来源：第一财经日报
千亿温州资金楼市盘桓难去
李娟 沈柬贝
斩仓离场还是持仓观望？在密集的房地产新政重磅出击后，不少温州炒房客都暂缓了脚步。
这被称作是“史上最严厉”楼市政策，也被看做一场战争，一场政府发动，针对以“温州炒房团”为代表的楼市投资客的战争。
温州炒房客，按下的究竟是“暂停键”还是“终止键”？
惨淡的“太太炒房团”
在此轮楼市调控政策出台之前，一些炒房客已开始担忧风险。
做钢材的温州老板刘建峰说，“我感觉到危险，有一天我意识到，价格高到连我都不再愿意投资一二线城市的房子。”这是他对于国家调控的预期。
政策在4月份终于“一只靴子落了地”。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
就在同一天，“温州太太炒房团”约50人启动去安徽黄山的行程，黄山当地徽州区一个大型地产项目是出发之前锁定下手的目标。
这是“温州太太炒房团”迄今为止最惨淡的一次，“50个人的团中，只有一个人预订了，问的人少，只收了5000元订金。”“温州太太炒房团团长”罗夏兰告诉《第一财经日报》记者，更戏剧性的是，在回去以后，唯一预订的也赶紧退订了，连订金都不准备要了。
还有更多的温州人在卖房，“新国十条”出来后的第三天，温州投资客王敏达（化名）就把在上海的10多套别墅到各大中介处挂牌。
没有人敢在这个时候接盘，4月25日当天，上海出现了今年以来二手房挂牌首次突破10万套的情况，其中，有超六成的是非普通型住宅。
在这场战役中，温州人更多的转为“守势”，王敏达的很多温州老乡，在半年前，或者更久时候，已经在慢慢减仓了。
深圳大学国际金融研究所所长国世平透露，他认识的一个很有实力的投资客，最近将手中的680套房全部清空。“这个投资客是一个开发商，在上海、北京等多地都有房子，最近这些房子全部转手了。”国世平告诉记者。
这属于快跑者，更多的人来不及“快跑”，“都来不及卖，差不多有50套房子在手上，其中三分之二都是别墅。”王敏达说。他去年就开始部分清货了，原来投资的房子集中在长三角一带，为了集中投资，在去年年初把南京、无锡、苏州、马鞍山的房子都“清盘”了，转而投资上海的别墅。
“从目前的情况来看，新政对温州投资客的影响非常大，至少现在处于‘动弹不得’的地步，最近几乎很少有出手买房子的。”温州百盈房产营销策划公司总经理张和平透露。
顽强的逗留客
对于很多炒房者来说，新政使得他们面临风险最大的一刻。浙江企业分摊风险、应对危机的通行做法是，很多开发商联合拿地，接着去找民间借贷。但是，温州一家小额贷款公司最近拒绝了一单相关的生意。在去年，开发商被他们视为座上宾，“温州一个2007年开盘的楼盘，从40000元/平方米涨到现在的70000元/平方米。”温州天浩置业总经理王珍楠反问记者，“你说升值空间还有多大？你说风险有多大？”
很多人恐惧这一刻！但亦有顽强者。
这回的政策重拳，让温州投资者潘某也暂时取消了上海某楼盘的看楼计划，他说“琢磨着得观望一阵子了”。但实际上，就在银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况评估报告的当天（4月11日），潘某在杭州某区又一下订入29套房子！
“我不打算放掉，两年前也是突然袭击的房产调控，后来不又迎来野蛮疯长吗？”潘某反问。据潘某透露，前一阵子，因各种复杂原因撤回投资煤矿资金的苍南老板在某小区一出手就是400多套，“当时还打算转给我几十套的。”
温州中小企业促进协会会长周德文介绍，温州资金继续在楼市上停留的还有1000多亿，目前情况下，温州资金不会亏损性地抛售，毕竟财富支撑的能力比较强，“看起来，今年的楼市调控将一直比较严厉，资金变身的可能性不大，不过倒也没到大面积抛售的地步，只是新进入的资金就非常谨慎了。现在多数还是等待观望的态度，看看国家政策能持续多久。有乐观的投资客认为，没准三个月又有变化了。”
仍有“房虫”在僵持着，“就怕对超大户型房和高价房征税，如果试点的话，很有可能是在上海，那我就很麻烦。”王敏达说，他的情况还好一点，所有的房子现在都没有了按揭，去年他在上海浦东新区康桥半岛一个小区买下了6套房子，这些物业的房东手头100多套房子都有按揭，这才是比较麻烦的。
完整的“炒房产业链”
除了顽强的逗留客，温州还有根深蒂固的、完整的炒房产业链，也不是那么容易消亡。
2001年8月18日，温州共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市，“温州炒房团”由此诞生，发展到现在，已然是一条完整的产业链。
除开发商以外，温州还衍生了中介代理商、掮客、中介公司，“导房客”等多种角色的职业，分工明确。
以一个在上海的“掮客”为例，职业就是为温州人收集消息，并做初步的价值判断，“通常有好的楼盘，一个电话，这些投资客就打飞的过来。”掮客李先生对记者透露。
他的上线往往是实力相当的小老板，这些小老板喜欢三五成群买楼，并不喜欢参团。
甚至不少开发商也参与到这场游戏中来，永嘉的一个开发商，从2002年开始就在全国各地炒房，“直接从事房地产最小的项目周期也有三年左右，开发周期太长，资金利用率太低。”其老总对记者表示，炒房就不一样了，快进快出。
除了炒房，他还做一些楼盘的温州代理，比如拿下一个楼盘其中的部分房源，然后在温州进行销售，这同样属于“短平快”的操作。
越来越多的温州人被裹挟到这场楼市大战中来，令人称奇的温州一景是，许多楼盘都会专门去温州进行推介，“每年光是楼盘推介就超过3000场，随便去一个五星级宾馆，都可以看到在开推介会。”张和平说。
以喜参团的散客为例，从2001年炒房到现在，已经规模庞大，以“太太炒房团”为例，客户在2万人左右。
更多的客户在专门的房地产中介公司，比如张和平的房地产中介公司，温州客户人数在8万~10万人之间。这个数字，很让人瞠目结舌。“在2001年开始两年出团活动中，客户买了差不多总价10多个亿的楼，每次都有几千万的收获。”张和平透露。
很难有数据统计，到底有多少温州人在投资楼市。大概估算，在这个常住人口突破800万人的城市，炒房客占了相当部分比例。
“炒房”这个短期金钱被放大数倍的游戏，因为门槛低，前期风险小，在温州迅速衍生出一条完整的产业链。
蛰伏观望的巨资
张和平告诉记者，温州人是最擅长用杠杆的一群投资客，一般来说，只贷规定的下限额度，能多买几套就多买几套，“比如说，500万的房子，首付150万，投资客准备1年内把房子卖掉，他一般会准备250万左右的资金，其他的就是用来付每个月的按揭。”
短短几个月间，二套房贷首付提至50%，贷款利率也将蹿高，马上又面临暂停发放第三套住房贷款，这些消息让那些杠杆玩客心惊肉跳，暂时偃旗息鼓。
但是，亦有资金雄厚、“战斗力”很强的投资客。目前在海外的温州商人达60多万，这些占到不少“炒房团”的50%以上，这些人为了回避风险，基本上都是选择一次性付清。此外，一些总价比较高的物业，投资客贷款的比例会相对较小。
还有一个必须关注的相关重要事实：温州回流蛰伏的民间资金越来越庞大，但是资金本地利用率却相当不高。
中国银行温州市中心支行介绍，2009年，温州人从国内外汇入的资金逾2.5万亿元，汇出资金2.2万亿元，一进一出，尚留近3000亿元。截至2010年2月，温州市存款余额5433.1亿元，同比增长18.2%，比年初新增332.7亿元。关于温州民间资本的总量，根据温州市银监分会在2008年的匡算是6000亿元。
温州民间巨额的蛰伏资金，会否进一步产生房地产快钱财富效应，显然至关重要。
温州游资渠道之困
温州民间高达6000亿元的游资，至今看来，仍然很难找到好的投资项目。
温州市中小企业发展促进会日前发布了一份调研报告——《关于温州中小企业目前存在的状况的初步报告》。这份报告的结论是，为数不少的温州中小企业正面临融资困境。
温州游资最出名的一次滑铁卢就是在煤矿上的投资，2002年左右，全国出现能源紧缺，“炒煤团”一度掌控了山西60%的小煤矿，占全省煤炭总产量的1/5、全国的1/20。到2009年，浙商在山西投资煤矿企业超过450家，投资总额约500亿元，控制的煤炭资源年产量在5000万吨以上。
这一投资在去年遭遇变局，被全盘收编，“山西煤矿收编使温州资本损失惨重，而且这些年不少投资都遭遇失败，加上楼市调控，让很多温州游资感觉找不到方向，”周德文说，他认识的不少朋友都感叹“找不到合适的项目来做”。
2004年8月28日，温家宝总理在温州召开了一个小型的“促进非公有制经济发展座谈会”，参加的企业家一共只有9个人。当时列席的温州日丰打火机有限公司董事长黄发静对记者表示，“时隔6年左右时间，现有的投资环境对民企来说有细微改变，希望政府在实际操作中为民间资本营造巨大的市场空间。”
实际上，民营资本向来被看做是国有资本的附属或补充，很多垄断领域依然存在着“明宽暗紧”的情况，市政、文化、传媒、卫生、教育、体育、养老等领域至今很难看到公平竞争的市场化环境，“一些垄断性行业想进入的话，各个部门都相互推诿，连咨询都不知道去什么地方。”黄发静说。
这让民企只能在远离国有垄断资本的领域坚持“合作而不竞争，补充而不替代，附属而不僭越的立场”，当地人民银行的一项调查报告显示，60％的被调查企业认为，自己10％~30％的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。
将估值1000多万的厂房抵押后资金注入楼市的蒋女士表示，几轮房产的高回报下来，她再也沉不下心去做原来的实体产业，厂房就打算放租。“这轮经济危机过后似乎还有很多不确定因素，传统产业利润越来越薄，新兴产业需要年轻人的闯劲跟创意，我们真不晓得投资什么了。”
“多元化”成了一些坚守实业投资的温州企业一大新特点，以温州永嘉的红蜻蜓集团为例，曾涉足房地产、百货、金融、教育、服装等领域。
“投资过小水电、投资过房产，现在成都投资一个数字电视项目。”温州人刘健鲁介绍。他最开始做的是服装，这几年投资的领域“跨度”很大，操作的难度也大大增加，发展的可持续性变弱。
这也是大批温州游资去投资楼市的一个重要原因，其主因就是缺乏更好的投资平台，资本的逐利性，驱使大量资金进入热门的地产领域。
张和平介绍，从1999年开始，买房买楼几乎变成了温州全民最普及的一个投资项目。
“在1999年的时候，我就在上海买了30多套房子，当时上海买房还可以送蓝印户口。”陈武斌（化名）是永嘉人，从此之后，他就一发不可收，除了上海，还在杭州买了多套房子。
2002年，看中房地产有很多商机的陈武斌索性办了一家房地产公司，除了土地开发以外，他还承接一些楼盘进行销售，“个人赚得最多的就是炒房，在此期间把当初的房子置换过多次，现在还有50多套房子在手中。”只有一次投资没有赚钱，在2009年初，因为资金周转问题，他把上海康桥半岛城中花园的6套房子一起抛掉，“差不多平价抛了。”
“我们开玩笑说，一流老板办企业，二流三流老板炒房。”陈武斌说，很难说，哪一种投资赚钱更快，在实体经济不景气的情况下，更多的人选择趋利于楼市中。
炒房赚快钱在温州被迅速“山寨”起来，“温州人最喜欢做的一件事情就是‘模仿’，服装、鞋帽，很多实业经济领域就是从模仿开始的。”浙江大学经济学院教授史晋川对此解读，投资楼市也是一样被“山寨”，在看到朋友买房子赚了之后，就快速进入这个投资渠道。
据周德文了解，不仅蛰伏的民资被裹挟，还有部分资金从实体经济抽离投资地产，在2009年地产红火的时候，“至少有200多个亿的实业资金新进入楼市。”
纺织商人王敏达，从1999年开始，就在楼市中投资，当年就在上海买了30多套房子，这十年时间里，买房卖房、卖房买房，在不停地倒腾。
王敏达是做纺织品出身的，在他的朋友圈子里，他的房产数量是最多的，他的两个辅料供应商，一直跟着他炒房，现在手头也有10多套房子。
“10多年来，温州的制造业结构演变极其缓慢，基本上都是在做低加工的劳动密集型行业，像眼镜、打火机、锁具、制笔、服装等等行业。”史晋川表示。
“这几年流出去的资金依旧很大，温州本地的投资实在不够多。”温州大学民营经济研究中心主任谢健表示，当地的投资环境没法满足庞大资金的要求，“产业结构不实质性调整，劳动力短缺问题不解决，温州经济下一步也难弄。”
虽然当地部分人乐观于一季度主要经济指标的两位数增长，但生产总值的增幅仍低于浙江省的平均增幅。而从一个更为敏感的用电量增幅来看，在第一季度，除了温州之外，浙江省其余10个地区的同比增长率均超过20%。
如何让温州巨额的游资找到更好的出路，这似乎并不仅仅是地产调控引发的命题。
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