规范和缺乏监管的市场仍无功效。

　　显然，我们在关注宏观调控政策本身力度的同时，更要对那些市场行为进行规范和监管。比如，要求开发商必须按照其取得土地时的约定时间开盘，对于故意囤积土地，或者故意推迟开盘的项目则将土地收回或重罚。北京曾规定必须按期整栋开盘，但2008年出现多个楼盘按单元开盘的情况，而且好多品牌房企都这样做。小产权房泛滥，也是在上一轮宏观调控期间。二手房市场，阴阳合同、中介公司不规范操作也时常可见。显然，在积极推进宏观调控政策同时，还需要对那些违规、打擦边球的市场行为进行规范。

　　既然宏观调控政策能够非常严厉执行，市场行为规范为什么不能严格执行？本轮调控政策如果想取得预期效果，不想出现“压下葫芦浮起瓢”的情况，各地方政府更要在此阶段的市场监管上下工夫，才能取得效果。

　　本报记者 张学冬